istanbul ili ataşehir ilçesi k.bakkalköy ve barboros mahallelerinde 23 adet parsel değerleme raporu

92 Pages·2012·4.47 MB·Turkish

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok.

Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST.
Tel : [phone]

Faks : (216) 474 03 46
[email protected] www.ygd.com.tr

İSTANBUL İLİ ATAŞEHİR İLÇESİ K.BAKKALKÖY VE
BARBOROS MAHALLELERİNDE 23 ADET PARSEL
DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL, ARALIK 2011
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–10.11– 132 No.lu Rapor

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
İSTANBUL İLİ ATAŞEHİR İLÇESİ
K.BAKKALKÖY VE BARBOROS
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ
MAHALLELERİNDE 23 ADET PARSEL
DEĞERLEME RAPORU
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM
ORTAKLIĞI A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM
DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR TARİHİ 30.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri
TAPU BİLGİLERİ
Sayfa:12-36
MEVCUT KULLANIM BOŞ
Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları
İMAR DURUMU
Sayfa:44-53
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
ARSA DEĞERİ 56.785.000,00 TL
EMLAK KONUT GYO A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN ARSA DEĞERİ 39.400.000,00 TL

1
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–10.11– 132 No.lu Rapor
RAPOR BİLGİLERİ ........................................ ........................................................................................... 4
Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 4
Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4
Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4
Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4
Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4
Raporu Hazırlayanlar ....................................................................................................................................... 4
Sorumlu Değerleme Uzmanları ....................................................................................................................... 5
Müşteri Adı ve Bilgileri .................................................................................................................................... 5
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ............................................................................ 5
Değerleme Tarihi ............................................................................................................................................. 5
Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: .................................................................................................................. 5
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER.......................................................................................... 6
Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ................................................................................................................... 6
Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri ............................................................................................12
A Bölgesinde bulunan Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları ............................................................................12
Küçükbakkalköy 3334 Ada 5 No.lu Parselin Tapu Kaydı ........................................................................12
Küçükbakkalköy 3331 Ada 4 No.lu Parselin Tapu Kaydı ........................................................................12
Küçükbakkalköy 3331 Ada 5 No.lu Parselin Tapu Kaydı ........................................................................13
Küçükbakkalköy 3331 Ada 6 No.lu Parselin Tapu Kaydı ........................................................................13
Küçükbakkalköy 3334 Ada 6 No.lu Parselin Tapu Kaydı ........................................................................14
Küçükbakkalköy 3334 Ada 8 No.lu Parselin Tapu Kaydı ........................................................................14
B Bölgesinde bulunan Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları ............................................................................16
Küçükbakkalköy 2693 Ada 5 No.lu Parselin Tapu Kaydı ........................................................................16
Barboros 2864 Ada 10 No.lu Parselin Tapu Kaydı .................................................................................16
Barboros 2190 Ada 8 No.lu Parselin Tapu Kaydı ...................................................................................20
Barboros 2191 Ada 6 No.lu Parselin Tapu Kaydı ...................................................................................21
Barboros 2193 Ada 5 No.lu Parselin Tapu Kaydı ...................................................................................21
Barboros 2194 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı ...................................................................................22
Barboros 2194 Ada 7 No.lu Parselin Tapu Kaydı ...................................................................................22
Barboros 2195 Ada 3 No.lu Parselin Tapu Kaydı ...................................................................................23
Barboros 2686 Ada 5 No.lu Parselin Tapu Kaydı ...................................................................................23
C Bölgesinde Bulunan Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları ............................................................................24
Küçükbakkalköy 1864 Ada 6 No.lu Parselin Tapu Kaydı ........................................................................24
D Bölgesinde Bulunan Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları ............................................................................25
Küçükbakkalköy 3385 Ada 5 No.lu Parselin Tapu Kaydı ........................................................................25
Küçükbakkalköy 3385 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı ........................................................................27
Küçükbakkalköy 3384 Ada 4 No.lu Parselin Tapu Kaydı ........................................................................29
Küçükbakkalköy 3385 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı ........................................................................32
Küçükbakkalköy 3382 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı ........................................................................34
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri .................................................................................................................37
Gayrimenkullerin İmar Durumu ....................................................................................................................44
Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler .........................................................................53
GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER .............................................................................................. 54
Bölge Analizi ..................................................................................................................................................54
2
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–10.11– 132 No.lu Rapor
İstanbul İli ................................................. .................................................................................................54
Coğrafi Konum .......................................................................................................................................54
Demografik Yapı ....................................................................................................................................55
Ekonomik Yapı .......................................................................................................................................56
Ataşehir İlçesi ............................................................................................................................................58
Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ............................................................................................................59
Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi .............................................................................60
Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................61
GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ................................................................................. 62
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................62
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..................................................................62
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................... 63
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ..........................................................................63
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................63
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................63
Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................64
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................64
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 65
Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri ......................................................................................65
Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...................................................................................................................66
Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) ............................................................................................67
Gayrimenkuller Üzerinde Geliştirilebilecek Proje Analizi ..............................................................................69
Yakın Çevrede Konut Emsali Araştırması ...................................................................................................69
Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler .........................................................................................69
Konut İmarlı Alanlar İçin Proje Analizi ...................................................................................................69
Kreş Alanı İmarlı Alanlar İçin Proje Analizi .............................................................................................72
Sosyal Tesis Alanı İmarlı Alan İçin Hasılat Paylaşımı Yöntemi ile Arsa Değer ............................................74
3391 Ada 9 no.lu Parsel Zemin Altı Otopark Alanı için Değer Takdiri .......................................................76
Çevrede Otopark Kirası Emsal Araştırması ............................................................................................76
Otopark İçin Emsal Yönetimi İle Kira Değeri Takdiri ..............................................................................76
Otopark İçin Emsal Yönetimi İle Kira Değeri Takdiri ..............................................................................76
En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................78
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................78
En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................78
RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 79

3
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–10.11– 132 No.lu Rapor
1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi
30.12.2011
1.2 Rapor Numarası
EMLAK KONUT – 10.11 – 132
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde
değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının
hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Ataşehir İlçesi K. Bakkalköy ve Barboros
Mahallelerinde bulunan 23 adet parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç
değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca
ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak
hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm
ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm
kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek
amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim
Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve
Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin
Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi
itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket
Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı
No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin
detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Ekonomist Kaan KIYMAÇ, Değerleme Uzman
Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR
tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ
tarafından kontrol edilmiştir.

4
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–10.11– 132 No.lu Rapor
1.6 Sorumlu Değerleme Uzman ı
Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve
Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik
hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada
Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8
Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul
değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Ataşehir İlçesi K. Bakkalköy
ve Barboros Mahallelerinde bulunan 23 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin
Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç
değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının
hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi: 30.12.2011
1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul
Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu
Değerleme Uzmanı

Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ
Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi)
Lisans No: 400375
5
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–10.11– 132 No.lu Rapor
2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu
Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Küçükbakkalköy ve Barboros
Mahallelerinde bulunmaktadır. O1-O2 Çamlıca Bağlantısının güneyinde yeralan parsellerin
toplam yüzölçümü 111.505,63 m², Emlakkonut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş’nin hissesine
düşen alan 75.421,15 m² dir.
Rapora konu gayrimenkuller bulundukları konum ve tabi oldukları imar planlarına göre 4 ayrı
bölgeye ayrılmıştır.
A Bölgesi; Ataşehir Toplu Konut Alanı Batı Bölgesi 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar
Planına tabi olan; 3334 Ada 5,6 ve 8 no.lu, 3331 ada 4, 5, 6 no.lu, 3328 ada 4 no.lu ve 3391 Ada
9 no.lu parsellerin,
B Bölgesi; 1/1000 Ölçekli Yeni sahra Mah. Islah İmar Planına tabi olan; 2693 Ada 5 no.lu, 2684
Ada 10 no.lu, 2190 Ada 8 no.lu, 2191 Ada 6 no.lu, 2193 Ada 5 no.lu, 2194 Ada 1 ve 7 no.lu, 2195
Ada 3 no.lu, 2686 Ada 5 no.lu parsellerin,
C Bölgesi; 1/1000 Ölçekli Ataşehir Toplu Konut Alanı Doğu Bölgesi Revizyon Uygulama İmar
Planına tabi olan; 1864 Ada 6 no.lu parselin,
D Bölgesi; 1/1000 Ölçekli Küçükbakkalköy 2-4 Pafta 2425 Parsel Güney Ataşehir Toplu Konut
Yerleşim Alanı İmar Planına tabi olan; 3382 Ada 2 no.lu, 3384 Ada 4 no.lu, 3385 Ada 1, 2 ve 5
no.lu parsellerin bulunduğu bölgedir.

6
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–10.11– 132 No.lu Rapor

7
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–10.11– 132 No.lu Rapor

8
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–10.11– 132 No.lu Rapor

9