Table Of ContentEverhard Holtmann
Rainer Schaefer
Wohnen und
Wohnungspolitik
in der Großstadt
Eine empirische Untersuchung über
Wohnformen, Wohnwünsche und
kommunalpolitische Steuerung in
Nürnberg
Everhard Holtmann/Rainer Schaefer
Wohnen und Wohnungspolitik in der
GroBstadt
Everhard Holtmann/Rainer Schaefer
Wohnenund
Wohnungspolitik in
der GroBstadt
Eine empirische Untersuchung liber
Wohnformen, Wohnwtinsche und
kommunalpolitische Steuerung in
Ntirnberg
Unter Mitarbeit von
Martina Gilges, Margarete Hollbacher
und Heike Tombrink
Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH 1996
Die Autoren
Prof. Dr. Everhard Holtmann, Institut flir Politikwissenschaft der Martin
Luther-Universităt Halle-Wittenberg
Dr. Rainer Schaefer, von 1987 bis 1993 wiss. Mitarbeiter am Sonderfor
schungszentrum der Universităt Er1angen-Ntirnberg, seither Geschăftsftihrer
einer Projektentwicklungsgesellschaft
Gedruckt mit Unterstiitzung der Deutschen Forschungsgemeinschaft
ISBN 978-3-663-11884-8 ISBN 978-3-663-11883-1 (eBook)
DOI 10.1007/978-3-663-11883-1
© 1996 Springer Fachmedien Wiesbaden
Urspriinglich erschienen bei Leske + Budrich, Opladen 1996
Das Werk einschlieBiich aHer seiner Teile ist urheberrechtlich geschiitzt. Jede Verwertung
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unzulăssig und strafbar. Das gilt insbesondere fiir Yervielfăltigungen, Obersetzungen, Mi
kroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.
Vorwort
Die vorliegende Fallstudie faBt wesentliche Ergebnisse zusammen, die im
Rahmen eines von der DFG gefărderten Forschungsprojekts iiber "Wohnfor
men, Wohnprăferenzen und Wohnungspolitik in der GroBstadt, untersucht
am Beispiel Niirnbergs" am Sozialwissenschaftlichen Forschungszentrum
(SFZ) und am Institut fiir Politische Wissenschaft der Universităt Erlangen
Niirnberg hauptsăchlich im Zeitraum von Anfang Mai 1991 bis Ende April
1993 erarbeitet worden sind (die Umfrage wurde zwischen Oktober 1991 und
Januar 1992 durchgefiihrt).
Die Idee fiir diese Untersuchung ist im Wintersemester 1987/88 in einem
Oberseminar der Erlanger Universităt entstanden. Prof. Dr. Gotthard Jasper
hat dieses Seminar seinerzeit geleitet; er hat sodann das Untersuchungskon
zept mit entwickelt, als ein Antragsteller die Projektsteuerung anfangs mit
iibernommen und war auch nach seinem Wechsel in das Rektorat der Uni
versităt in die projektbegleitende Diskussion stets eingebunden.
Neben Gotthard Jasper und den Unterzeichneten haben folgende Perso
nen zu den Ertrăgen des Projekts beigetragen: Martina Gilges M.A. hat, als
wiss. Mitarbeiterin, die Erhebung vorbereitet, ihre Durchfiihrung betreut und
die erhobenen Daten einer Auswertung unterzogen. Heike Tombrink war fe
derfiihrend bei der Abfassung des Teilkapitels 4.4; hierbei entwickelte sie ei
nen eigenstăndigen methodischen Ansatz zu Wohnbiographien. Dr. Margare
te Hăllbacher (SFZ) hat die Auswertung beratend begleitet und insbesondere
fiir ihr Mitwirken am 4. Kapitel Zeit und Miihe investiert. An Pretest, Inter
views und mit technischen Diensten waren beteiligt: Beate Băhm, Oliver
Hiilser, Claudius Kroker, Michael Lappler, Dirk Meisel, Stefan Moll, Marion
Simon, Rahel Willhardt, Oliver Zimmermann und Stefan Zuber. Bei der Er
stellung der Druckvorlage halfen in Halle Bernhard Bol! M.A. und Jens
Gerth. Das SFZ der Universităt hat eine Projektstelle beigesteuert und das
Projekt im iibrigen technisch und logistisch in hohem MaBe unterstiitzt.
Profitiert haben wir hier insbesondere von der Zusammenarbeit mit PD Dr.
Manfred Stosberg, Edeltraut Gottsmann und Gisela Volkert.
Allen Genannten danken wir fiir ihre Miihen, ihre Ideen, ihre Mithilfe
und ihre Geduld.
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Die Stadt Ni.irnberg war als ein kooperierender Partner unentbehrlich.
Wir danken dafi.ir Herrn Oberbi.irgermeister Dr. Peter Schi:inlein, dem Refe
renten fi.ir Wohnen, Stadtentwicklung und Wirtschaft a.D. Dr. Wilhelm Doni
und dem Baureferenten Prof. Dr. Walter Anderle, ferner, stellvertretend fiir
alle weiteren, den Mitarbeitern der Arbeitsgruppe Ni.irnberg-Pian/Stab sowie
Dipl. Geogr. Michael Ruf vom Amt fiir Wohnen und Stadterneuerung.
Unser Dank gilt insbesondere der DFG, die das Forschungsprojekt zwei
Jahre lang gefi:irdert und das Erscheinen des Endberichts in der vorliegenden
Buchfassung mit einer Druckbeihilfe ermi:iglicht hat.
Halle und Ni.irnberg, im Dezember 1995
Everhard Holtmann Rainer Schaefer
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V erzeichnis der verwendeten Abkiirzungen
AfS AusschuB fi.ir Stadtforschung,
Stadtentwicklung und Stadterneuerung
AFWoG Gesetz i.iber den Abbau der Fehlsubventionierung
im Wohnungswesen
AG Arbeitsgruppe
AGBG Gesetz i.iber die Allgemeinen Geschăftsbedingun
gen
AGN Arbeitsgruppe Ni.irnberg-Pian
AGN/S Arbeitsgruppe Ni.irnberg-Plan/Stab
AGNV Arbeitsgemeinschaft der Ni.irnberger Vorstadt
AKJ Arbeitskreis Johannis
ANM Arbeitskreis Ni.irnberger Mieterinitiativen
Anm. d. Verf. Anmerkung der Verfasser
AZ Abendzeitung (Ni.irnberg)
BauGB Baugesetzbuch
BauNVO Baunutzungsverordnung
BBauG Bundesbaugesetz
BDB Bund deutscher Baumeister, Architekten und
Ingenieure
BOB Bi.irgerliches Gesetzbuch
BN Bund Naturschutz
BT-Drs. Bundestagsdrucksache
DFG Deutsche Forschungsgemeinschaft
DMB Deutscher Mieterbund e.V.
DST Der Stădtetag
EPL Einzelplan
EStG Einkommensteuergesetz
ESW Evangelisches Siedlungswerk
FAZ Frankfurter Allgemeine Zeitung
GdW Gesamtverband der Wohnungswirtschaft e.V.
GFZ GeschoBflăchenzahl (Summe der GeschoB
flăche divid iert durch Grundsti.icksflăche)
IHK Industrie- und Handelskammer
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LWS Landeswohnungs- und Stădtebaugesellschaft
GmbH
MHG Gesetz zur Regelung der Miethohe
MIP Mittelfristiger Investitionsplan
n.s. nicht signifikant
NN Niirnberger Nachrichten
NZ Niirnberger Zeitung
OPNV Offentlicher Personennahverkehr
RDM Ring Deutscher Makler
Ref. Referat
Stat. JB GEM. Statistisches Jahrbuch deutscher Gemeinden
Stat. JB BRD Statistisches Jahrbuch der Bundesrepublik
Deutschland
Stat. JB NURNBERG Statistisches Jahrbuch der Stadt Niirnberg
StBauFG Stădtebauforderungsgesetz
StGB Strafgesetzbuch
sz
Siiddeutsche Zeitung
taz Die Tageszeitung
WA Allgemeines W ohngebiet
WB Wohnungsbericht der Stadt Niirnberg
WBG (Gemeinniitzige) Wohnungsbaugesellschaft der
Stadt Niirnberg
WE Wohneinheit
WG W ohngemeinschaft
WGG Wohnungsgemeinniitzigkeitsgesetz
WGGDV Durchfiihrungsverordnung zum Wohnungs
gemeinniitzigkeitsgesetz
WiSta Wirtschaft und Statistik
2. WKSchG Zweites Wohnraumkiindigungsschutzgesetz
II. WoBauG Zweites Wohnungsbaugesetz
WoBindG Wohnungsbindungsgesetz
WoModG W ohnungsmodernisierungsgesetz
ws
Amt fiir Wohnen und Stadterneuerung
(Wohnungsamt)
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Inhaltsverzeichnis
Vorwort ............................................................................................................................ 5
Verzeichnis der verwendeten Abkiirzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1. Einleitung .. .. . . . . . . . . . . .... ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. .. . ..... .... .. ...... ........ ............ ... ...... .... 15
1.1 Problemstellung und Zi ele .. . . . . . . . ..................... .. .. . . . . . . .. .. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.2 Forschungsstand ...................................................................................................... 19
1.3 Methode .................................................................................................................. 26
2. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen.... .. .. . . . . . . . .. . . . .. . . . .. . . . . . .. . . . .. . ....... 31
2.1 Das Wirtschaftsgut "Wohnen", Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik .............. 31
2.2 Der bundesdeutsche Wohnungsmarkt .................................................................... 33
2.2.1 Entwicklungslinien des Wohnungsmarktes und der
Wohnungspolitik in der Bundesrepublik .............................................. 33
2.2.2 Der Wohnungsmarkt in den alten Lăndern zu Beginn der 90er
Jahre ....................................................................................................... 40
2.3 Der Ntirnberger Wohnungsmarkt ........................................................................... 43
2.3.1 Demographische, geographische und wirtschaftliche Rahmenbe-
dingungen .............................................................................................. 43
2.3.2 Der Ntirnberger Wohnungsmarkt ......................................................... 46
2.3.2.1 Der Mietwohnungsmarkt ...................................................................... 46
2.3.2.2 Der Eigenttimermarkt ............................................................................ 49
2.3.2.3 Bau1andpreise ........................................................................................ 52
2.3.2.4 Verschiebungen zwischen den Teilmărkten ......................................... 53
3. Die Untersuchungsviertel: demographische und bauliche Entwicklung ........ 57
3.1 Ntirdliche Altstadt-St. Sebald ............................................................................... 60
3.2 St. Johannis .............................................................................................................. 64
3.3 Langwasser .............................................................................................................. 75
4. Wohnformen und Wohnprăferenzen in den Quartieren ................................. 91
4.1 Methodische Anlage der empirischen Erhebungen ................................................ 92
4.1.1 Die quantitative Untersuchung ............................................................. 92
4.1.1.1 Stichprobenziehung und Teilnahmebereitschaft .. .... ........... ... .. ...... ... .. . 92
4.1.1.2 Verteilung soziodemographischer Merkmale in der Stichprobe ......... 95
4.1.1.3 Der Fragebogen ..................................................................................... 96
4.1.2 Die Intensivinterviews ........................................................................... 97
4.1.3 Erklărende V ariable ............................................................................... 98
4.1.3.1 Okonomisches Potential... ..................................................................... 98
4.1.3.2 Haushaltstypen .................................................................................... 100
4.2 Wohnformen und Wohnprăferenzen insgesamt sowie nach dem
tikonomischen Potential der Haushalte ............................................... 103
4.2.1 Eigentumsverhăltnisse......................................................................... 104
4.2.2 Art des Gebăudes und der Wohnung .................................................. 105
9
4.2.3 Verbundenheit mit dem Stadtviertel und Mobilitătsbereitschaft ....... 107
4.2.4 WohnungsgroBe und Wohnungszuschnitt. ......................................... 112
4.2.5 Ausstattungsstandards, Renovierungen!Modemisierungen und
allgemeine Wohnzufriedenheit ..... .. .. . . . . . . . . . .. ....... ... . . . . . . ............ ... .... . . . . 121
4.2.6 Die Wohnungswah1: Kriterien, Schwierigkeiten, Verănderung der
Anspriiche........ ..... . . . . . . . . . . . . . . . . . ........................... ................. .............. .... 124
4.2.7 Wohnkosten und Zah1ungsbereitschaft .............................................. 130
4.2.8 Stellenwert des Wohnens .................................................................... 142
4.2.9 Restimee ............................................................................................... 143
4.3 Wohnformen und Wohnprăferenzen nach Hausha1tstypen ................................... 144
4.3.1 Stichprobenvertei1ung und Stabi1ităt der erhobenen
Hausha1tsformen ................................................................................... 144
4.3.2 Wohnformen und Wohnprăferenzen traditioneller
Hausha1tstypen ..................................................................................... 146
4.3.2.1 Sozia1-und A1tersstruktur der traditionellen Haushaltstypen ............. 146
4.3.2.2 Eigentumsverhăltnisse, Art des Gebăudes und der Wohnung ............ 147
4.3.2.3 Verbundenheit mit dem Stadtviertel und Mobilitătsbereitschaft ........ 148
4.3.2.4 WohnungsgroBe und Wohnungszuschnitt, Ausstattungsstandards
sowie allgemeine Wohnzufriedenheit... ............................................... 150
4.3.2.5 Die Wohnungswah1: Kriterien, Schwierigkeiten und Verănde-
rungen der Anspriiche .......................................................................... 154
4.3.2.6 Wohnkosten und Zah1ungsbereitschaft ............................................... 156
4.3.2.7 Restimee ............................................................................................... 159
4.3.3 Wohnformen und Wohnprăferenzen neuer
Haushaltstypen 16 0
4.3.3.1 Sozial-und Altersstruktur der neuen Hausha1tstypen ......................... 161
4.3.3.2 Eigentumsverhă1tnisse, Art des Gebăudes und der Wohnung ............ 162
4.3.3.3 Verbundenheit mit dem Stadtvierte1 und Mobi1itătsbereitschaft ........ 163
4.3.3.4 WohnungsgroBe und Wohnungszuschnitt, Ausstattungsstandards
sowie allgemeine Wohnzufriedenheit... ............................................... 166
4.3.3.5 Die Wohnungswah1: Kritericn, Schwierigkeiten und
Verănderungen der Anspriiche ............................................................ 16 9
4.3.3.6 Wohnkosten und Zah1ungsbereitschaft ............................................... 169
4.3.3.7 Restimee ............................................................................................... 171
4.3.4 Wohnformen und Wohnprăferenzen der Einpersonenhaushalte ........ 172
4.3.4.1 Sozia1-und A1tersstruktur der Einpersonenhausha1tc ......................... 172
4.3.4.2 Eigentumsverhăltnisse, Art des Gebăudcs und der Wohnung ............ 173
4.3.4.3 Verbundenheit mit dem Stadtviertel und Mobilitatsbereitschaft ........ 173
4.3.4.4 WohnungsgroBe und Wohnungszuschnitt, Ausstattungsstandards
sowie allgemeine Wohnzufriedenheit... ............................................... 175
4.3.4.5 Die Wohnungswah1: Kriterien, Schwierigkeiten und Verănde-
rungen der Anspriiche ......................................................................... 177
4.3.4.6 Wohnkosten und Zahlungsbereitschaft ............................................... 178
4.3.4.7 Restimee ............................................................................................... 181
4.4 Verg1eichende Analyse von Hausha1tsbiographien ............................................... 182
4.5 Zusammenfassung .................................................................................................. 193
Tabellenanhang zu Kapitel4 ................................................................................ 200
10
