kocaeli ili gebze ilçesi güzeller mahallesi gebze 1. etap

85 Pages·2012·3.84 MB·Turkish

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok.
Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST.

Tel : [phone]
Faks : (216) 474 03 46

[email protected] www.ygd.com.tr

KOCAELİ İLİ GEBZE İLÇESİ GÜZELLER MAHALLESİ
GEBZE 1. ETAP (5797 ADA 1 PARSEL) DEĞERLEME
RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL, ARALIK 2011
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11–163 No.lu Rapor

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
KOCAELİ İLİ GEBZE İLÇESİ GÜZELLER MAHALLESİ GEBZE 1. ETAP
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ (5797 ADA 1 PARSEL) DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
KURUM
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR TARİHİ 28.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan gayrimenkuller
üzerinde takyidat bulunmamaktadır. Kat irtifakı tesis işlemi
TAPU BİLGİLERİ gerçekleşmemiştir.
MEVCUT KULLANIM İNŞAAT HALİNDE
5797 Ada 1 no.lu parsel Emsal=1,00 yapılaşma koşulu ile “Konut
İMAR DURUMU Alanı” olarak planlanmıştır.
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
PROJENİN ARSA DEĞERİ 18.024.169,50 TL
PROJENİN MEVCUT DURUM
53.080.000,00 TL
DEĞERİ
PROJENİN TAMAMLANMASI
73.330.646,00 TL
DURUMUNDAKİ DEĞERİ

1
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11–163 No.lu Rapor
RAPOR BİLGİLERİ ........................................ ........................................................................................... 4
Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 4
Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4
Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4
Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4
Raporu Hazırlayanlar ....................................................................................................................................... 4
Sorumlu Değerleme Uzmanları ....................................................................................................................... 5
Müşteri Adı ve Bilgileri .................................................................................................................................... 5
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ............................................................................ 5
Değerleme Tarihi ............................................................................................................................................. 5
Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: .................................................................................................................. 5
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER.......................................................................................... 6
Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ................................................................................................................... 6
Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri ................................................................................................. 9
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri .................................................................................................................10
Gayrimenkullerin İmar Durumu ....................................................................................................................12
Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler .........................................................................13
GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER .............................................................................................. 14
Bölge Analizi ..................................................................................................................................................14
Kocaeli İli ....................................................................................................................................................14
Gebze İlçesi ................................................................................................................................................15
Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ............................................................................................................16
Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi .............................................................................16
Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................16
GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ................................................................................. 16
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................16
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..............................................................16
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................... 17
2
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11–163 No.lu Rapor
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanıla n Varsayımlar ..........................................................................17
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................17
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................17
Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................18
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................18
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 19
Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması ........................................................................................................19
Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması ......................................................................................................20
Arsa Değeri ....................................................................................................................................................21
Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ........................................................................................................21
Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ........................................................................................21
Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri .............................................................................................24
Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) ..............................................................24
Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri ........................24
En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................39
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................39
RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 40

3
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11–163 No.lu Rapor
1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi
28.12.2011
1.2 Rapor Numarası
EMLAK KONUT – 11.11 – 163
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde
değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının
hazırlanması işi” kapsamındaki Kocaeli İli Gebze İlçesi Güzeller Mahallesinde bulunan 5797 Ada
1 no.lu parsel üzerinde bulunan konut ve ticaret niteliğindeki 535 adet bağımsız bölümün
Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin
Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan
temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme
Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm
ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm
kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek
amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim
Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve
Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin
Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi
itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket
Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı
No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin
detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Ekonomist Kaan KIYMAÇ, Değerleme Uzman
Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR
tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ
tarafından kontrol edilmiştir.
4
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11–163 No.lu Rapor
1.6 Sorumlu Değerleme Uzman ı
Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve
Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik
hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada
Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8
Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul
değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki Kocaeli İli Gebze İlçesi Güzeller
Mahallesinde bulunan 5797 Ada 1 no.lu parsel üzerinde bulunan konut ve ticaret niteliğindeki
535 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında
bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu
araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi: 28.12.2011
1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul
Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu
Değerleme Uzmanı

Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ
Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi)
Lisans No: 400375
5
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11–163 No.lu Rapor
2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu
Rapora konu gayrimenkul Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Güzeller Mahallesi 5797 ada 1 parsel
numaralı, arsa vasıflı, 63.242,70 m² yüzölçümlü gayrimenkuldür. Gayrimenkul üzerinde
projelendirilen ve inşaatına başlanan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın Kocaeli
Gebze 1. Etap Emlak Konutları projesinde, sosyal konut olarak toplam 9 konut bloğunda 524
konut ve 11 adet ticari ünite bulunmaktadır. Toplu konut uygulamalarının Emlak Konut
tarafından gerçekleştirdiği bölgede toplu konut yapılaşmalarının yeni başladığı görülmüş
olup yakın çevrede Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi bulunmaktadır. Bölge; Türkiye
ulaşımın en önemli iki aksı olan D-100 ve Anadolu Otoyolu’na kolay erişimiyle avantaj
kazanmaktadır.

6
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11–163 No.lu Rapor

İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Anadolu Otoyolu üzerinde Ankara istikametine ilerlerken
İzmit tabelasından sağa doğru çıkış yapılarak D-100 Karayolu’na giriş yapılır. D-100 Karayolu
üzerinde 900 m ilerleyip sağa Gebze Organize Sanayi Yolu’na dönülür. Sanayi yolu üzerinde 1.6
km devam edildikten sonra sağa Yeni Bağdat Caddesi’ne girilir. Yeni Bağdat Caddesi üzerinde
1.2 km ilerlendiğinde sağa rapora konu alana intikal edilir.

İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Anadolu Otoyolu’na 1.8 km, D-100
Karayolu’na takribi 3.4 km, Sabiha Gökçen Havalimanı’na 28 km, Eskihisar-Topçular Arabalı
Vapur İskelesi’ne 11 km uzaklıktadır.

7
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11–163 No.lu Rapor

8
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11–163 No.lu Rapor
2.2 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri
Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Gebze Tapu Sicil Müdürlüğünden
21.11.2011 tarihinde ve saat 16:50’de temin edilmiştir.

TAŞINMAZ BİLGİLERİ
İl KOCAELİ Ada 5797
İlçe GEBZE Parsel 1
Mahalle GÜZELLER Yüzölçümü 63.242,70 m²
Cilt/Sayfa 153/15092 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA
MÜLKİYET BİLGİLERİ
Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş.: TAM
Tarih ve Yevmiye No 08.04.2010/4005
Edinme Sebebi İMAR UYGULAMASI (TSM)
TAKYİDAT BİLGİLERİ
Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan YOKTUR.
Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri İmar uygulaması sonucu oluşan parseldir.

9