Immobilien-Management: Prüfkriterien zu Lage, Substanz, Rendite

185 Pages·1991·3.914 MB·German

by  Jürgen Platz (auth.)

Platz · Immobilien-Management
Jürgen Platz
Immobilien
Management
Prüfkriterien zu
Lage, Substanz, Rendite
2., erweiterte Auflage
SPRINGER FACHMEDIEN WIESBADEN GMBH
Die Deutsche Bibliothek - CIP-Einheitsaufnahme
Platz, Jürgen:
Immobilien-Management: Prüfkriterien zu Lage, Substanz,
Rendite I Jürgen Platz. - 2., erw. Aufl.
ISBN 978-3-409-29123-1 ISBN 978-3-663-13296-7 (eBook)
DOI 10.1007/978-3-663-13296-7
l. Auflage 1989
2. Auflage 1991
©Springer Fachmedien Wiesbaden 1991
Ursprünglich erschienen bei Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler GmbH, Wiesbaden 1991
Lektorat: Ulrike M. Vetter
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jedermann benutzt werden dürften.
Satz: I. Junge, Düsseldorf
ISBN 978-3-409-29123-1
Vorwort
Im Wein ist Wahrheit,
mit beiden pflegt man anzustoßen.
Peter Sirius
Während meiner jahrzehntelangen Tätigkeit im Bau- und Immobilienbereich eines
großen Versicherungsunternehmens habe ich Erfahrungen gesammelt, wie Liegen
schaften aus der Sicht eines institutionellen Anlegers zu beurteilen sind und wie sie
.dort behandelt werden. Das Immobilien-Management hat sich mir aus zahlreichen
Perspektiven - der juristischen, der steuerlichen, der wirtschaftlichen und der ästhe
tischen - al~ eine reizvolle Aufgabe eröffnet und die eigene positive Einstellung zu
Kapitalanlagen in solchen sichtbaren Werten geprägt.
Mein besonderes Interesse gilt in diesem Zusammenhang der Chance und den Mög
lichkeiten zur dynamischen Gestaltung, sei es bei Neubauten oder Gebäuden des
Bestandes. Immobilien sollten aktiv betreut werden. Sie sind den ständigen Wandlun
gen und Anforderungen des Marktes anzupassen, die notwendigen Steuerungs-und
Kontrollvorkehrungen sind einzurichten. Die Immobilie ist folgerichtig nicht als
toter Anlageposten, sondern als Produktionsfaktor anzusehen und mit allen Aus
wirkungen einem Profit-Center zu unterstellen.
Wertgestaltung und -erhaltung sowie Erwirtschaftung von Erträgen sind Maximen,
denen ich das Immobilien-Management stets gewidmet habe. Dabei hätte ich gern
von Anfang an auf einen Leitfa~en zurückgegriffen, wie ich ihn mit diesem Werk
zur Anleitung und Ausbildung in der Praxis schaffen möchte. Es geht mir nicht um
eine wissenschaftliche Arbeit, sondern darum, eine systematische Übersicht und
Unterstützung für die Praxis anzubieten und aus meinem Erfahrungsschatz Einblicke
und Ausblicke in die Materie der Immobilien und ihre Handhabung im Wirtschafts
und Geschäftsleben zu geben.
Über die geschichtliche Entwicklung von Immobilien und ihre Funktionen bringe
ich dem Leser die stets wiederkehrenden Anforderungen an Gebäude näher: Es hat
ständig Komfortsteigerungen im Wahnhereich und Nachfrage nach Nutzungsviel
falt bei gewerblichen Gebäuden gegeben; dieser Trend ist ungebrochen. Aktuell sind
dabei die vielfältigen Nutzungs- und Beteiligungsmöglichkeiten von Time-und Use
Sharing bis Leasing oder Mietkauf.
Für den Nutzer des Leitfadens versuche ich, Merkmale und Methoden für die Trans
parenz einer Immobilie aufzuzeigen, sie gleichsam "gläsern" zu machen. Hierfür
sind die Beurteilungskriterien zu Lage, Substanz, Ertrag und Rendite systematisch
beschrieben und mit kopierfähigen Anlagen ergänzt.
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Außerdem widme ich mich dem vorgenannten Hauptanliegen des Bestandsmanage
m~nts, wozu einerseits die Pflege und Erhaltung des Grundbesitzes, andererseits die
dynamische Verwaltung gehören. Der moderne Immobilienmanager hat ~teuernd
darauf hinzuwirken, daß die Nutzbarkeit der Immobilie erhalten und an aktuelle
Marktforderungen angepaßt wird.
Mit speziellen Ausführungen zu Aufsichtsbestimmungen für Grundstücksanlagen
bei Versicherungsunternehmen und Steuerfragen befasse ich mich im letzten Teil.
Über die Sprichwörter mag der Leser schmunzeln oder nachdenken.
Dortmund, im März 1989 Jürgen Platz
Vorwort zur zweiten Auflage
Die zweite Auflage enthält Aktualisierungen, insbesondere in Jahresübersichten über
Vermögensanlagen der Versicherungswirtschaft Außerdem wird auf die Änderung
des Versicherungsaufsichtsgesetzes hingewiesen, die von Bedeutung für die Immobi
lienanlage von Versicherungsunternehmen ist.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien werden die einzelnen
Verfahrensarten ausführlicher dargestellt; neu sind Tabellen zum Liegenschaftszins
satz.
Ein ausführliches zusätzliches Kapitel behandelt das Controlling im operativen Sinne,
insbesondere das Baucontrolling, da vom Immobilien-Management nicht nur beste
hende Liegenschaften erfaßt, sondern auch Neubauvorhaben, Um- und Anbauten
betreut werden.
Neu aufgenommen wurde die Erläuterung gesetzlicher Bestimmungen des geltenden
Baurechts; dazu gehören Entwicklung und Inhalt des Baugesetzbuches, die Baunut
zungsverordnung und die Wertermittlungsverordnung 1988- WertV 1988.
Aus Gründen des praktischen Bedarfs wurden eine ,,Prüfliste Bauteil-Analyse/
Einzelgewerke" eingefügt und ein Formular zur Wirtschaftlichkeitsberechnung für
Anleger, die steuerliche Aspekte berücksichtigen können.
Dortmund, im Mai 1991 Jürgen Platz
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Inhalt
Vorwort ........................................ . 5
Einführung ..............•........................ 11
1. Geschichte und Funktion von Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.1 Immobilienentwicklung durch die Jahrhunderte ............ . 15
1.2 Einfluß der Architektur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1.3 Wohnen 18
1.3.1 Geschichtliche Entwicklung .................... . 18
1.3.2 Materialwandel und Typenvielfalt ................ . 18
1.3.3 Komfortsteigerungen und Qualitätsanforderungen ...... . 20
1.3.4 Versorgungs- und Entsorgungstechniken ............ . 21
1.3.5 Wohnung und Arbeitsplatz .................... . 23
1.3.6 Nutzorientierte Wohn- und Siedlungsformen .......... . 24
1.3.7 Mehrgenerationenwohnen ..................... . 27
1.4 Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
1.4.1 Systematik gewerblicher Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . 27
1.4.2 Mischformen mit Beispielen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
1.4.3 Entwicklungstendenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
1.5 Ausblicke zum Eigentumserwerb an Immobilien . . . . . . . . . . . . 40
1.5 .1 Aktiengesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
1.5.2 Time-Sharing ............................ . 41
1.5.3 Kombiprodukte ........................... . 42
1.5 .4 Eigentumsbeteiligung/Nutzformen/Use-Sharing . . . . . . . . . 43
1.5 .5 Anlageverhalten in der deutschen Lebensversicherung 45
1.5.6 Kapitalanlagen der gesamten Versicherungswirtschaft ..... 48
2. Transparenz: Die "gläserne" Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
2.1 Die Lage: Makro- und Mikrostandort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
2.2 Substanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2.2.1 Allgemeine Merkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2.2.2 Bedeutung von Altlasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
2.2.3 Spezielle Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes
von Grund/Boden und Gebäuden . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Wertermittlungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Vergleichsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Sachwertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
Bodenwert 69
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2.3 Ertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
2.3.1 Rohertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
2.3.2 Reinertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
2.4 Rendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
2.4.1 Formel zur Berechnung der Rendite . . . . . . . . . . . . . . . . 72
2.4.2 Jährlicher Reinertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
2.4.3 Investitionssumme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
2.4.4 Renditevorgaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
2.4.5 Musterbeispiel einer Rendite-Ermittlung . . . . . . . . . . . . . 78
2.4.6 Ermittlung des Soll-Kaufpreises . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
3. Bestandsmanagement- Pflege des Grundbesitzes . . . . . . . . . . . . . . 83
3.1 Maßnahmen zur Erhaltung der Gebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
3.2 Planung der Instandhaltungsaufwendungen . . . . . . . . . . . . . . . 85
3.2.1 Strategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
3.2.2 Finanzieller Rahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
3.2.3 Planungszeitraum und Planungszeitpunkt . . . . . . . . . . . . . 87
3.2.4 Feststellung des Erhaltungsbedarfs . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
3.2.5 Aufstellung des Maßnahmen- und Kostenplans . . . . . . . . . 88
3.2.6 Vergaben, Überwachung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
3.3 EDV-gestütztes Instandhaltungsprogramm . . . . . . . . . . . . . . . . 90
3.3.1 Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
3.3.2 Voraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
3.3.3 Funktionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
3.4 Schönheitsreparaturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
3.5 Die gepflegte Immobilie- Imagepflege . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
3.6 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
4. Dynamisches Bestandsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
4.1 Objektmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
4.2 Vermietungsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
4.3 Werbe- und PR-Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
4.4 Computerunterstützung der Verwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
4.5 Kostenmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
4.5.1 Analysen der Kostenarten und -entstehung . . . . . . . . . . . . 104
4.5.2 Kostensenkungsanregungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
4.5.3 Aktivierung von Ressourcen und Erträgen . . . . . . . . . . . . 107
4.5.4 Renditeprogramm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
4.5.5 Kostenbudgetierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
4.6 Controlling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
4.6.1 Controlling im operativen Sinne . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
8
4.6.2 Strategisches Controlling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
4.6.3 Strategisches Radar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
5. Gesetzliche Bestimmungen des geltenden Baurechts . . . . . . . . . . . . 115
5.1 Entwicklung und Inhalt des Baugesetzbuches . . . . . . . . . . . . . . 115
5 .1.1 Allgemeines Städtebaurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
5.1.2 Zum besonderen Städtebaurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
5.2 Baunutzungsverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
5.3 Wertermittlungsverordnung 1988- WertV 1988 . . . . . . . . . . . . 123
5.3.1 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
5.3.2 Inhaltliche Regelung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
Anwendungsbereich, Allgemeine Verfahrensgrundsätze
und Begriffsbestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
Ableitung erforderlicher Daten . . . . . . . . . . . . . . . . 125
Wertermittlungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
6. Aufsichtsbestimmungen für Grundstücksanlagen bei Versicherungs-
unternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 7
6.1 Zuführung zum gebundenen Vermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
6.2 Funktionsausgliederungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
6.3 Umsatzsteuerfragen bei Immobilienveräußerungen . . . . . . . . . . . 128
6.3.1 Allgemeine Leitsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
6.3.2 Wirtschaftliche Vorteile und Folgen . . . . . . . . . . . . . . . . 129
6.3.3 Modelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
6.3.4 Umsatzsteuer bei Immobilienverkäufen aus der Sicht
von Verkäufer und Käufer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
Anlagen (1-25) 139
Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
9
Verzeichnis der Anlagen
Seite
Anlage 1 : Prüfliste Immobilienerwerb 141
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 2a : Checkliste Grundstücks-/Hauserwerb 142
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 2b : Merkblatt für Erwerber von öffentlich geförderten
Wohnungen 146
000000 0 0 00 0 0 00 0 000000 0 00 0000 0000000 0 0 0 0 Ooo 00000 Oo
Anlage 2c : Vordruck für eine Anfrage an die Gemeinde- oder
Kreisverwaltung 148
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 3a : Technische Beurteilung des Objektes 149
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 3b : Beschreibung der Gebäude 149
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 4 : Prüfliste Bauteil-Analyse/Einzelgewerke 150
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 5 : Verfahren zur Bauwertermittlung (Blanko-Muster) 151
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 6 : Verfahren zur Bauwertermittlung (Musterbeispiel) 153
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 7 : Bodenwertermittlung 155
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 8 : Bei der Ermittlung des Reinertrages zu berücksichtigende
Aufwendungen 156
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 9 : Ertragswertermittlung 157
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 10 : Renditeanforderungen beim Immobilienerwerb 158
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 11 : Rendite-Ermittlungsbogen für Immobilien 159
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 12 : Wirtschaftlichkeitsberechnung für Anleger, die steuerliche
Aspekte berücksichtigen können 160
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 13 : Kaufpreisermittlung bei einer bestimmten Renditevorgabe 164
0 0 0
Anlage 14 : Mängelkarte (pro Haus) 164
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 15 : Maßnahmenplanung mit Kostenschätzung (pro Haus) 165
0 0 0 0 0 0 0
Anlage 16 : Instandhaltungskosten für den gesamten Grundbesitz 165
0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 17 : Kostenplanung und Etatabgleichung 166
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 18 : Vorläufige Planungstechnik 167
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 19 : Arbeitsformular für Angebotszusammenstellung 168
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 20a : Maskenaufbau "Budget" 170
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 20b : Maskenaufbau "Maßnahme" 170
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 20c : Maskenaufbau "Soll/Ist" 170
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 21 : Druckliste Kostenaufstellung 171
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 22 : Dialogverkehr Instandhaltungsprogramm 172
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 23 : Immosoft Wohnungsverwaltungs-Ablaufdiagramm 174
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 24 : Untersuchung des Immobilienbestandes 175
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Anlage 25 : Maskenaufbau "Rendite" 185
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
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