uma proposta para conexão do registro de imóveis ao cadastro imobiliário urbano luiz inácio rambo

243 Pages·2006·3.74 MB·Portuguese

UNIVERSIDADEFEDERALDESANTACATARINA
CTC – CENTROTECNOLÓGICO
CURSODEPÓS-GRADUAÇÃOEM ENGENHARIACIVIL
ÁreadeConcentração:CadastroTécnico Multifinalitário eGestãoTerritorial
UMA PROPOSTA PARA CONEXÃO DO
REGISTRO DE IMÓVEIS AO CADASTRO IMOBILIÁRIO URBANO
LUIZ INÁCIO RAMBO
Tese submetida à Universidade Federal de Santa
Catarina como requisito parcial exigido pelo Programa
de Pós-Graduação em Engenharia Civil – PPGEC, para
obtenção do títulodeDOUTOR emEngenhariaCivil.
Orientador:Prof.Dr.CarlosLoch
Co-Orientador:Prof.Dr.JoséIsaacPilati
Florianópolis
2005
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RAMBO, Luiz Inácio. Uma Proposta Para Conexão do Registro de Imóveis ao
Cadastro Imobiliário Urbano. 2005. 220 p. Tese (Doutorado em Engenharia
Civil) – Área de Concentração em Cadastro Técnico Multifinalitário e Gestão
Territorial,UniversidadeFederal deSantaCatarina,Florianópolis,2005.
Orientador:Carlos Loch
Co-Orientador:JoséIsaacPilati
Defesa:14/11/2005
Endereçodo autor(p/cópiasdaTese):[email protected]:(46)3225-0161
ResumodaTese:
A Lei dos Registros Públicos atribuiu ao Registro de Imóveis a publicação de atos
(negócios) e títulos relativos aos imóveis. A matrícula deve indicar o n. de Cadastro
do imóvel. Porém, juristas defenderam um novo Cadastro, como sendo um setor do
Registro. Assim, considerou-se que as matrículas formam o ‘Cadastro Jurídico’,
enquanto o Cadastro Imobiliário Urbano (é registro público dos bens imóveis) seria
um ‘Cadastro Fiscal’, sem validade jurídica. Loteamentos foram ‘projetados’ e
legalizados com base nos limites matriculados, necessitando-se, muitas vezes,
adaptar os limites ‘planejados’, às reais dimensões da gleba. Esclarecida a questão,
os registradores passaram a aceitar, na matrícula, a substituição dos ‘limites legais’
pelos limites verdadeiros (descrição fiel dos limites efetivamente existentes na
parcela). Este estudo analisa a necessidade dos limites verdadeiros, descritos a partir
de levantamentos técnicos, serem previamente cadastrados e certificados, como
requisito parao ingresso no Registro.
PALAVRAS CHAVE: Registro de Imóveis, Cadastro Técnico Multifinalitário,.
GestãoTerritorial.
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UMA PROPOSTA PARA CONEXÃO DO
REGISTRO DE IMÓVEIS AO CADASTRO IMOBILIÁRIO URBANO
LUIZ INÁCIO RAMBO
Tese julgada adequada para obtenção do título de DOUTOR em Engenharia Civil e
aprovada em sua forma final pelo Programa de Pós-Graduação emEngenharia Civil–
PPGECda UniversidadeFederaldeSanta Catarina -UFSC.
_________________________________________
Prof.Dr.GlicérioTrichês
CoordenadordoPPGEC–UFSC
___________________________________ ___________________________________
Prof.Dr.CarlosLoch Prof.Dr.JoséIsaacPilati
Orientador–UFSC Co-Orientador–UFSC
ComissãoExaminadora:
_________________________________________
Prof.Dr.CarlosLoch
Moderador–ECV/UFSC
_________________________________________ _________________________________________
Dr.IvanLuizZilliBacic Prof.Dr.JoséIsaacPilati
Examinador–EPAGRI/SC Examinador–CCJ/UFSC
_________________________________________ _________________________________________
Prof.Dr.DiegoAlfonsoErba Prof.PhD.RobertodeOliveira
Examinador–LincolnInst.ofLandPolicy-USA Examinador–ECV/UFSC
_________________________________________ _________________________________________
Prof.Dr.ÁlvaroBorgesdeOliveira Prof.Dr-Ing.JürgenWilhelmPhilips
Examinador–CEJURPS/UNIVALI Examinador–ECV/UFSC
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ADeus,pela bênção;
AosPaisArno eRomilda,pela existênciaeincentivo;
ÀEsposaMara,poraceitar,enfrentarevencermais esta prova deamor;
AosFilhosAna,LuizeJacir,pormereceremmais atenção do quelhestenho dedicado.
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AGRADECIMENTOS
Sem a vontade de Deus, que orienta a vida; sem acolaboração de pessoas e apoio de
diversasinstituições,estaobraseriaimpossível.Agradeço especialmenteaElee:
Aos funcionários ligados ao Cadastro da Prefeitura Municipal de Pato Branco/PR,
pelasconstantestrocasdeinformações,visando valorizarapesquisa.
Ao Dr. Pedro Ervino Paracena, Tabelião da Serventia Notarial – 2º Ofício da
ComarcadePato Branco/PR,pelasinstruçõeseacaloradosdebatessobreapráticanotarial.
Ao Pedrinho, patrimônio (riqueza) do Município e notável funcionário do 1.º Ofício
do RegistrodeImóveisdaComarcadePato Branco/PR,poresclarecerapráticaregistral.
Ao 2º Ofício do Serviço Notarial de Registro de Imóveis da Comarca de
Florianópolis/SC,à Prefeitura Municipal de Florianópolis/SC,à Escrivãda1.ª VaraCível da
Capital,às Corregedorias PermanentesdaCapital edo Fórumdo NortedaIlha,à Direção do
Fórum daComarcaCapital, à CorregedoriaGeral daJustiçado Estado de SantaCatarina, ao
Tribunal de Justiçado Estado de SantaCatarinae à Procuradoria-Geral de Justiçado Estado
de Santa Catarina, que, de uma ou outra maneira, tiveram fundamental participação na
tramitaçãodeprocessosadministrativosencaminhadosatravésdapesquisa.
Ao Prof. Dr. Carlos Loch, por ser O Orientador, apontando com precisão os rumos
necessáriosàorganização ereorganizaçãodapesquisaedo relatório.
Ao Prof. Dr. José Isaac Pilati, pela co-orientação da pesquisa e por ser O Professor
deDireito dasCoisas,detalhando assuntoscomplexosque,assim,tornaram-seassimiláveis.
Ao Prof. Dr. Jürgen Wilhelm Philips, por apontar pontos estratégicos de conflito
entreprofissionaisdaáreatécnicaejurídica.
À Banca Examinadora, pelas recomendações essenciais ao aperfeiçoamento desta
versão final;ao Prof.PhD.RobertodeOliveira,porimporobjetividade aosmeusrelatos.
Ao Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil da UFSC, pela vaga no curso,
pelo incentivoepelacooperação decolegas, funcionárioseprofessoresdainstituição.
ÀUTFPR,porautorizaro afastamento earemuneração noperíododapesquisa.
À Mara Lúcia, ao Jacir Antônio, ao Luiz Augusto e à Ana Carolina, por suportarem
minhadedicação aesteprojeto,tambémnashorasemqueeu deveriaestarsó comeles.
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No século doze, o geógrafo oficial do reino da Silícia, Al-Idrisi, traçou o mapa do
mundo, o mundo que a Europa conhecia, com o sul na parte de cima e o norte na
parte de baixo. Isso era habitual na cartografia daquele tempo. [...] Se o mundo está,
como agora está, de pernas pro ar, não seria bom invertê-lo para que pudesse
equilibrar-seemseuspés?
Galeano (1999,p.345).
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SUMÁRIO
LISTA DE SIGLAS E ABREVIATURAS..................................................xiii
RESUMO...........................................................................................................xiv
ABSTRACT.........................................................................................................xv
1 INTRODUÇÃO..............................................................................................1
1.1 Tema de Pesquisa, seu Contexto e Delimitações....................................1
1.1.1 Tema dePesquisa..........................................................................................................1
1.1.2 Contexto do Assunto.....................................................................................................4
1.1.3 Delimitaçõesdo Estudo...............................................................................................6
1.2 Problema, Hipóteses e Objetivos do Trabalho.......................................7
1.2.1 OProblema da Pesquisa..............................................................................................7
1.2.2 HipótesesouPressupostosQuanto as OrigensdasInformações..........................7
1.2.3 HipótesesouPressupostosQuanto ao Sentido deFluxo dasInformações.........8
1.2.4 Objetivo Investigatório Geral.....................................................................................8
1.2.5 ObjetivosInvestigatóriosEspecíficos........................................................................8
1.3 Justificativa para a Escolha do Tema......................................................9
1.4 Importância do Estudo ............................................................................11
1.4.1 Relevância...................................................................................................................11
1.4.2 Ineditismo....................................................................................................................12
1.4.3 Contribuição Científica.............................................................................................13
1.5 Métodos e Técnicas Utilizadas na Pesquisa..........................................14
1.6 Estrutura do Trabalho.............................................................................18
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2 CADASTRO TÉCNICO MULTIFINALITÁRIO.................................20
2.1 Diferenças entre Imóvel Urbano e Rural..............................................20
2.2 Origem do Cadastro.................................................................................21
2.3 Cadastro Imobiliário Urbano e sua Base Cartográfica......................24
2.4 Cadastro Técnico Urbano........................................................................26
2.5 Cadastro Técnico Multifinalitário .........................................................27
2.6 Desenvolvimento do Cadastro Imobiliário Urbano ............................29
2.7 Aperfeiçoamento na Descrição Cadastral de Imóveis Urbanos........31
2.8 As Transformações dos Imóveis Urbanos no Cadastro......................33
2.9 Aceitabilidade do Cadastro Técnico Multifinalitário no Registro....35
2.10Certidões Cadastrais e Retificações de Matrículas..............................37
3 REGISTRO DE IMÓVEIS........................................................................40
3.1 Origem do Registro e o Sistema Registral Alemão..............................40
3.2 O Registro Alemão e o Esperado Sistema Registral do Século XXI.42
3.3 O Antigo Registro Conferidor na França.............................................44
3.4 Código Napoleônico e o Sistema Registral Italiano.............................45
3.5 Brasil e América Latina: Sistema Registral do Século XXI...............47
3.6 Sistema Registral Vigente no Brasil.......................................................49
3.7 Finalidades do Registro de Imóveis........................................................51
3.8 Fatos e Atos no Registro de Imóveis.......................................................54
3.9 Publicidade dos Títulos no Registro.......................................................56
4 AQUISIÇÃO, ÔNUS E PERDA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA 57
4.1 Contrato de Compra e Venda de Imóvel Anterior ao CC..................57
4.2 Modelo Brasileiro de Aquisição Imobiliária Inter Vivos.....................60
4.3 Contrato de Compra e Venda de Imóvel Posterior ao CC.................62
4.4 Distinção entre Direito de Propriedade, Direito Real e Ônus Reais.63
4.5 Registro do Compromisso de Compra e Venda de Imóvel.................66
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4.6 Averbação do Compromisso de Compra e Venda de Imóvel............68
4.7 Perda da Propriedade Imobiliária no Brasil........................................69
4.8 A Venda Dupla de um Imóvel Pelo Mesmo Alienante........................72
5 CONTEÚDO DA MATRÍCULA..............................................................74
5.1 Utilidade da Matrícula.............................................................................74
5.2 Indicação do Imóvel na Matrícula.........................................................76
5.3 Títulos Registráveis e Averbáveis ..........................................................77
5.4 Registros e Averbações na Matrícula....................................................79
5.5 Princípio da Presunção no Registro de Imóveis...................................81
5.6 Resistências à Aceitação do Princípio da Presunção...........................83
5.7 Prenotação do Título no Registro de Imóveis ......................................85
5.8 Exame do Título no Registro de Imóveis..............................................88
5.9 A Dúvida Registral...................................................................................89
6 DIFICULDADES NO SISTEMA REGISTRAL BRASILEIRO.........92
6.1 Grilagens de Terras..................................................................................92
6.2 Grilagens e o Cadastro no Século XXI ..................................................94
6.3 Fé Pública na Descrição dos Limites de Imóveis Urbanos.................96
6.4 Integração do Cadastro Imobiliário Urbano ao Registro..................98
6.5 Integração do Cadastro Rural ao Registro.........................................100
6.6 Falta de Registro da Incorporação Imobiliária.................................103
6.7 Registradores e a Eficácia de Pré-Contratos......................................105
6.8 O Contrato de Gaveta..............................................................................107
6.9 Eficácia das Normas no Direito Imobiliário Registral......................109
7 DIFICULDADES NO SISTEMA CADASTRAL BRASILEIRO......112
7.1 Confusão na Utilização dos Termos Cadastro e Registro.................112
7.2 Gestão de Limites dos Imóveis..............................................................114
7.3 Gestão do Imposto Inter Vivos e dos Nomes de Adquirentes...........117
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7.4 Os Convênios entre Registro e Cadastro Imobiliário Urbano.........118
7.5 Transformações dos Imóveis Urbanos no Registro...........................119
7.6 Retificação dos Limites de Imóveis Urbanos e a Lei 10.931/2004...121
7.7 Procedimentos Necessários para a Aprovação de Loteamentos......124
7.8 Conexão Legal entre Registro e Cadastro Imobiliário Urbano.......126
7.9 Empecilhos à Conexão na Doutrina e nos Cartórios.........................127
8 PROCEDIMENTOS NOCADASTROVISANDO O REGISTRO............130
8.1 Na Retificação de Erros..........................................................................132
8.2 No Parcelamento de Glebas: Loteamento e Desmembramento......134
8.2.1 Parcelamento Licenciado eRegistrado...............................................................136
8.2.2 Parcelamento Licenciado eAinda Não Registrado...........................................137
8.2.3 Parcelamento Clandestino.....................................................................................138
8.3 Na Subdivisão e no Remembramento de Lotes Urbanos.................139
8.4 Na Construção de Unidades Autônomas.............................................140
8.4.1 Condomínio Tradicional,Condomínio EdilícioeIncorporação Imobiliária 143
8.4.2 Incorporação Imobiliária LicenciadaeRegistrada...........................................145
8.4.3 Incorporação Imobiliária LicenciadaeAinda Não Registrada......................147
8.4.3.1 ORegistro Geraleo Registro Auxiliarapósaaprovação daconstrução...149
8.4.3.2 ORegistro Geralapósaconclusão da construção..........................................151
8.4.3.3 A averbação na matrícula apósa aprovação do projeto daedificação........152
8.4.4 Incorporação Imobiliária Clandestina................................................................154
9 PROPOSTA: CONEXÃO DO REGISTRO AO CADASTROURBANO.156
9.1 Retificação de Erros................................................................................159
9. 2 Parcelamento de Glebas: Loteamento e Desmembramento............160
9.2.1 Parcelamento Licenciado eRegistrado...............................................................160
9.2.2 Parcelamento Licenciado eAinda Não Registrado...........................................162
9.2.3 Parcelamento Clandestino.....................................................................................164
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