Kalkulation von Lifetime bzw. Reverse Mortgages: Eine kritische Analyse am Beispiel des US-amerikanischen Home Equity Conversion Mortgage (HECM)-Modells

497 Pages·2009·3.94 MB·German

by  Mike Schneider (auth.)

Mike Schneider
Kalkulation von Lifetime bzw. Reverse Mortgages –
Eine kritische Analyse am Beispiel des US-amerikanischen
Home Equity Conversion Mortgage (HECM)-Modells
Schriftenreihe des
begründet und herausgegeben von
Prof. Dr. Dr. h.c. mult. Hans Tietmeyer
Prof. Dr. Bernd Rolfes
Mike Schneider
Kalkulation von Lifetime
bzw. Reverse Mortgages
Eine kritische Analyse am Beispiel
des US-amerikanischen Home Equity
Conversion Mortgage (HECM)-Modells
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Dissertation Universität Duisburg-Essen, 2008
Dr. Mike Schneiderwar wissenschaftlicher Mitarbeiter von Prof. Dr. Bernd Rolfes am Lehrstuhl für
Banken und Betriebliche Finanzwirtschaft der Universität Duisburg-Essen (Campus Duisburg),
Mercator School of Management. Er ist heute Vorstandsassistent bei der WGZ BANK, Düsseldorf,
und Associate Researcher am ecfs.
1. Auflage 2009
Alle Rechte vorbehalten
© Gabler | GWVFachverlage GmbH, Wiesbaden 2009
Lektorat: Stefanie Brich / Renate Schilling
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Druck und buchbinderische Verarbeitung: Krips b.v., Meppel
Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier
Printed in the Netherlands
ISBN 978-3-8349-1333-3
Für Elke und Lando
Geleitwort
Das Eigenheim besitzt für die private Altersversorgung in Deutschland einen hohen Stel-
lenwert – unter den Rentnerhaushalten verfügt jeder zweite über eine selbst genutzte
Immobilie. Der finanzielle Nutzen des Eigenheims reduziert sich – abgesehen von Moti-
ven der Vermögensbildung und Vererbungsabsichten – der jedoch auf das Einsparen von
Mietzahlungen, und das in der Immobilie gebundene Eigenkapital steht nicht für eine al-
ternative Verwendung zur Verfügung. Durch einen Verkauf des Objekts kann der Eigen-
tümer zwar frische Liquidität erhalten, allerdings verliert er ohne gesonderte Regelungen
das Wohnrecht.
In einzelnen Ländern existieren mit sogenannten Immobilienverzehrinstrumenten Mög-
lichkeiten, diesen Konflikt aufzulösen. Insbesondere die Lifetime bzw. Reverse Mortgage
hat sich dabei als kreditbasiertes Produkt etabliert. Der Eigentümer beleiht sein Eigen-
heim und die Zins- und Tilgungsleistungen werden erst bei seinem Tod fällig. Hierdurch
wird Dreierlei erreicht: Wohneigentum und somit lebenslanges Wohnrecht bleiben erhal-
ten, es wird Liquidität generiert und es fallen keine laufenden Zahlungen an den Kreditge-
ber an. In Deutschland existieren solche auch „umgekehrte Hypotheken“ genannte Pro-
dukte bisher nicht und waren noch kaum Gegenstand tiefer gehender wissenschaftlicher
Untersuchungen.
Im ersten Hauptteil befasst sich der Verfasser zunächst mit der generellen Funktionswei-
se von Immobilienverzehrinstrumenten und erarbeitet eine umfassende Systematisierung
der verschiedenen bekannten Instrumententypen. Dabei stellt er einerseits heraus, dass
die Bezeichnung für die umgekehrte Hypothek exakter Lifetime Reverse Mortgage lauten
müsste. Des Weiteren untersucht er die internationalen Immobilienverzehrmärkte, wobei
er anhand der Analyse von ca. 200 Produkten von mehr als 170 Anbietern aufzeigt, dass
Immobilienverzehrprodukte in mindestens zwei Dutzend Ländern existieren.
Im zweiten Hauptteil stehen zunächst die Grundlagen der Kalkulation von Lifetime Mort-
gages im Vordergrund. Dabei untersucht der Verfasser, auf welcher methodischen Basis
und mit welchen Größen das Überschreitungsrisiko und die dieses Risiko konstitutieren-
den Langlebigkeits-, Immobilienwert- und Zinsrisiken parametrisiert werden können. Auf-
grund seiner tatsächlichen Anwendung in den USA dient das Home Equity Conversion
Mortgage (HECM)-Modell als Beispiel für die Kalkulation von Lifetime Mortgages. Im
Rahmen einer umfassenden kritischen Analyse lassen sich Modellschwächen bzw. Un-
genauigkeiten in der Parametrisierung aufzeigen. Durch eine Modelladjustierung, bspw.
durch Berücksichtigung nichtflacher Zinsstrukturen, berechnet der Verfasser neue Aus-
zahlungsgrößen, die er schließlich auch für Lifetime Mortgages in Deutschland bestimmt.
VI GELEITWORT
Im Fokus des dritten Hauptteils stehen zwei alternative Kalkulationsansätze für die Be-
wertung respektive Bepreisung des Überschuldungsverzichts sowie die Implikationen, die
sich aus der Kalkulation für die Ergebnisspaltung ergeben. Zum Einen analysiert der Ver-
fasser die Bewertung mit Hilfe der Optionspreistheorie, da sich das Überschuldungser-
eignis aus Sicht des Kunden auch als leerverkaufte Put-Option interpretieren lässt. Als
zweiten alternativen Kalkulationsansatz setzt er die Monte Carlo-Simulation zunächst da-
für ein, die Rechenergebnisse des HECM-Modells zu plausibilisieren. Des Weiteren be-
stimmt er mit Hilfe von Simulationsrechnungen auch unerwartete Verluste, die sich mit
dem einfachen HECM-Modell nicht bestimmen lassen. Den Abschluss der Arbeit bildet
die Separierung von Wertbeiträgen und die Aufdeckung von Ergebniswirkungen der ein-
zelnen Risikoarten bei variabler Verzinsung und bei Festzinsvereinbarungen.
Insgesamt legt der Verfasser eine beeindruckende Dissertationsschrift vor, die sich nicht
nur durch eine enorme international ausgerichtete Research-Leistung und einen in dieser
Weise in der Literatur bislang nicht erhältlichen Überblick über das Lifetime Reverse
Mortgage-Geschäft, sondern auch durch eine tiefgehende und anspruchsvolle analytische
Durchdringung der kalkulatorischen Aspekte auszeichnet. Die beispielhafte Kalkulation
anhand des HECM-Modells greift dabei einerseits das immer wieder als mögliche Blau-
pause für den deutschen Markt zitierte US-amerikanische Konzept auf. Andererseits lie-
fert sie dabei – insbesondere auch unter Verwendung des adjustierten Modells – erstmals
Auszahlungsgrößen für Lifetime Mortgages in Deutschland. Mit der vorliegenden sehr
fleißigen und formal einwandfreien Untersuchung treibt der Verfasser den wissenschaftli-
chen Erkenntnisfortschritt maßgeblich voran und liefert damit erstmals einen geschlosse-
nen und tiefen Einblick in den Untersuchungsgegenstand. Der Arbeit ist daher eine weite
Verbreitung und intensive Diskussion sowohl im wissenschaftlichen Schrifttum als auch in
der bankbetrieblichen Praxis zu wünschen.
Duisburg/ Münster, im Dezember 2008 Bernd Rolfes
Vorwort
Mark Twain hat einmal gesagt: „Schreiben ist leicht. Man muss nur die falschen Wörter
weglassen.“ Wer die wahre Ironie dieser Worte erkennen möchte, sollte sich auf sein
eigenes Promotionsvorhaben einlassen. Viele Gedanken, Ideen und Konzepte bauen
sich im Kopf auf, entwickeln bei der ersten Niederschrift eine Eigendynamik und lassen
sich später manchmal nur unter Mühen auf das Wesentliche reduzieren. Glücklicher-
weise gab es in meinem Umfeld Menschen, die mir durch Diskussionen, Anregungen
und manchmal auch nur durch bloßes Zuhören bei der Jagd auf „falsche Wörter“ ge-
holfen haben. Daher liegt es mir ganz besonders am Herzen, mich bei diesen Perso-
nen für ihre Unterstützung zu bedanken. Allerdings: Dass die Arbeit dennoch derart
umfangreich geworden ist, geht eindeutig und ausschließlich zu Lasten des Verfassers.
Die Diskussion um die Grenzen und Möglichkeiten des Immobilienverzehrs hat in den
letzten Jahren in Deutschland spürbar zugenommen. Allerdings werden hierzulande
bis heute weder Lifetime Mortgages angeboten, noch ist der (wissenschaftliche)
Kenntnisstand weit vorangetrieben worden. Das ursprüngliche Vorhaben dieser Schrift
bestand in einer explorativen Untersuchung der internationalen Immobilienverzehr-
märkte. Während der Recherche und der Aufbereitung erschien die Auseinanderset-
zung mit der Kalkulation dieser Produkte jedoch sinnvoller. Denn bisher sind für
Deutschland keine Auszahlungsgrößen öffentlich bekannt, sodass Diskussionen um
die Vorteilhaftigkeit dieser Produkte gerade aus Sicht potenzieller Kunden ins Leere
laufen müssen. Daher setzt sich die vorliegende Arbeit im Kern mit der Kalkulation von
Lifetime Mortgages – insbesondere am Beispiel des HECM-Modells – auseinander.
Mein erster, mein ganz herzlicher Dank gilt meinem verehrten Doktorvater, Herrn Prof.
Dr. Bernd Rolfes. Für die lehrreichen sowie in vielerlei Hinsicht wertvollen Jahre wäh-
rend meiner Tätigkeit als Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehrstuhl Banken und Be-
triebliche Finanzwirtschaft der Universität Duisburg-Essen und insbesondere am euro-
pean center for financial services, die mich persönlich wie fachlich im besten Sinne
geprägt haben, danke ich ihm von ganzem Herzen. Durch seine Offenheit für neue
Ideen hat er meine Motivation, selbstständig Dinge zu entwickeln und umzusetzen,
gefordert und gefördert. Als Doktorvater war er wohlwollender Begleiter, Betreuer und
Begutachter meines Promotionsvorhabens. Mein herzlicher Dank gilt des Weiteren
Frau Prof. Dr. Antje Mahayni für die Übernahme des Zweitgutachtens.
Für die Aufnahme in die ecfs-Schriftenreihe danke ich den beiden Herausgebern Herrn
Prof. Dr. Dr. h. c. mult. Hans Tietmeyer und Herrn Prof. Dr. Bernd Rolfes. Der
WL BANK danke ich herzlich für die freundliche Unterstützung bei der Veröffentlichung
der Arbeit; ebenso der Wissenschaftsförderung der Sparkassen-Finanzgruppe e. V.
VIII VORWORT
„Jeder Mensch hat ein Brett vor dem Kopf – es kommt nur auf die Entfernung an“, so
hat es Marie von Ebner-Eschbach formuliert. Bei meinen ehemaligen Kolleginnen und
Kollegen am Lehrstuhl Banken und Betriebliche Finanzwirtschaft bedanke ich mich für
jegliche Hilfestellung, diese Entfernung zu vergrößern. Für ihre Geduld bei der Einlas-
sung auf das Promotionsthema, für ihre zahlreichen hilfreichen Anregungen und insbe-
sondere für ihr kritisches Korrekturlesen bedanke ich mich ganz herzlich bei Frau Dr.
Tanja Bauersfeld und Herrn Dipl.-Kfm. Denis Bagbasi. Nicht nur als Sparringspartner in
fachlichen Fragen, sondern vor allem als Freunde, die auch für vieles andere ein ver-
ständnisvolles Ohr hatten, schätze ich die beiden sehr.
Dem weiteren Team am Lehrstuhl, zuvorderst Herrn Prof. Dr. Stefan Kirmße und Herrn
Prof. Dr. Ulrich Koch sowie den Herren Dipl.-Kfm. Jens Eckhoff, Dipl.-Kfm. Martin Land
und Dipl.-Wi.Ing. Giuliano Pascariello gilt mein Dank für fachliche Unterstützung, kolle-
giale Zusammenarbeit und ein freundschaftliches Arbeitsumfeld. Des Weiteren danke
ich Frau Dr. Cordula Emse und den Herren Dr. Philipp Faber, Dipl.-Kfm. Lars Goßlau
und Dr. Mathias Hofmann für die schöne gemeinsame Anfangszeit als wissenschaftli-
cher Mitarbeiter. Frau Kerstin Hoffmann danke ich herzlich für ihre Unterstützung bei
der Überwindung der verwaltungstechnischen Hürden. Nicht zuletzt auch einen herzli-
chen Dank an die zahlreichen fleißigen Hilfskräfte.
Für die besondere Unterstützung im Umgang mit mathematischen Herausforderungen
danke ich Herrn Peter Kauker. Ohne seine zügige und zuverlässige Unterstützung, vor
allem bei der Bändigung der Software Mathematica, wäre der Fortschritt der Arbeit
deutlich mühsamer und zeitaufwendiger gewesen – meinen herzlichen Dank hierfür.
Für Aufmunterungen, Ablenkungen und Auszeiten, um einfach mal den Kopf frei zu
bekommen, bedanke ich mich herzlich bei meinem Bruder Sascha. Für die vielen ge-
duldigen Jahre, die sie warten mussten, bis ihr jüngster Sprößling endlich seine berufli-
che Ausbildung abgeschlossen hat, sage ich meinen Eltern ganz besonderen Dank.
Ihre bedingungslose Unterstützung und ihr Glaube an mich bedeuten mir sehr viel.
Nicht genug danken kann ich meiner Frau Elke und meinem Sohn Lando. Als Haupt-
leidtragender des Promotionsvorhabens musste mein großer kleiner Held leider an
einigen Tagen auf seinen Papa verzichten. Mein größter Dank gilt meiner Frau Elke, da
sie es verstanden hat, stets Gleichgewicht in unser gemeinsames Leben zu bringen,
wann immer „das Projekt“ für Unwuchten gesorgt hat. Mit sehr viel Verständnis und
noch mehr Liebe hat sie maßgeblich zum Gelingen der Promotion beigetragen. In einer
ganz bestimmten Weise – sie weiß wie – ist dies auch ihre Arbeit. In tiefer Dankbarkeit,
auch voller Freude und vor allem in Liebe widme ich Elke und Lando diese Arbeit.
Bergisch Gladbach, im Januar 2009 Mike Schneider
INHALTSÜBERSICHT

Abbildungsverzeichnis XIX
Tabellenverzeichnis XXV
Abkürzungsverzeichnis XXIX
Symbolverzeichnis XXXVII
Einleitung 1
Erster Teil: Instrumente des Immobilienkapitalverzehrs im
internationalen Kontext 5
A. Charakteristika von Instrumenten des Immobilienkapitalverzehrs 5
B. Verbreitung von Immobilienverzehrprodukten im internationalen Vergleich 32
C. Möglichkeiten der Mobilisierung selbstgenutzter Wohnaktiva in Deutschland 99
Zweiter Teil: Kalkulation von Lifetime Mortgages in Deutschland am
Beispiel des US-amerikanischen HECM-Modells 113
A. Grundlagen der Bewertung von Lifetime Mortgages 113
B. Kritische Analyse des Kalkulationsmodells US-amerikanischer Home Equity
Conversion Mortgages 157
C. Ermittlung von Auszahlungsquoten für HECMs in Deutschland 241
Dritter Teil: Alternative Kalkulationsansätze im Hinblick auf die
Separierung von Wertbeiträgen 259
A. Bewertung des Überschuldungsverzichts mit Hilfe der Optionspreistheorie 259
B. Überprüfung der Robustheit der Kalkulation mit Hilfe von
Simulationsrechnungen 282
C. Separierung von Wertbeiträgen bei Lifetime Mortgages als Implikation der
Kalkulation 297
Abschließende Betrachtung 315
Anhangsverzeichnis 319
Literaturverzeichnis 439