Immobilienbewertung im Kontext der IFRS: Eine deduktive und empirische Untersuchung der Vorziehenswürdigkeit alternativer Heuristiken hinsichtlich Relevanz und Zuverlässigkeit bei der Fair Value-Ermittlung von Investment Properties

379 Pages·2008·2.736 MB·German

by  Christian Huschke (auth.)

Christian Huschke
Immobilienbewertung im Kontext der IFRS
GABLER EDITION WISSENSCHAFT
Auditing and Accounting Studies
Herausgegeben von
Prof. Dr. Annette Köhler,
Handelshochschule Leipzig,
Prof. Dr. Kai-Uwe Marten,
Universität Ulm,
Prof. Dr. Reiner Quick,
Technische Universität Darmstadt,
Prof. Dr. Klaus Ruhnke,
Freie Universität Berlin,
Prof. Dr. Matthias Wolz,
Universität Dortmund
Christian Huschke
Immobilienbewertung
im Kontext der IFRS
Eine deduktive und empirische
Untersuchung der Vorziehenswürdigkeit
alternativer Heuristiken hinsichtlich
Relevanz und Zuverlässigkeit bei der
Fair Value-Ermittlung von Investment Properties
Mit einem Geleitwort von Prof. Dr. Klaus Ruhnke
Deutscher Universitäts-Verlag
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Dissertation Freie Universität Berlin, 2007
1. Auflage Dezember 2007
Alle Rechte vorbehalten
© Deutscher Universitäts-Verlag | GWVFachverlage GmbH, Wiesbaden 2007
Lektorat: Frauke Schindler /Nicole Schweitzer
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wären und daher von jedermann benutzt werden dürften.
Umschlaggestaltung: Regine Zimmer, Dipl.-Designerin, Frankfurt/Main
Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier
Printed in Germany
ISBN 978-3-8350-0957-8
V
Geleitwort
Investoren benötigen für ihre Entscheidungen entscheidungsnützliche Informationen. Die
International Financial Reporting Standards (IFRS) erheben den Anspruch, solche Informati-
onen bereit zu stellen. Nach § 315a Abs. 1 HGB müssen kapitalmarktorientierte Mutterunter-
nehmen, die dem Recht eines Mitgliedstaates der EU unterliegen, ihre konsolidierten Ab-
schlüsse nach IFRS erstellen. Dabei stellt sich die Frage, ob die bestehenden komplexen und
oftmals auch zukunftsorientierten Rechnungslegungsnormen geeignet sind, um entschei-
dungsnützliche Informationen hervorzubringen. Der Verfasser fokussiert hier die Immo-
bilienbewertung im Kontext des IAS 40 und unternimmt den Versuch, sowohl logisch-deduk-
tiv als auch empirisch-induktiv geeignete Problemlösungen herzuleiten. Obgleich die Immo-
bilienbewertung nach IFRS bereits vereinzelt logisch-deduktiv beleuchtet wurde, liegen ver-
gleichbare oder ähnlich angelegte Werke nicht vor.
Vor diesem Hintergrund stellt der Verfasser zunächst die Regelungen in IAS 40 umfassend
dar, arbeitet anschließend die relevanten Anwendungsprobleme heraus, um dann einen quel-
lenorientierten Problemlösungsrahmen aufzuzeigen. Darauf aufbauend beschäftigt er sich mit
induktiven und deduktiven Problemlösungsbeiträgen. Die aufgezeigten Beurteilungsprobleme
und die zuvor erarbeitete Vermutung, dass Heuristiken in dem vorliegenden Fall vermutlich
eine geeignete Problemlösungsstrategie darstellen, greift der Verfasser auf, indem er anhand
einer originellen verhaltensorientierten empirischen Studie (conjoint-Analyse) versucht, die
Vorziehenswürdigkeit alternativer Heuristiken bei der fair value-Ermittlung zu beurteilen.
Dabei konnten erstmals Erkenntnisse hinsichtlich der Präferenzstruktur von Immobiliensach-
verständigen in Deutschland gewonnen werden, die sich vor allem auf die Relevanz und
Zuverlässigkeit der zentralen Parameter des DCF-Verfahrens beziehen. Die gut nachvollzieh-
baren Ergebnisinterpretationen können durchweg überzeugen und liefern einen anschluss-
fähigen Beitrag zur Immobilienbewertung im Kontext der IFRS, der sich zudem gut mit der in
IAS 8.7 ff. normierten Problemlösungsmethodik vereinbaren lässt. Insofern besitzt die Arbeit
explorativen Charakter.
Die vorliegende Dissertationsschrift richtet sich vor allem an in der Forschung und Lehre
tätige Personen. Gleichwohl werden auch Praktiker und der Normengeber die Arbeit mit
Gewinn lesen. In der Hoffnung, dass die Arbeit Denkprozesse auslösen und die gegenwärtige
Diskussion befruchten wird, wünschen die Herausgeber der vorliegenden Dissertation eine
gute Aufnahme durch den Markt.
Berlin, im September 2007 Für die Herausgeber: Klaus Ruhnke
VII
Vorwort
Die vorliegende Arbeit entstand während meiner Zeit als externer Doktorand am Institut für
Betriebswirtschaftliche Prüfungs- und Steuerlehre, Lehrstuhl für Unternehmensrechnung und
Wirtschaftsprüfung. Sie wurde im Dezember 2006 eingereicht und im Juli 2007 vom Fach-
bereich Wirtschaftswissenschaft der Freien Universität Berlin als Dissertation angenommen.
Besonderer Dank gilt meinem Doktorvater Prof. Dr. Klaus Ruhnke, dessen Unterstützung und
wissenschaftliche Betreuung mein Promotionsvorhaben erst ermöglicht haben. Frau Prof. Dr.
Kerstin Lopatta danke ich für die bereitwillige Übernahme und Erstellung des Zweitgut-
achtens. Herrn Prof. Dr. Jochen Hundsdoerfer, Herrn Prof. Dr. Kay Blaufus sowie Herrn
Dipl.-Kfm. Robert Imiela danke ich für die Mitwirkung in meiner Promotionskommission.
Die kollegiale und freundschaftliche Atmosphäre zu den (ehemaligen und derzeitigen)
wissenschaftlichen Mitarbeitern des Lehrstuhls, die Unterstützung bei der Literaturbe-
schaffung durch die studentischen Hilfskräfte (hier möchte ich insbesondere Kay danken)
sowie der vielfältige persönliche und fachliche Austausch mit meinen Doktorandenkollegen
haben ebenfalls zum Gelingen meiner Promotion beigetragen. Hervorzuheben ist insbeson-
dere Herr Dr. Martin Schmidt, dem ich meinen ganz besonderen Dank für die nimmermüde
Diskussionsbereitschaft, die wertvollen Ratschläge sowie auch die anhaltende moralische
Unterstützung bei der Erstellung dieser Arbeit aussprechen möchte.
Für die kritische Durchsicht meiner Dissertation bedanke ich mich weiterhin bei Herrn Dr.
Christoph Nerlich und Herrn Dipl.-Kfm. Oliver Unglaube. Bei Letzerem bin ich zuversicht-
lich diese Schuld bald tilgen zu können.
Besonders danken möchte ich darüber hinaus meiner Freudin Tina, auf deren Hilfe und
Motivation beim Durchleben diverser Höhen und Tiefen, insbesondere in der Schlussphase
der Erstellung meiner Dissertation, ich immer bauen konnte.
Schlussendlich möchte meinen Eltern Doris und Karl danken, die mir auf meinem bisherigen
Weg stets unterstützend zur Seite standen und auf die ich auch zukünftig immer werde zählen
können. Ihnen möchte ich die vorliegende Arbeit widmen.
Berlin, im Oktober 2007 Christian Huschke
IX
Inhaltsübersicht
Abkürzungsverzeichnis.......................................................................................................XIX
Abbildungsverzeichnis.....................................................................................................XXIII
Tabellenverzeichnis............................................................................................................XXV
Teil I Einleitung................................................................................................................1
1 Problemstellung....................................................................................................................1
2 Thematische Einordnung und Abgrenzung..........................................................................7
3 Gang der Untersuchung......................................................................................................13
Teil II Konzeptioneller Rahmen und methodische Vorüberlegungen........................17
1 Abbildung von Investment Properties nach IAS 40...........................................................17
2 Problemkonkretisierung und -definition............................................................................47
3 Problemlösungsrahmen für die Abbildung von Investment Properties zum Fair Value....77
4 Induktive und deduktive Überlegungen zur Problemlösung............................................115
Teil III Empirische Untersuchung.................................................................................169
1 Einordnung und Zielsetzung............................................................................................169
2 Methodenauswahl und theoretische Grundlagen.............................................................173
3 Datenauswertung..............................................................................................................195
4 Ergebnisinterpretation und Implikationen........................................................................239
Thesenförmige Zusammenfassung.....................................................................................267
Anhangverzeichnis...............................................................................................................271
Literaturverzeichnis.............................................................................................................333
XI
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis.......................................................................................................XIX
Abbildungsverzeichnis.....................................................................................................XXIII
Tabellenverzeichnis............................................................................................................XXV
Teil I Einleitung................................................................................................................1
1 Problemstellung....................................................................................................................1
2 Thematische Einordnung und Abgrenzung..........................................................................7
2.1 Wissenschaftstheoretischer Hintergrund........................................................................7
2.2 Abgrenzung zu thematisch verwandten Arbeiten..........................................................8
2.3 Abgrenzung zu anderen empirischen Arbeiten............................................................10
3 Gang der Untersuchung......................................................................................................13
Teil II Konzeptioneller Rahmen und methodische Vorüberlegungen........................17
1 Abbildung von Investment Properties nach IAS 40...........................................................17
1.1 Normzweck und Verpflichtungsgrad des IAS 40........................................................17
1.1.1 Vermittlung entscheidungsnützlicher Informationen als Zielsetzung....................17
1.1.2 Rechenschaftsfunktion...........................................................................................20
1.1.3 Verpflichtungsgrad des IAS 40 innerhalb des IFRS-Normensystems...................22
1.2 Umsetzung des Fair Value-Konzepts für Investment Properties in IAS 40.................26
1.2.1 Regelungen des IAS 40 für Investment Properties................................................26
1.2.1.1 Anwendungszeitpunkt und Anwendungsbereich...........................................26
1.2.1.2 Ansatz und Bilanzausweis.............................................................................28
1.2.1.3 Erstbewertung................................................................................................29
1.2.1.3.1 Erstbewertung bei Herstellung.................................................................29
1.2.1.3.2 Erstbewertung bei Erwerb........................................................................30
1.2.1.4 Folgebewertung..............................................................................................30
1.2.1.4.1 Cost Model...............................................................................................30
1.2.1.4.2 Fair Value Model.....................................................................................31
1.2.1.4.2.1 Eigenschaften des Bewertungsmaßstabs
Fair Value...........................................................................................31
1.2.1.4.2.2 In IAS 40 normierte Bewertungshierarchie.......................................34
1.2.1.5 Anhangangaben..............................................................................................36
1.2.1.5.1 Notwendige Anhangangaben unabhängig
von der Wahl des Folgebewertungsmodells............................................36
1.2.1.5.2 Zusätzliche Angaben bei Wahl des Fair Value Model.............................37
1.2.1.5.3 Angabe des Fair Value bei Wahl des Cost Model...................................39
XII
1.2.2 Markteigenschaften und Bewertungskonzeption...................................................40
1.2.2.1 Eigenschaften eines aktiven Immobilienmarktes...........................................40
1.2.2.2 Bewertungskonzeption...................................................................................43
1.2.2.2.1 Bewertungsmaßstäbe innerhalb der IFRS................................................43
1.2.2.2.2 Kapitalerhaltungskonzeption der IFRS....................................................44
1.2.2.2.3 Einordnung der Bewertungsmaßstäbe und der
Kapitalerhaltungskonzeption/Gewinnmessung
des IAS 40 in die IFRS.............................................................................45
1.3 Zwischenergebnis.........................................................................................................45
2 Problemkonkretisierung und -definition............................................................................47
2.1 Anwendung von Schätzverfahren................................................................................47
2.1.1 Bedeutung von Schätzverfahren für die marktgestützte Ermittlung von Fair
Values.....................................................................................................................47
2.1.2 Bestimmung des anzuwendenden Schätzverfahrens..............................................48
2.1.2.1 Überblick und Würdigung.............................................................................48
2.1.2.1.1 In Deutschland normierte Bewertungsverfahren.....................................48
2.1.2.1.2 Im angelsächsischen Raum angewandte Bewertungsverfahren...............51
2.1.2.1.3 Statistische Methoden zur Ermittlung des Grundstückswertes................53
2.1.2.1.4 Würdigung alternativer Schätzverfahren.................................................56
2.1.2.2 DCF-Verfahren..............................................................................................59
2.1.2.2.1 Grundlagen...............................................................................................59
2.1.2.2.1.1 Ursprung und Varianten.....................................................................59
2.1.2.2.1.2 Formaler Aufbau................................................................................60
2.1.2.2.2 Parameter..................................................................................................60
2.1.2.2.2.1 Einzahlungen......................................................................................60
2.1.2.2.2.2 Auszahlungen.....................................................................................62
2.1.2.2.2.3 Diskontierungszinssatz.......................................................................62
2.1.2.2.2.4 Detailplanungsperiode........................................................................64
2.1.2.3 Zwischenergebnis..........................................................................................64
2.2 Problemdefinition.........................................................................................................65
2.2.1 Ermittlung von Fair Values als Prognoseproblem?................................................65
2.2.2 Theoretische Fundierung des Prognosemodells.....................................................66
2.2.2.1 Erklärungsmodell von Hempel/Oppenheim als Ausgangspunkt...................66
2.2.2.2 Vom Erklärungsmodell zum Prognosemodell...............................................67
2.2.2.3 Daten..............................................................................................................70
2.2.2.4 Annahmen......................................................................................................71
2.2.2.5 Diskussion der Existenz von Gesetzesaussagen/Theorien.............................72
XIII
2.2.3 Parameter des DCF-Verfahrens und Prognoseergebnis.........................................74
2.3 Zwischenergebnis und Überleitung..............................................................................74
3 Problemlösungsrahmen für die Abbildung von Investment Properties zum Fair Value....77
3.1 Bedeutung und Eingrenzung........................................................................................77
3.2 Rechnungslegungsspezifische Erkenntnisquellen........................................................79
3.2.1 IASB Framework...................................................................................................79
3.2.1.1 Zweck, Status und Anwendungsbereich........................................................79
3.2.1.2 Bedeutung des Framework bei der Anwendung
einzelner Standards........................................................................................80
3.2.1.3 Qualitative Anforderungen an Rechnungslegungsinformationen..................82
3.2.1.3.1 Funktion der qualitativen Anforderungen................................................82
3.2.1.3.2 Anforderungen im Einzelnen...................................................................82
3.2.1.3.2.1 Verständlichkeit.................................................................................82
3.2.1.3.2.2 Vergleichbarkeit.................................................................................83
3.2.1.3.2.3 Relevanz.............................................................................................84
3.2.1.3.2.4 Zuverlässigkeit...................................................................................86
3.2.1.4 Reduktion auf die Anforderungen der Relevanz und Zuverlässigkeit
und deren Spannungsverhältnis.....................................................................92
3.2.2 Andere rechnungslegungsspezifische Quellen.......................................................93
3.2.2.1 US-GAAP Conceptual Framework................................................................93
3.2.2.1.1 Bedeutung des Conceptual Framework bei der Auslegung der IFRS......93
3.2.2.1.2 Konzeption und Bestandteile...................................................................94
3.2.2.1.3 Qualitative Anforderungen.......................................................................95
3.2.2.2 FASB/IASB Due Process Documents...........................................................98
3.2.2.2.1 Diskussionspapier: Fair Value Measurements.........................................98
3.2.2.2.2 Diskussionspapier: Preliminary Views on
an improved Conceptual Framework for
Financial Reporting................................................................................101
3.3 Immobilienspezifische Erkenntnisquellen.................................................................104
3.3.1 In Frage kommende Verlautbarungen..................................................................104
3.3.2 Verlautbarungen des IVSC...................................................................................106
3.3.2.1 Zielsetzung und Überblick...........................................................................106
3.3.2.2 Relevante Standards des IVSC....................................................................106
3.3.2.3 Relevante Anwendungsrichtlinien und -hilfen............................................107
3.3.2.3.1 International Valuation Application 1....................................................107
3.3.2.3.2 Guidance Note 1.....................................................................................108
3.3.2.3.3 Guidance Note 9.....................................................................................109