Table Of ContentLegalizando la ciudad
Asentamientos informales y procesos
de regularización en Tijuana
Tito Alegría O.
Gerardo Ordóñez B.
El Colegio
de la Frontera
Norte
2005
HD Aleg';", Tito
7306 .1 ,('~~linnd() I~ !:iLL(hJ a,e1HJmi~nto' infOfmaks l' pro",,,,,, d~
,T5 r<c¡,(uhti"ción U1 Tijuan. / TilO .''\I~)!IÜ 0" GemIdo Urd,',nez B
.'1.5,1 TíjulnJ, B, ( ~:I Colegio d~ la rwrlt<n '-'''rte, 21111.'i
2005
ISBt-.;: %8 7947_36_5
J)",arrnll() L:rbarLo Ti:uan~, fhja California.
J, V'i,-icnd, \Iáicn Tiju~no_
:; .-\s~ntamicnl(),' ¡rr.gulare. "l¿x.ico _ Tiju>n"
~ Tiju~TlO, H"j~ Californi. Política ,ocial.
L Ordoñcz Ba,ba, Gemrd" l\hnllcL 11, Alegrí~ ()Iv.:',hll, Tito
Coordinación "ditorial ¡":rib Moreno Pie"
Corrección \. formac;,')n: Juan de Di", Baraias Cárdenas
Diseñ() de pona.,la: JL La!l Carlos Liárrag:¡
Fotografía de, ponada: ,\lronso Caravco
o
2005 ,El C"I"gi" de 1,,- Prontcra Nortc
Carretera Escénica Tijuam<-Enscnada, km, 18,5
San Antonio del Mar, Tijuana, B. c., \Iéxico, c.P. 2nU9
ISBN: 961:\-7<)47-36 5
ImprcS() en Mb:ko/ I'rinted in Mexico
"". ............. rr "11l"'--mr""""--
"lfftrinf¡!¡·.r.!"fll~W·~'·~'>r"",,"r
ÍNDICE
INTRODUCCIÓ,'\' ........... ..................... .................................. . ............. 7
1. Contextualización del problema ................................. 13
2. Conceptualización dd problema .................................. 19
3. Estrategia metodológica .................................................. 26
1. LoCA.UZACIÓN, DIMEr\'SIOl'.'ES, POBL4CIÓN y VALOR
DE LOS f1SE',TA'vfIE.'\'T05 IRREGUL1RES ................. . .... 31
1I. IAIPUCA.CIONES DE L4 IRREGULARIDAD
JiN L4 CONSOUDACIÓI\T URB/1I\'A ..•.••.•..•.•..•.••.•.••.•.......... . ....... 51
111. M-li\¡EJO II\'S1TTUCIONAL DEL PROBLEM/J
DE L4 IRREGUL4RIDAD.................................................... .. .... 65
1. Los organismos regularizadores y los procesos
de regu1anzaClón ................................... . ........... 69
2. Los sistemas de registro de la propiedad
y el control del creCimIento urbano ...... .. .. .......... 97
3. T.a planeación del crecimiento urbano ..... . .. ........ 109
IV CONCIJJSIONES y RECOMb".'f)AC/OIVES ................................... 117
1. Conclusiones ................................................................... 119
2. Recomendaciones ........................................................... 124
A'\;hXOJ. CAPtrVUJ l .................................................................... 135
ANhXO.\'. l..Al'ÍI1JLO J/ •.••.•.•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.•.••. 147
A'\;hXOJ. úPÍ]vw /11 ................................................................ 153
ÚS'F,4DO DE SIGL4S ..................................................................... 171
13IBUOGRAFÍA, LEGISLACIÓN y DOCUAIE',TOS CONSULTAf)o.\ ....... 173
E,\tJREV7SEAS REAUZADAS .......................................................... 183
INTRODUC.CJÓt-:
En este documento se presentan los resultados de una exten
sa investigación realizada entre junio de 2001 y mayo de 2002.
Su contenido representa una primera aproximación sistemá
tica al estudio de la irregularidad en la tenencia del suelo ur
bano en Tijuana, Baja California. La estructura del libro co
rresponde íntegramente a los obJetivos que fueron plantea
dos en el proyecto, a saber: aj locali:,mr y dibujar digitalmente
los asentamientos lrregulares, y estimar sus dimensiones en
térnunos de superficie, valor y volumen de población; b) ex
plorar las implicaciones de este fenómeno en la calidad de las
vlviendas, en las careneas de scrV1ClOS públicos básicos y de
infraestructura urbana, así como en los mercados locales de
vlvlenda; e) conocer los alcances y limitaciones de las institu
Clones públtcas encargadas de resolver el problema de la irre
gularidad, tanto en los aspectos de prevención y control como
en lo relativo a los procesos de regularización, y d) proponer
recomcndaclOnes de polínca que permitan mejorar la capaci
dad institucional para acelerar la regulanzación y atajar el
crecimiento urbano irregular.
Como lo podrá comprobar el lector, en Tijuana el pro
blema de la irrcb>ularidad en la tenencia de la tierra ha contri
buido de mancra significativa al crecimiento de la ClUdad y,
de acuerdo con los datos más reclentes, parece no perder
ímpetu como una alternativa a la crectente necesidad de sue
lo y vivienda de amplios sectores sociales. Además de su mag-
111 TITo' Al.r:CRiA/(;FRARDO oRrx'¡Nr/
nitud y din,'u1l1ca, forzada cn mucho por el espectacular cre
nmiento poblaClonal que se V1ene reg1strando desde hace
varias década~, el fenómeno adqLl1l:re una gran complejidad
tanto por las fórmulas quc adopta en la pdetica (desde la
invasión "hormiga" hasta la venta clandesuna de grandes
fraccionanm::nlos) corno por los tipos de prop1edad origmal
de los tetrenos involucrados (e1idales, prIvados, mlc1onalcs,
estatales o muniClpales). Estas parucularidades han sido fac
tores lrUe han dIficultado el quehacer de los organismos o
dependencias pLÍblicas encargadas de darle solución al pro
blema. Ademús, tradiclOnalmeme la intervención guberna
mental siempre ha ido a la :caga de los aCOrlteCllT11entos, pue~
se ha concentrado en los proceso~ de regulaú:cación y no en
los mecanismos de control y planeaClón. Pero aun en el caso
I
de la regularizaCión, como también se podd verificar, el re
zago todavía es de gran magnitud.
En este contexto, sorprende quc en el pasado se haya pues
to poco 111rerés en investigar con mayor profundidad este
asunto, cuyos costos sociales y económicos afectan la calidad
de vida, la funcionalidad urbana y el potennal productivo
individual y empresarial. Desde este punto de vista, cabría
un reconocimiento a Tijuana Trabaja, A.e., y al Consejo de
Desarrollo Económ1co de Tijuana por plantear, promover y
financiar la lll\Tstlgación, lo cual relleJ'l su comprom1So e
lOterés por aporrar conocImientos y soluciones a problemas
qlle dificultan el dnarrollo integral de la comunidad. Tam
b1én habria que hacer una mención especial a las uependen-
. Estc tipo de pmblun'ls no son privativos ek 'J'ijuaIla o de .\'1C,<ico. En un
dUC\lmelllU dc la Cmrli,i"lIl 1'.eonÓmiCJ pJra Amé,rica Lltina y el Carihe ·tFPAT.),
referente J ,\mérica Latin~ V el C"ih", se Jfinll~ 'lue ·'la, r~gulacioncs e inter
vcnciones diren'lS en d mercado Jel sucio, t~I", como b ~d'l\lisición de tierras,
la con[onnaci(,n d~ b'lncos d~ lierras () la rcgubci(m v el control de la especula
ción por parte de lo, org;mismoo públicos, han siJo IIlll\" esea"" o limi[ac!as,
dehido ~ los lilcncs lIltU-c,e, crudos en el nl~rcJdo inmobiliario, la haja eap"
ciclad de gestión de lus ;;ubinn()" la carencia ,k rL'<;1.USO, púIJLicus )' la [alla cl~
H)luntad política" \hcDonald d al. 1998:24).
LEGAUZANDO LA CIUDAD
cias y funcionarios de todos los órdenes de gobierno que nos
cedieron parte de su tiempo para sostener diversas reuniones
y realtzar entrevIstas en profundidad, así como por permitir
nos el acceso a sus bases de datos, mapas y documentos.2 Agra
decemos de manera particular el apoyo del Instituto Munici
pal de Planeación en la digItalización de los mapas que se
presentan en este documento.
Como mencionamos, este esfuerzo de indagación repre
senta un primer acercamiento al tema. La escasez de infor
mación sistematizada y la casi inexistencia de estudios pre
vios3 nos obligaron a concentrarnos en la construcción de
información básica (mapas digitali;ados y bases estadísticas)
y en la elaboración de los diagnósticos quc propusimos en
los objetivos generales. Esta aproximación dejará sin despe
jar muchas dudas, cuya aclaración es crucial para entender a
plenitud el proceso de urbamzación popular y ddinir estra
tegias puntuales para resolver el problema desde el punto de
vista de las familias. Otra limitación del estudio es el tipo de
irregularidad en la que centramos nuestra atención.
Debido a la complejidad y dinamismo del fenómeno y a
la escasez de rccursos y tiempo, era imposible realizar una
estimación directa, por lo que tuvimos que recurrir a siste
matizar la información de los asentamientos irregulares que
ya habían sido idcntitlcados o recon(xidos por las dependen
cias responsables. Así, a fin de cuentas, en este acercamiento
dejamos fuera, además de las colonias aún no mcluidas por
las autoridades en algún proceso de regularización,4 a una
Z Especialmellle, queremos agradecer el respaldo brindado por C.ecilia
lhrone, subsecretaria general de Gobierno; jo,é Rubio Soto, d<:legado de la
Secretaría de Desarrollo .social (Sednol) en Baja C.alifornia, y Manuel Guevara,
coordinador de Desarrollo Lrbano del XVII Ayuntamiento de Tijuana.
J Con excepción del documento de la Secretaría de .'\~t'nt.amicnto,\ Huma
nos y Obnl~ Públicas (,,~mm,',) y ~l Ayuntamiento d~ Tijuana, 1991 .
• Un ei~mplo jobre,:!liem~ ~j el pohlado i\h d()vio Rojas, el cual no ha ,ido
integr:!do ;> nillf,'lÍn programa de regul;Hin,óón debido al contlicto entablado por
la tierra, desde principios de los anos noventa, entre sus pobladores --<Juiene~ tie
nen una solicimd ante la Secretaría de la Ref()rm'~ Agraria (Slt.\) para 1;> formación
'JI'n )'\1 ,FeRiAiGI',R-\Rf)n URf}{')'11 ,'1
cantidad importante de transaCClOncs nregulares que se lle
van a cabo de manera mdividual y que han adoptado como
práctica, desde hace \'anas décadas, el "juicio de prescnpción"
de derec1los de propll~dad ante tnbunales o\'iles. 1.a pn:scnp
ción le otorgd al puseslOnano de un lott: la posibIlidad de
adquirir derechos ele propied:lt-l sobre ese lote cuando lo ha
ocupado por C111CO afíus. De acuerdu con el RegIstro Púbhco
de la Propiedad, aproximadamente entre 1{ I Y 15 por ciento
de lus títulos que se registran cada aúo en Tijuana provienen
de prescripciones,' Otra forma de irregulandad que no fue
considerada en el estudio es la llamada "invasión hormiga"
que se produce fuera () ah-ededc)1- de los asental111<:nros eXIs
tentes. Esta pníctica es común que la realicen familias indivi
duales (no organizadas como grupo) tomando lote tras lote
de manera lema pero continua. T<lmb1(~n se omitieron los
casos de irrq.,'1lIaridad que se dan en terrenos ele uso no reSi
denClal luc:tlizados en el exterior de las colonias objeto de
esta investigaClón y en predios baldíos. 1\0 obstante estas
lnnitaciones, es posible establecer que la información que
de un nuevo núcleo e,jichi ,-el ejido Fr~nciscü ViUJ c¡u~ pidió el la '.R,' la amplia
ción del ejido-_ 1-<:>1" p",dld nn', ubiudo ~n lo 70n" ,-mel1te de 1, ciu(hd, 110 cuenu
con cartogl'atla ofiu,ll ni C()n un cen,() de p()hlaci(m y tiene U"" cxtcrlSú;n "pro",
mada rl~ 197 hectire~s,
, 1-<:1 juicio dt" pr~sCl'ijxión "es l1na lorm~ [del rcgularior; PCJIlluc, por cjcm
plo, yo tcngo ClLl terreoo d'JI1rl~ vivu desde luce jU J,cíus,)- r~sullJ 'lue se murió
el du~íio o el '-jue 1Il;; "e"dic', n() era en re;¡li,bd d pmpierario dL'1 rnrtnu ·~(l"is'.
Seria injusLO qu~ c~;a I'crS()ILl llue "J'-jt¡jri() (le h"C1U fe se h p~,e wda L" Vlrla sin
tÍtulo de prupi~dad. Y [".J ~sta figura pl,lJlica k p~rmilc a uDa pcrsona regl,]a
riLar 'u terreno_ I,as ,,,,,,rCnClas de prescripción, prec.isamenle, son tÍLulos de
propicd"d. Por es<" a mi jllicio,"s U1H ti?unl mU'- impuru11le. El problema [es]
que está muy desvirtllada :-\cl"í en Tiju~na: hay mucha gente 'luiC [hJ ntili7a
inclmi\'e hasu de Ill~nera i'raudulenla; tr'luduknta porc¡uc h,.)\, muchos e~s()S
[en] '-jtle el mi,mo propi"",nu, cun 1:1 finalidad de no sujcUl'se :l! procedimicn
tu de traccionanucntos, lo q""' hacl' es que, si ril'ne un tLrH,no d~ l11il met'-os,
pues v~nde 2UO, y luq~) me prescribe.\ y no ticne;[) '-fue e'perar 1", cinco úi()s,
pues hacen un conlratu de 'llas tiempo. Se; presta a mucb", lrregLLhrid,,~es el
procedimient()_ ()I)\'i;¡:ll~nlt", no son loJos" Elllrn'bta con .\-1iguel Angel
I\udriguez, titular del Rcgi"lfn P'lhlico ,]" la I'rupiuLic1 \ dt COl11ncio de
TiJuana,
'111-""""--'"
'''''''-'''
LEGALlZA"OO LA ClUD.\D u
presentamos expilca gran parte del problema y podrá servir
como base para avanzar en su investigación y en la búsqueda
de alternativas que hagan posible que la ciudad tenga un cre
cimiento territorial ordenado.
1. Contextualización del problema
El gran crecimiento de Tijuana se encuentra estrechamente
ligado a su localización fronteriza ..\ 1 micio del siglo xx la
ciudad era una pequeña localidad de 242 habitantes y cien
años después albergaba a 1 14H 6Hl personas. En el 2000 la
ciudad se colocó entre las ocho más importantes del país y la
segunda de toda la franja frontenza, sólo por debajo de Ciu
dad Juárez en alrededor de siete mil personas.
Cuadra ,. Tiiuana: poblaCIón y tasas de crecimiento.
Tasa anua! de crecimiento
Afi"o Habitantes Periodo Tasa f%)
19()() 242 19()()-191O 11.1
1910 733 1910-1921 3.1
ln1 1 ()2K 1921-11J3() 23.3
1930 8 38~ 1930-1940 {¡.H
ISl40 1( ¡ 4K{¡ ISl40-1950 12.9
1950 59950 195()-1%() 9.3
1960 152374 1%0-1970 8.1
1970 327 4UO 1970-1980 2.6
1980 429 500 1980-1990 5.0
199() 698 752 19 9()-2000 .'l.o
2()()() 1 148681 PromedIO B.I
rúm!,e C~n"(jS d" p<)bbción.
Durante el siglo xx, el rápido crecimiento de la población
(<.:n prom<.:dio, 8.7% anual, contabilizado cada 10 años) fue
