istanbul alışveriş caddeleri

14 Pages·2015·2.27 MB·Turkish

by  Dilek Pekdemir

Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
İSTANBUL
ALIŞVERİŞ
CADDELERİ
İkinci Yayım
Kasım 2015
GİRİŞ
Cushman & Wakefield, İstanbul Alışveriş Caddeleri raporunun ikinci yayımını sunmaktan memnuniyet duyar. İstanbul alışveriş
caddelerinde perakende pazarı dinamiklerini anlamak amacıyla üç ana cadde için seçilmiş gösterge ve parametreler yıllık bazda analiz
edilmiştir. Bunlar; perakende stoku, ulusal/uluslararası ve hazır giyim/lüks markalar açısından kategori ayrımı, yıllık kiralama hacmi, son on
iki ayda gerçekleşen yeni perakendeci girişleri ve cadde yaya trafiği sayımıdır. Bütün sonuçlar bir önceki yıl ile karşılaştırılmış olup, genel
pazar eğilim ve dinamiklerini göstermek amacıyla yorumlanmıştır.
İstanbul’un üç ana alışveriş caddesi, Avrupa Diğer önemli alışveriş caddeleri ise Anadolu Yakası’nda Bahariye
Yakası’nda İstiklal Caddesi ve Nişantaşı (Abdi İpekçi, Caddesi (Kadıköy) ve Alemdağ Caddesi (Ümraniye), Avrupa
Vali Konağı, Teşvikiye ve Rumeli), Anadolu Yakası’nda Yakası’nda Ortabahçe Caddesi (Beşiktaş), İstasyon ve İstanbul
ise Bağdat Caddesi’dir. Caddeleri (Bakırköy) olarak sayılabilir.
Başlıca üç alışveriş caddesindeki toplam perakende Buna ek olarak kentsel dönüşüm ve yenileme projeleri ile güçlü ulaşım
stoku 1.000’den fazla mağazada yaklaşık 190.000 olanaklarına sahip merkezi bölgelerde alternatif alışveriş caddelerin
m2’dir. Mağaza adedi ve uluslararası markaların varlığı oluşmaya başlamıştır. Özellikle kafe ve restoranlar için Karaköy ve
göz önüne alındığında her biri Avrupa’nın önemli ana Beşiktaş Çarşısı yeni cazibe merkezleri haline gelmiştir.
caddeleri ile rekabet edebilecek düzeydedir.
2
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
Genel Bakış
Başlıca üç ana alışveriş caddesindeki toplam
İSTANBUL ALIŞVERİŞ CADDELERİ: SEKTÖREL DAĞILIM
perakende stoku 1.000’den fazla mağazada yaklaşık
190.000 m2’dir. 2014 yılının aynı dönemi ile
Diğer
karşılaştırıldığında, hem mağaza sayısı hem de 1%
toplam alan olarak hafif bir azalma yaşanmıştır.
Toplam perakende alanındaki bu düşüşün sebebi Eczane Boş
özellikle İstiklal ve Bağdat Caddelerinde süregelen 1% Mağaza
9%
kentsel yenileme faaliyetleri çerçevesinde yıkılan
binalardır. Fakat bu binaların yeniden inşa Telekomünik
Banka, Döviz
edileceğini ve bunun kısa süreli geçici bir eğilim asyon
Bürosu
olduğunu belirtmek gerekir. 1% 14% Giyim,
Ayakkabı,
Kitap, Müzik,
Çanta
Perakendecilerin sektör dağılımı açısından; giyim, Hediyelik
47%
Eşya,
ayakkabı ve çanta kategorileri halen toplam ana
Oyuncak
cadde stokunun yaklaşık yarısını oluştururken, 2%
bunları yeme-içme ve bankacılık sektörleri takip
Kültür-Sanat
etmekte olup, her biri toplam stokun %14’ünü 2% Yeme-İçme
14%
oluşturmaktadır. Son on iki ayda yeme-içme ve
Ev Eşyası,
banka sektörleri payını arttırırken, giyim sektöründe Dekorasyon
bir miktar azalma görülmüştür. Ana caddelerdeki 3% Aksesuar,
Kozmetik,
banka şubelerinin sayısının artmasının nedeni Saat, Optik
pazara yeni giriş yapan uluslararası bankaların 6%
Türkiye’deki agresif büyüme stratejileriyle kısmen Kaynak: Cushman & Wakefıeld
açıklanabilir.
İSTANBUL: ULUSLARARASI MARKA DAĞILIMI (SAYI)
Geçtiğimiz yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında,
80
uluslararası ve lüks markaların hem sayısında hem
de büyüklüğünde bir azalma gözlemlenmiştir. Bu 70
eğilim Nişantaşı ve İstiklal Caddelerinde sınırlı olarak
60
görülse de, Bağdat Caddesi’nde giderek daha da
belirginleşmektedir. Uluslararası marka sayısı 50
bazında Nişantaşı bölgesi 70 mağaza ile birinci sırayı
40
alırken, 54 mağaza ile Bağdat Caddesi ve 33
mağaza ile İstiklal Caddesi onu takip etmektedirler. 30
Lüks markaların çoğu Nişantaşı’nda konumlanmaya
20
devam etmektedir. 2014 yılı ile karşılaştırıldığında 34
olan lüks mağaza sayısının 26’ya düşmesine 10
rağmen, Bağdat Caddesi lüks markalar için hala
0
Anadolu Yakası’ndaki başlıca lokasyondur. Nişantaşı İstiklal Bağdat
2014 2015
Bazı markalar; rekabet, pazar konumunu
güçlendirme ve pazar payını arttırma amacıyla tüm Kaynak: Cushman & Wakefıeld
bahsi geçen caddelerde yer almayı tercih etmektedir. Not: Veri sadece giyim, ayakkabı, çanta, aksesuar, kozmetik ve ev dekorasyonunu sektörlerini
kapsamaktadır.
Banka şubeleri ve GSM operatörleri hariç, 25 marka
her üç caddede de yer almaktadır. Özellikle orta gelir İSTANBUL: LÜKS MARKA DAĞILIMI (SAYI)
gruplarını hedefleyen hazır giyim markaları (Mango,
Zara, Topshop, Mavi), aksesuar ve kozmetik 80
markaları (Calzedonia, Penti, M.A.C, Yves Roche,
70
Gratis) ve yeme-içme markaları (Burger King,
McDonald’s, Starbucks, Mado) bütün bu 60
lokasyonlarda mevcuttur. Buna ek olarak, güçlü yerel
50
perakendeciler, aynı caddede ikinci mağazalarını
açarak pazardaki konumlarını güçlendirmeyi 40
hedeflemektedirler. Bu durum pazarın konsolidasyon
30
sürecinden geçtiği teorisini desteklemekte ve en
güçlüler pazar paylarını arttırırken, nitekim daha 20
küçük perakendeciler ise mağazalarını birleştirmekte 10
ve/veya küçültmektedir.
0
Nişantaşı İstiklal Bağdat
2014 2015
Kaynak: Cushman & Wakefıeld
Not: Veri sadece giyim, ayakkabı, çanta, aksesuar, kozmetik ve ev dekorasyonunu sektörlerini
kapsamaktadır.
3
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
Geçtiğimiz on iki ay içinde kullanıcı pazarı oldukça İSTANBUL: KİRALAMA İŞLEM HACMİ (2014 vs 2015)
aktif bir dönem geçirmiştir. Toplam 112 mağazada
yvaek blairş öıkn c1e8k.0i 0y0ıla m o2r aynelnai (k1ir5a.l6a0m0a m iş2l,e 9m4i mgearğçaezkale)ş miş m2) 8.000 60Sayı
( 7.000
hafif bir artış görülmüştür. Geçen yıl olduğu gibi en 50
yüksek kiralama hacmi İstiklal Caddesi’nde 6.000
gerçekleşirken, mağaza sayısı bazında Nişantaşı ilk 40
5.000
sırada yer almıştır. Tüm ana caddelerde işlem sayısı
artarken, toplam alan bazında kiralama hacmi İstiklal 4.000 30
ve Bağdat Caddelerinde büyümüş, Nişantaşı’nda ise 3.000
20
küçülmüştür.
2.000
10
İşlemlerin çoğunluğu giyim-ayakkabı-çanta 1.000
markalarında gerçekleşmiş olup, toplam işlem
0 0
sayısının %37’sini oluşturmaktadır. Yeme-içme ve
Nisantasi Istiklal Bagdat
aksesuar-kozmetik-saat-gözlükçü markaları ise
sırasıyla %28 ve %17 pay ile takip etmiştir. Kiralama İşlem Hacmi_14 (m2) Kiralama İşlem Hacmi_15 (m2)
Kiralama İşlem Hacmi_14(sayı) Kiralama İşlem Hacmi_15(sayı)
Birden fazla mağazası olan birçok marka olduğu göz Kaynak: Cushman & Wakefıeld
önüne alınarak, daha detaylı bir analiz için mağaza
İSTANBUL: KİRALAMA İŞLEM HACMİ (KATEGORİ, SAYI)
sayısı yerine marka sayısı da ayrıca incelenmiştir.
Buna göre, toplam marka sayısı bir önceki yıla göre
Kitap, Müzik, Banka, Döviz
%7 düşüş göstererek 656 olmuştur. Son on iki ay Hediyelik Eşya, Eczane Bürosu
içinde ana alışveriş caddelerine 67 yeni marka Oyuncak 2% 6%
girerken, 113 marka çıkmıştır. Kültür-Sanat 1%
1%
Yeni giriş sayısı görece yüksek olmasına rağmen,
Ev Eşyası,
bunların çoğu küçük ölçekli yerel ve ulusal markalardır. Dekorasyon Giyim,
Sadece Arabian Oud, Classico, Fred Perry ve Le 6% Ayakkabı,
Petite Maison gibi birkaç uluslararası marka ana Çanta
37%
caddelere giriş yapmıştır. Öte yandan, mevcut
markalar 31 yeni mağaza açarak genişlemeye devam
ederken, kentsel yenileme faaliyetleri sebebiyle Bağdat Yeme-İçme
28%
Caddesi ve Nişantaşı’nda - tümü Abdi İpekçi’de olmak
üzere- 13 yer değiştirme işlemi gerçekleşmiştir.
Aksesuar,
Kozmetik,
“Üç ana caddede marka
Saat, Optik
19%
sayısının %7 azalma göstermesi,
caddeye giriş yapan ve çıkan
markalar arasında nette 46 Kaynak: Cushman & Wakefıeld
azalma, perakende pazarının bir
konsolidasyon eğilimine işaret
etmektedir.”
4
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
İSTANBUL: KİRALAMA İŞLEM HACMİ
Mağaza büyüklüğü açısından yeni kiralama işlemlerinin ana
(MAĞAZA BÜYÜKLÜĞÜNE GÖRE DAĞILIM)
lokomotifi küçük ölçekli işlemler olup (<200 m2), toplam işlem
sayısının %60’ını oluşturmuştur. Ayrıca en küçük mağaza
kategorisindeki (<50 m2) işlem sayısı bir önceki yıla oranla yısı 40
yaklaşık iki katına çıkmıştır. 2014 yılında gerçekleşen Sa 35
kiralama işlemlerinin 166 m2 olan ortalama mağaza m
e
büyüklüğü, bu yıl 158 m2’ye düşmüştür. Aynı dönem içinde, İşl 30
diğer mağazaların büyüklük kategorilerinde önemli bir
25
değişim görülmemiştir.
20
Geçtiğimiz son üç yılda genel boşluk oranı artış eğilimi 15
göstermiş ve 2013 yılında %5 olan oran, bu yıl %10’a
yükselmiştir. Son yıllarda boş mağazalar hem sayı hem de 10
büyüklük olarak artmıştır. Ancak bir istisna olarak İstiklal 5
Caddesi’nde boşluk oranı azalmıştır. Bağdat Caddesi’nde ise
süregelen kentsel yenilemeden dolayı büyük bir yapısal değişim 0
<50 50-100 100-200 200-500 >1000
yaşanmakta olup, en fazla boşluk oranı artışı kaydedilmiştir.
Eski binalardaki elverişli kiralanabilir alanların yakın gelecekte 2014 2015 Büyüklük Aralığı(m2)
durumlarının belirsiz olması ve yakın çevredeki mevcut/proje
Kaynak: Cushman & Wakefıeld
halindeki AVM’ler bazı perakendecilerin, özellikle lüks
markaların, caddeden çıkmasına neden olmuştur. Kentsel “Geçtiğimiz 3 yılın yeni kiralama
yenileme projelerinin büyük bölümünün tamamlanması ile bu
hacimleri, bu 3 ana alışveriş
eğilimin tersine dönüp dönmeyeceği konusunda kesin bir yorum
yapılamamaktadır. caddesindeki toplam perakende
stokunun yaklaşık %10’unun yıllık bazda
yeniden kiralandığını göstermektedir.”
“Gerçekleşen kiralama işlemleri içinde
50 m2’den küçük mağaza payının sayı
İSTANBUL: BOŞLUK ORANI (SAYI, 2013-2015)
bazında iki katına çıkması, özellikle
16%
yerel ve markalaşmamış mağazaların el
14%
değiştirdiğine işaret etmektedir. Ayrıca,
tüm işlemlerin 31’i, mevcut markaların 12%
genişlemesi ve 13’ü ise yer 10%
değiştirmeler olmuştur.” 8%
6%
4%
2%
0%
Nişantaşı İstiklal Bağdat
2013 2014 2015
Kaynak: Cushman & Wakefıeld
5
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
İstiklal Caddesi
İstiklal Caddesi bütün ana caddeler arasında en yüksek yaya
trafiğine sahip olup, sadece ulusal ve uluslararası
perakendecilere değil, kültür-sanat mekânlarına da ev
sahipliği yapmaktadır. İstanbul'un en uzun yayalaştırılmış
caddesidir. Özellikle genç giyim markaları, fast-food ve kahve
zincirleri için çekici bir konum olmakla birlikte, son yıllarda
turist sayısı da giderek artmaktadır.
Cadde; yukarı (Taksim Meydanı-Galatasaray), orta
(Galatasaray-Odakule) ve aşağı (Odakule-Tünel) olmak
üzere üç bölüme ayrılabilir. Yukarı bölüme daha çok küçük
ölçekli yerel mağazalar ve büyük ulusal/uluslararası
mağazalar (Koton, Mavi, Flo, H&M, Mango, Levi’s, Nike)
hâkimdir. Öte yandan, aşağı bölüm son birkaç yıldır artan
sayıda uluslararası markayı kendine çekmeye başlamıştır.
Ayrıca, bazı perakendecilerin hem yukarı hem de aşağı
bölümde olmak üzere birden fazla mağazası bulunmaktadır
(Collezzione, Hotic, Koton, Mavi, Mango, Camper, Diesel),
özellikle yeme-içme (Starbucks, Burger King, McDonald’s,
Mado) ve kozmetik markaları (Golden Rose, Flormar, Gratis)
caddenin farklı bölümlerinde birden fazla mağaza ile olmayı
tercih etmektedir.
Toplam perakende stoku 267 mağazada yaklaşık 55.500
m2’dir. İstiklal Caddesi’nde 33 uluslararası marka yer
almaktadır. Çoğunlukla ulusal hazır giyim markaları caddeye İSTİKLAL CD: SEKTÖREL DAĞILIM (BÜYÜKLÜĞE GÖRE)
hâkimdir ve sadece birkaç lüks aksesuar markası mevcuttur.
Telekomünikasyon Boş Mağaza Diğer
Sektör dağılımı açısından, giyim-ayakkabı-çanta kategorisi 2% 6% 0%
%54 ile toplam stok içinde en büyük paya sahiptir. Sırasıyla
Kitap, Eczane
%18 ve %9 oranlarıyla, yeme-içme ve bankacılık sektörleri Müzik, 0%
Banka,
bunu takip etmektedir. Geçtiğimiz yılın aynı dönemi ile Hediyelik
Döviz
karşılaştırıldığında yeme-içme ve banka şubelerinin payı %1 Eşya, Bürosu
Oyuncak
ile hafif bir artış göstermiştir. 9%
2%
Kültür-Sanat
5%
Giyim,
Ev Eşyası, Ayakkabı,
Dekorasyon Çanta
1% Yeme-İçme 54%
18%
Aksesuar,
Kozmetik, Saat,
Optik
3%
Kaynak: Cushman & Wakefıeld
6
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
Son on iki ay içinde İstiklal Caddesi’nde 26 adet mağazada
yaklaşık 7.000 m2’lik yeni kiralama işlemi ile geçtiğimiz yılın İSTİKLAL CD: ULUSLARARASI / ULUSAL MARKA DAĞILIMI
aynı dönemi ile karşılaştırıldığında (4.600 m2, 16 mağaza)
artış kaydedilmiştir. İşlemlerin büyük bölümü yeme-içme 100%
kategorisinde olup, aksesuar ve giyim kategorileri bunu takip
90%
etmektedir. Aynı dönemde yeni giriş yapan başlıca markalar
80%
ise Espresso Lab, Arabian Oud ve Ravouna Café 1906’dır.
En önemli açılışlardan bir diğeri ise İstiklal Caddesi’nde 3. 70%
mağazasını açan ve Türkiye’nin en büyük giyim 60%
markalarından biri olan Koton’un yeni konsept mağazası 50%
oldu. Özellikle yerel perakendeciler aynı caddede 2. hatta 3.
40%
mağazalarını açarak caddenin uzunluğundan ve yaya
30%
yoğunluğundan daha fazla faydalanmayı amaçlamaktadır.
20%
2015 yılında boşluk oranı %11’den %9’a düşmüştür. Bu 10%
durum, İstanbul’un en kalabalık caddesi olarak İstiklal 0%
Caddesi’nin çekiciliğini hala koruduğunun bir göstergesidir. Mağaza Büyüklüğü Mağaza Sayısı
Uluslararası Ulusal
Caddedeki mevcut boş mağazalar, eğer tercih edilen bir
lokasyonda ve doğru pazar fiyatı ile sunuluyor ise hızlı Kaynak: Cushman & Wakefıeld
şekilde yeniden kiralanabilmektedir. Özellikle yerel Not: Veri sadece giyim, ayakkabı, çanta, aksesuar, kozmetik ve ev dekorasyonunu sektörlerini
kapsamaktadır.
perakendeciler agresif büyüme stratejilerini devam .
ettirmektedir ve uluslararası markalar ile kıyaslandığında “Yeni kiralama işlem sayısı bazında
daha hızlı karar verme kabiliyetleri bu dinamik ortamda
%60’lık artış ve boşluk oranının %9’a
kendilerine avantaj sağlamaktadır.
düşmesi, İstiklal Caddesi’nin hazır
Bu çalışmada, süregelen kentsel yenileme faaliyetleri
giyim ve yeme-içme markaları için
nedeniyle inşa halinde olan binalar kapsam dışında
bırakılmış ve boşluk oranlarına yansıtılmamıştır. Gelecek çekiciliğini devam ettirdiğinin bir
yıllarda kentsel yenileme projelerinden dolayı önemli
miktarda yeni perakende alanı pazara girecektir. göstergesidir. Ayrıca, aynı markanın
cadde üzerinden birden çok mağaza
Özellikle tarihi pasajlar (Rumeli Han, Narmanlı Han, Elhamra
Han, Avrupa Pasajı, Hazzopulo Pasajı) yeni perakende açması (26 marka) ve amiral mağaza
alanları ve formatları açısından yeniden geliştirme/yenileme
ve/veya konsept mağaza açma
fırsatları sunmaktadır. Tarihi Cercle D'Orient binasının
renovasyonu (önceden Emek Sinemasına ev sahipliği yapan) eğilimlerinde de artış görülmektedir.”
devam eden önemli bir yeniden geliştirme projesidir. Yeni bir
perakende formatıyla Grand Pera adıyla (20.500 m2
kiralanabilir alan) açılması ve Madame Tussauds’nun da İSTİKAL CD: KİRALAMA İŞLEM HACMİ (2014 vs 2015)
ülkeye girişini bu proje ile yapması beklenmektedir.
Eski binalar perakendecilerin alan gereksinimlerini 2m8.000 30 ayı
karşılayamadığı için yenileme projeleri ana caddelerde 7.000 25 s
kullanıcı talebine göre yapılan (built-to-suit) uygun fırsatlar 6.000
sunmaktadır. Bazı markalar, yenilenen binaların zemin 20
5.000
katlarında ya da binanın tamamında tüm konseptlerini bir
araya getiren (Kadın, Erkek, Çocuk, Aksesuar, Ev, vb.) büyük 4.000 15
mağazalar açmayı tercih etmektedir. 3.000
10
2.000
İstiklal Caddesi’nin devamı niteliğinde, Tünel ve Galata gibi
5
yeni bölgeler gelişmeye devam etmektedir. Bu bölgeler 1.000
özellikle caddedeki varlıklarını güçlendirme fırsatı arayan
0 0
ulusal markalar için çekici hale gelmiştir.
2014 2015
Kiralama İşlem Hacmi(m2) Kiralama İşlem Hacmi(sayı)
Kaynak: Cushman & Wakefıeld
7
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
Nişantaşı Bölgesi
NİŞANTAŞI: SEKTÖREL DAĞILIM (BÜYÜKLÜĞE GÖRE)
Nişantaşı bölgesi dört ana caddeden oluşmaktadır. Bunlar;
Vali Konağı, Rumeli, Teşvikiye ve İstanbul’un en önemli lüks Diğer
Boş Mağaza
caddesi olan, çok sayıda lüks ve en üst segment uluslararası 5% 1%
moda markalarına ev sahipliği yapan Abdi İpekçi caddeleridir.
Hem ulusal hem de uluslararası hazır giyim markaları ve Eczane
zincir mağazalar bölgede varlığını sürdürmektedir. Giyim ve 1%
Telekomünik
aksesuar markalarının yanı sıra lüks restoran ve yeme-içme
asyon
mekânları da bölgede yer almaktadır. 1% Banka, Döviz
Bürosu
17% Giyim,
Toplam perakende stoku 395 mağazada yaklaşık 56.300 Ayakkabı,
m2’dir. Toplam stok büyüklüğü, yenilenen binalarda yeni Kitap, Müzik, Çanta
Hediyelik Eşya, 45%
perakende alanlarının yaratılması nedeniyle, sınırlı bir oranda
Oyuncak…
da olsa artış göstermiştir.
Kültür-Sanat
1%
Nişantaşı bölgesinde 70 uluslararası marka konumlanmıştır.
Yeme-İçme
Hem ulusal hem de uluslararası 70 lüks markanın bölgede Ev Eşyası, 12%
mağazasının olması Nişantaşı’nı Avrupa Yakası’nda lüks Dekorasyon
4%
markaların ana merkezi haline getirmektedir.
Aksesuar, Kozmetik,
Saat, Optik
11%
“Nişantaşı’nda yeni kiralama
Kaynak: Cushman & Wakefıeld
işlemlerinin %80’i mağazalaşmamış
yerel markaların yeni girişleri şeklinde
NİŞANTAŞI: ULUSLARARASI / ULUSAL MARKA DAĞILIMI
gerçekleştirilmiş olsa da, Abdi
İpekçi’de daha çok genişleme ve yer 100%
90%
değiştirme ağırlık olan işlemler -alan
80%
büyüklüğü açısından- tüm işlemlerin 70%
%50’sini oluşturmaktadır. 60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Mağaza Büyüklüğü Mağaza Sayısı
Uluslararası Ulusal
Kaynak: Cushman & Wakefıeld
Not: Veri sadece giyim, ayakkabı, çanta, aksesuar, kozmetik ve ev dekorasyonunu sektörlerini
kapsamaktadır.
NİŞANTAŞI: LÜKS / HAZIR GİYİM MARKA DAĞILIMI
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Mağaza Büyüklüğü Mağaza Sayısı
Lüks Hazır Giyim
Kaynak: Cushman & Wakefıeld
Not: Veri sadece giyim, ayakkabı, çanta, aksesuar, kozmetik ve ev dekorasyonunu sektörlerini
kapsamaktadır.
8
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
Son on iki ay içinde yaklaşık 4.470 m2 toplam alanda 49 NİŞANTAŞI: KİRALAMA İŞLEM HACMİ (2014 vs 2015)
kiralama işlemi gerçekleştirilmiştir. Abdi İpekçi Caddesi’ndeki
birkaç yer değiştirme ve çıkışlar haricinde, işlemlerin sayı
7.000 50
bgairizşılnedrdai rb. üyük bölümü (yaklaşık %80’i) bölgeye yeni 2m 6.000 48 Sayı
Nişantaşı bölgesi, lüks markalar için çekim merkezi olmaya 5.000
46
devam etmiş, Zadig & Voltaire Nişantaşı’ndaki 3. mağazasını
4.000
açarken (geçici bir süre, daha sonra diğer mağazalarından 44
birini kapatmıştır), İsviçreli saat üreticisi Ulysse Nardin ilk 3.000
butiğini açmıştır. Armani tüm Giorgio Armani markalarını aynı 42
2.000
çatı altında toplayan bir mağaza açmıştır. Gerçekleşen diğer
önemli işlemler ise özellikle yeme-içme sektöründe 1.000 40
gerçekleşmiş olup, Maçka Palas’ın zemin katında yer alan Le
Petite Maison ve Abdi İpekçi Caddesi’nde Develi ve Well 0 38
Done restoranlarının açılışları örnek gösterilebilir. Ayrıca, 2014 2015
pasajlar bu çalışmaya dâhil edilmemiş olsa da, önemli
Kiralama İşlem Hacmi(m2) Kiralama İşlem Hacmi(sayı)
işlemlerden bir diğeri Carluccio’s markasının Milli Reasürans
Çarşısı’nda açılan yeni restoranıdır.
Kaynak: Cushman & Wakefıeld
Diğer ana alışveriş caddeleri ile benzer şekilde, Nişantaşı
bölgesinde kentsel yenileme faaliyetleri sürmektedir. Eski
binaların yenilenmesi ile yeni perakende alanlarının
yaratılması fırsatı sunulsa da, bu süreç bazı perakendecilerin
yer değiştirmelerine, hatta bölgeden çıkmalarına neden
olmaktadır. Nişantaşı’nda, özellikle lüks markalar eğer makul
kira bedeli olan yeni bir mağaza bulabilirlerse bölge içinde
taşınmayı tercih etmektedirler. Ayrıca, eski kira sözleşmeleri
ile mevcut pazar kira seviyeleri arasında önemli farklılıklar da
görülebilmektedir.
Abdi İpekçi, alan büyüklüğü açıdan Nişantaşı bölgesindeki
yeni kiralama işlemlerinin alan bazında yaklaşık yarısını
oluşturması nedeniyle değişimin ana lokomotifi olmuştur.
Önemli işlemler arasında, Godiva, Zilli ve Taji markalarının
cadde üzerinde yer değiştirmeleri ve Laduree, Damas ve
İpekyol markalarının caddeden çıkmaları sayılabilir.
Boşluk oranı %4’ten %5’e çıkarak, az da olsa artış
göstermiştir. Eski apartmanların yenilenme sürecinde zemin
katlarının perakende alanlarına dönüştürülmesi mevcut
kiralanabilir alan artışının başlıca nedeni olarak gösterilebilir.
9
Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır
Bağdat Caddesi
Bağdat Caddesi en uzun alışveriş caddesi ve Anadolu BAĞDAT: SEKTÖREL DAĞILIM (BÜYÜKLÜĞE GÖRE)
Yakası’nda uluslararası ve lüks markaların ana merkezidir.
Raporda ele alınan ana alışveriş caddeleri arasında, çevresinde Diğer
yaşayan nüfusun gelir seviyesinin en yüksek olduğu alışveriş 2%
caddesidir.
Cadde üç bölüme ayrılabilir: Suadiye – Şaşkınbakkal hattına Boş Mağaza
daha büyük mağazalarda yer alan lüks markalar hâkim olsa da 14%
yaya trafiği görece daha düşüktür. Şaşkınbakkal - Caddebostan
hattı ise daha fazla uluslararası markanın yer aldığı en yoğun Giyim,
yaya trafiğine sahip bölümdür. Son olarak Caddebostan – Eczane Banka, Döviz Ayakkabı,
Erenköy hattı hem ulusal hem de uluslararası hazır giyim 0% B1ü5ro%su Ç4a5n%ta
markalarına ev sahipliği yapmaktadır.
Telekomünikasyon
Tahmin edilen toplam stok 365 mağazada 75.000 m2 ile geçen 1%
yılın biraz altında kalmaktadır. Bu durum geçtiğimiz yıllardan
Kitap, Müzik,
başlayarak artarak devam eden kentsel yenileme projeleri ile Hediyelik Eşya, Yeme-İçme
açıklanabilir. Geçtiğimiz on iki ay içinde 49 marka Bağdat Oyuncak 12% Aksesuar,
2% Kozmetik,
Caddesi’nden çıkmıştır. Bu markaların yaklaşık üçte biri yıkılan Ev Eşyası, Saat, Optik
binalarda yer almaktaydı. Yenileme nedeniyle çıkış yapan Kültür-Sanat Dekorasyon 5%
0% 4%
markalardan sadece 5’i yine cadde üzerinde başka bir mağazaya
taşınmayı tercih etmiştir. Kaynak: Cushman & Wakefıeld
Bağdat Caddesi’nde 55 uluslararası ve 26 lüks marka BAĞDAT: ULUSLARARASI / ULUSAL MARKA DAĞILIMI
konumlanmaktadır. Son bir yıl içinde caddeden, Armani,
100%
Longchamp, Michael Kors, Zadig & Voltaire gibi önemli markalar
çıkış yapmıştır. İstenilen kiralar ile mevcut pazar kiraları 90%
arasındaki önemli farklar bulunması ve bunun birçok markanın 80%
caddeye tekrar girişini engellemesi bu eğilimi arttırmıştır. Henüz 70%
dikkate değer sayıda bir kira düzeltmesi gözlemlememektedir.
60%
Kiralar üzerinde doğrudan bir etki olup olmayacağı önümüzdeki
50%
dönemlerde görülmesi beklenmektedir. Ayrıca, Anadolu
40%
Yakası’nda üst segment yeni AVM’ler lüks markaların Bağdat
Caddesi’nden çıkışının devam etmesine neden olurken, bu eğilim 30%
2015 yılında daha da belirginleşmiştir. 20%
10%
0%
Mağaza Büyüklüğü Mağaza Sayısı
Uluslararası Ulusal
Kaynak: Cushman & Wakefıeld
Not: Veri sadece giyim, ayakkabı, çanta, aksesuar, kozmetik ve ev dekorasyonunu sektörlerini
kapsamaktadır.
BAĞDAT: LÜKS / HAZIR GİYİM MARKA DAĞILIMI
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Mağaza Büyüklüğü Mağaza Sayısı
Lüks Hazır Giyim
Kaynak: Cushman & Wakefıeld
Not: Veri sadece giyim, ayakkabı, çanta, aksesuar, kozmetik ve ev dekorasyonunu sektörlerini
kapsamaktadır.
10