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VIncent BENARD
le logement :
crise publique, remèdes privés.
préface de Guy Millière
Vincent Bénard
PRÉFACE
de
GUY MILLIÈRE
Président de l'Institut Turgot
Le logement :
crise publique
remèdes privés.
Romillat
COLLECTION ËCONOMIE
découvrez sur :
www.romillat.fr
l'actualité des parutions
de la collection Économie
©Éditions Romillat
ISBN 978-2-87894-136-4
www.romillat.fr
TABLE DES MATIÈRES
PRÉFACE-7
INIRODUCTION -15
I-PREMIÈRE PARTIE: LOGEMENT, QUAND L'ÉTAT S'EMMÊLE.-23
IAL! crise actuelle : fuur qui ? Quelle ampleur ? Quelles amséquenœs ? -25
I.B Le logement social public : solution au problème ou problème sans
solution ? -35
I.C Le marché privé du logement : pas libre, pas efficient ! -63
I.D Pourquoi le logement est-il aussi cher depuis 10 ans ? -81
I.E L'urbanisme à la française, ou comment organiser la pénurie ? -103
I.F Non, la cité libre n'est pas l'enfer ! -121
II -DEUXIÈME PARTIE : SOLUTIONS LIBÉRALES POUR EN FINIR
AVEC LES CRISES DU WGEMENT.- 141
liA 7 propositions pour transformer le modèle français du logement-143
II.B Propositions essentielles. -14 7
Proposition n°l :Unifier le marché du logement en privatisant
le parc HlM au profit de ses occupants actuels.-147
Proposition n°2 :Une loi de libération foncière pour en finir
avec la pénalité réglementaire er le logement cher. -157
Proposition n°3 : Retrouver une relation locataire bailleur saine
grâce à la liberté contractuelle. -177
Proposition n°4 :Réformer l'aide au logement pour la
diriger exclusivement vers les ménages à faible revenu :
le chèque logement -181
II.C Propositions complémentaires.-191
Pro_position n°5 :Abaisser la fiscalité sur le logement -191
Proposition n°6 : Ouvrir largement les portes de
l'immigration aux professionnels du bâtiment, au moins
dans l'UE.-195
Proposition n°7 :Transformer le rôle des services publics de
l'urbanisme. -199
II.D Les mauvaises solutions du gouvernement, de l'opposition,
des associations de mal logés, et leurs effets pervers. -203
II.E Urgence, aggravation de la situation en vue ! -213
CONCLUSION -219
ANNEXES-223
5
PREFACE
7
La société française est traversée, depuis des années, par un ensemble de
crises auxquelles les hommes politiques, de droite et de gauche, peinent à
apporter des réponses. La raison à cette situation est simple : depuis des
décennies, la population française est rétive face à la liberté, voit en elle
des risques et préfère les illusions de sécurité qu'on ne cesse de lui pro
poser. L'explication qui sous-tend cette raison est simple, elle aussi : le
travail des idées présente de graves lacunes en ce pays, tout particulière
ment dans le domaine économique. Et la certitude qu'il existe une
« exception française »vient ajouter à ces lacunes une relative absence de
curiosité vis-à-vis de ce qui se passe ailleurs sur la planète, une absence
d'humilité aussi.
Il en résulte ce que j'appellerai ici l'étrangeté française. Gagnée par le sen
timent que la sclérose et le déclin menacent, les Français ont manifesté
une volonté de changer de cap. Prisonniers de la peur de ce qu'ils pour
raient « perdre », ils entendent que le changement de cap incluse et pré
serve des éléments qui sont précisément au cœur de la menace.
C'est ainsi que le discours de la rupture du nouveau président de la
République est passé de la « rupture » à la « rupture tranquille », puis à
des propos mêlant dynamisme et protection.
On peut craindre que cette étrangeté ne permette pas au pays de retrou
ver pleinement confiance en l'avenir.
On doit, lorsqu'on fait un travail d'analyse et de pensée, anticiper, élabo
rer des propositions pour le moment où les esprits seront mûrs et où les
faits imposeront la nécessité de faire les pas supplémentaires qui peuvent
conduire à des solutions vraiment efficaces.
9
C'est ce travail que mène l'institut Turgot. Après une première étude
consacrée au secteur crucial de la santé où nous formulions une analyse
précise de tous les dysfonctionnements du système aujourd'hui en place
et des remèdes dont nous pensons qu'ils sont les seuls susceptibles d'être
à la hauteur des défis de la médecine et des soins dans un pays développé
au vingt-et-unième siècle, nous proposons ici une seconde étude consa
crée au logement.
Après la santé, le logement constitue la préoccupation prioritaire de la
population. Se loger, c'est disposer d'un lieu où vivre et élever ses enfants.
C'est disposer d'un repère fixe, de la sécurité essentielle dont peuvent
découler toutes les autres. Ceux qui glissent vers la marginalisation sont,
et ce n'est pas un hasard, définis comme« sans domicile fixe »,et de l'ab
sence de domicile découlent tous les autres éléments de ce qui peut pren
dre vite les allures d'une déchéance.
Or, le repère fixe qu'est le logement est de plus en plus souvent source de
difficultés. Les prix de l'immobilier et des loyers montent plus vite que
l'inflation et le pouvoir d'achat. Les conditions d'accès à un logement
deviennent de plus en plus complexes. Des pénuries se font jour.
Des réformes sont envisagées, dans la continuité de celles qui ont été
essayées, sans grand succès, depuis plusieurs décennies. Certaines, telles
la possibilité offerte de déduire de ses revenus imposables une partie des
intérêts des emprunts immobiliers, peuvent être vues comme un petit pas
dans la bonne direction. D'autres relèvent de l'absurdité et ne pourront
que créer davantage de difficultés encore, ainsi le « droit au logement
opposable », récemment promulgué, et qui ne peut conduire qu'à des
mesures de rationnement, de réquisition, et à des interventions publiques
croissantes, dans un domaine où elles ont plus que prouvé leur ineffica
cité, voire leur nocivité.
L'objectif de Vincent Bénard, dans les pages qui vont suivre, est de mon
trer où nous en sommes et d'exposer pourquoi. Et la description est sans
fards ni concessions : l'augmentation du prix du logement a effective
ment été vertigineuse et se révèle avoir été supérieure de 70% à celle des
revenus entre 1995 et 2005. La pénurie de logements en France est esti
mée entre 700.000 et 1,5 millions d'unités. Des gens sont salariés et ne
parviennent pas à se loger. Des familles entières s'entassent dans des
habitations insalubres ou très détériorées.
10
N'en restant pas au constat, Vincent Bénard explique les causes, et ille
fait sans a priori ni présupposés idéologiques, mais aussi sans langue de
bois : ceux qui ont conçu les réglementations et politiques publiques du
logement actuellement en vigueur ne pensaient pas faire œuvre nuisible.
Sans doute pensaient-ils améliorer la vie des plus pauvres. Les résultats
auxquels ils sont parvenus sont absolument et dramatiquement à l'opposé
de leurs intentions initiales, et cela doit être dit.
Les exemples pouvant se révéler plus parlants que les démonstrations
abstraites, Vincent Bénard attire l'attention sur ce qui peut se passer
lorsqu'on adopte la flexibilité plutôt que la rigidité, lorsqu'on fait
confiance à la liberté au lieu de céder à la contrainte, et lorsqu'on com
prend le dynamisme, la concurrence, la liberté de passer contrat. Cela,
peut, dit-il, donner de grandes agglomérations comme Houston ou
Atlanta, où, malgré une croissance économique et démographique
importante, et grâce à des réglementations souples, l'offre est restée
abondante et les prix modérés, à la différence de ce qui s'est passé dans
d'autres villes du monde anglo-saxon bien plus réglementées, comme
New York, San Francisco ou Londres.
Passant aux suggestions, Vincent Bénard propose des mesures qui, pour
donner leur plein effet, devraient être mises en œuvre telles un ensemble.
Il faut, dit-il, en finir avec la dichotomie artificielle séparant un secteur
« social » subventionné et un secteur privé asphyxié de contraintes, sup
primer les effets de rente et les ghettoïsations, unifier pour cela le marché
du logement, et, partant du fait que les êtres humains prennent soin de ce
qui leur appartient, privatiser les habitations à loyer modéré.
Il faut rétablir la liberté contractuelle dans les relations locataire-bailleur,
abaisser bien davantage que cela n'a été fait jusqu'à présent la fiscalité sur
le logement, procéder à une véritable libération foncière, réformer l'aide
au logement de façon à ce qu'elle bénéficie effectivement aux plus pau
vres et aux plus mal logés, et, surtout, procéder à une véritable libération
foncière, et mettre fin aux contraintes législatives excessives qui,
aujourd'hui, empêchent les offreurs de logement de rencontrer la
demande à un prix acceptable.
Ces mesures, dit Vincent Bénard, susciteraient un assainissement rapide
du marché, permettraient d'en finir avec les pénuries de logement et per
mettraient aussi aux prix de l'immobilier d'évoluer plus en phase avec
Il