Immobilier, comment la bulle va se degonfler : Acheter ou louer ? Investir ? : Les cles pour eviter de se faire pieger

167 Pages·2014·4.791 MB·French

by  Buchalet, Jean-Luc, Prat, Christophe

JEAN-LUC BUCHALET
CHRISTOPHE PRAT
COMMENT LA BULLE
VASE DÉGONFLER
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Acheter ou louer ? Investir ?
Les clés pour éviter de se faire piéger
Louer, ce n'est pas forcément
jeter l'argent par les fenêtres..
L'immobilier français est aujourd'hui un marché piégé, qui
constitue une énorme bulle. Quelle va être l'ampleur de la
baisse des prix ? Quelles en seront les conséquences pour
l'économie française ? Surtout : comment chacun d'entre
nous peut-il éviter de se faire piéger ?
• Un risque majeur : l'immobilier pourrait baisser de 30 %
dans les 5 à 10 ans à venir.
• Des analyses qui renouvellent le regard : le mythe de
l'immobilier valeur-refuge, l'impact sur les prix du « papy-
boom » à venir, les conséquences sociales dévastatrices de
la bulle, etc.
• Des outils pour répondre aux interrogations de chacun :
faut-il acheter ou louer sa résidence principale ? Quelle
rentabilité pour l'investissement locatif ?
• L'état du marché département par département, sous
forme de cartes.
• 16 idées fausses que l'on entend partout : le déficit d'offre
de logement en France empêcherait les prix de baisser,
l'encadrement des loyers serait une solution, etc.
• Les analyses de deux experts indépendants, chose rare
dans le domaine de l'immobilier.
jean-luc buchalet, ingénieur agronome ettitulaire d'un
diplôme de 3e cycle de l'Essec, a co-fondé et dirige aujourd'hui
La société de conseil Pythagore consult. Enseignant en 3e cycle
[Cnam, IAE Paris, Assas...], conférencier, chroniqueur [Les
■jurv k Échos, La Tribune. Le Figaro, etc.) et coauteur de La Chine une
bombe à retardement [Eyrolles, 2012), il a fait de l'immobilier
un de ses domaines d'étude privilégié.
Christophe prat, ingénieur agronome, est co-fondateur
de la société de conseil Pythagore consult. Il est également
enseignant en 3e cycle (Cnam, Agro Paris Tech, eMBATélécom
Paris Tech...).
www.editions-eyrolles.com
Immobilier,
comment la bulle va se dégonfler
Groupe Eyrolles
61, bd Saint-Germain
75240 Paris Cedex 05
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En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire inté-
gralement ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce
soit, sans autorisation de l'éditeur ou du Centre français d'exploitation du
droit de copie, 20, rue des Grands-Augustins, 75006 Paris.
© Groupe Eyrolles, 2014
ISBN : 978-2-212-55888-3
Jean-Luc Buchalet
Christophe Prat
Immobilier,
comment la bulle
va se dégonfler
Acheter ou louer ? Investir
Les repères pour éviter
de se faire piéser
EYROLLES
Nous voudrions tous deux remercier Marie Pic-Pâris Allavena
ainsi que Florian Migairou, nos éditeurs chez Eyrolles. La perti-
nence de leurs conseils a contribué à faire progresser l'écriture de ce
livre et a permis aux deux économistes que nous sommes de réaliser
un ouvrage pour un public plus large que les cercles des initiés,
objectif essentiel à l'origine de notre projet.
Nous voulons également exprimer notre reconnaissance à
Bérengère de Rivoire qui nous a permis de rendre le manuscrit le
plus accessible et le plus clair, grâce à son regard toujours clair-
voyant.
Sommaire
Introduction
Ce que disent les chiffres
Une envolée des prix depuis 1998
Une augmentation décorrélée du coût de la vie
Biens immobiliers et pouvoir d'achat : le hiatus
Partie 1
L'immobilier en crise ?
Chapitre 1
Comment s'est créée la bulle
Le mythe de la « valeur refuse »
La financiarisation de l'économie
Valeur refuge et incitations fiscales
Chapitre 2
Le jeu dangereux des responsables politiques
Des choix de court terme qui mettent en péril l'économie française
L'irresponsabilité des autorités
Une bulle immobilière est plus dangereuse
qu'une bulle financière
Le choix du court terme plutôt que du long terme
Allemagne versus France
Taux de propriété et taux de chômage
Première cible : le pouvoir d'achat des ménages
Une pression plus forte sur les finances publiques ..
Les effets sur les prix des logements sociaux à Paris
6 Immobilier, comment la bulle va se désonfler
Chapitre 3
La baisse des prix est inévitable 47
Une donnée souvent oubliée : le vieillissement de la population
Lentement mais sûrement 47
Le vieillissement ou la fin de l'âge d'or de rimmobilier 49
Les acheteurs sous pression :
une capacité d'achat au plus bas 55
Les vents contraires se renforcent 60
La fm du statut de valeur refuge avec l'arrêt
y
du soutien de l'Etat 66
La baisse a déjà commencé 68
Chapitre 4
Un impact social majeur 75
Les contours d'un processus de dislocation territorial et humain
Des conséquences potentiellement irréversibles 75
La France se ghettoïse 75
Le comportement humain et son impact
sur le logement 88
Vers un conflit de générations ? 93
La liquidation du patrimoine des seniors infléchira
les prix de l'immobilier 96
Partie 2
Peut-on encore investir dans l'immobilier ?
Chapitre 5
Quelle sera l'ampleur de la baisse ? 101
Des repères pour éviter de se faire piéger
Approche 1 : retour à la moyenne du ratio
prix/revenu 102
Approche 2 : retour à la moyenne des prix déflatés 103
Approche 3 : retour à la prime de risque historique 103
Sommaire 7
Approche 4 : variation du prix nécessaire pour l'achat
d'une surface moyenne par un revenu médian 106
La France peut-elle rester une exception mondiale ? ... 107
Chapitre 6
Résidence principale : location ou achat ? 113
Pourquoi il vaut mieux acheter au Mans ou à Limoges qu'à Paris,
Lyon ou Amiens
Acheter ou louer sa résidence principale :
quel calcul ? 113
Les résultats 117
Quelle baisse des prix avant de rentabiliser l'achat ? 125
Chapitre 7
Investissement locatif : quelle rentabilité ? 129
Pourquoi investir aujourd'hui dans la pierre,
c'est perdre à (presque) tous les coups
L'actif le plus rentable depuis 12 ans 129
Une alternative : l'investissement au taux sans risque ... 130
La « pierre papier » : une autre manière d'investir
dans l'immobilier 136
Chapitre 8
Ces idées fausses que l'on entend partout... 141
... et qui peuvent coûter très cher
Conclusion 153
Choisir l'avenir
Annexe
Différenciation des prix de l'immobilier selon les
départements : les facteurs les plus significatifs 159
Croissance du crédit 160
Revenu disponible des ménages les plus riches 160
Immobilier, comment la bulle va se désonfler
Pyramide des âges et évolution de la population 161
Logements vacants 162
Taux d'urbanisation et taux de propriété 162
Variation du taux de chômage 164
/•
Elasticité des prix de l'immobilier à la construction
de logements 164
Conclusion sur l'étude de corrélations 165