Table Of ContentImmobilien-Benchmarking
2., vollständig neu bearbeitete und erweiterte Auflage
Tilman Reisbeck • Lars Bernhard Schöne
Immobilien-Benchmarking
Ziele, Nutzen, Methoden und Praxis
2., vollständig neu bearbeitete und erweiterte Auflage
1 C
Dr.-Ing. Tilman Reisbeck Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne
DB Netz AG STRABAG
Weilburger Straße 22 Property and Facility Services GmbH
60326 Frankfurt/Main Dingolfinger Str. 1-15
Deutschland 81673 München
[email protected] Deutschland
[email protected]
ISBN 978-3-540-88996-0 e-ISBN 978-3-540-88997-7
DOI 10.1007/978-3-540-88997-7
Springer Dordrecht Heidelberg London New York
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Vorwort zur 2. Auflage
Derzeit erfährt das Immobilien-Benchmarking – insbesondere durch die aktuellen
Markt- und Wettbewerbsbedingungen – eine deutlich gestärkte Wahrnehmung bei
Immobilien-Bestandshaltern in Deutschland. Corporates decken systematisch Po-
tenziale im eigenen Immobilienbestand auf und setzen verstärkt sowie kurzfristig
Maßnahmen zu ihrer Hebung um. Non-Corporates, die mit Immobilienprodukten
Cash-flows, Wertentwicklungen und folglich Renditen erwirtschaften, suchen
aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nach Möglichkeiten der Kos-
tenoptimierung.
Weiterhin bleibt jedoch festzustellen, dass der Begriff Immobilien-Benchmarking
sowohl in der Literatur, als auch in der Praxis weiterhin in unterschiedlichster
Interpretation verwendet wird. Wesentliche Fortschritte sind in der wissenschaftlichen
Auseinandersetzung zu verzeichnen. Es entstehen vermehrt Abhandlungen im Sinne
der Forschung und Entwicklung im Kontext dieses Themas. Jedoch sind auch heute
frei zugängliche Hilfestellungen zum Aufbau oder der Weiterentwicklung des
Immobilien-Benchmarkings, insbesondere Praxisberichte, eher nicht zu finden.
Die Autoren haben sich in dieser 2. Auflage erneut der Mühe unterzogen, die Methode
Benchmarking für die Immobilienwirtschaft in wissenschaftlichem Sinne und jedoch
mit dem gebotenen praktischen Tiefgang zu überarbeiten. Auch in dieser Auflage ist
es gelungen, namhafte Co-Autoren mit überzeugenden Projekten der jüngsten
Vergangenheit mit einzubeziehen.
Das Ergebnis ist, dass die vorliegende 2. Auflage die aktuellen im deutschsprachigen
Raum durchgeführten Benchmarking-Projekte von Corporates und Finanzinstituten
über Verkehrsunternehmen bis hin zur öffentlichen Hand enthält. Die aktuellen
Projekte wurden einer eingehenden Prüfung unterzogen, um Gemeinsamkeiten in den
Modellen, Strukturen, Vorgehensweisen, Darstellungen und Zahlen, Daten, Werte etc.
herauszuarbeiten und in das vorliegende Buch einfließen zu lassen.
Dieses Werk legt über die einzelnen Kapitel ein interessantes Nachschlagewerk dar,
dass unter dem Blickwinkel der Theorie gleichsam nicht die praktische An-
wendungsfähigkeit vernachlässigt. Diesem Dilemma begegnet auch die 2. Auflage mit
einer erweiterten Zahl von Praxisbeispielen. Alle wesentlichen Immobilien-
Benchmarking-Projekte der jüngeren Vergangenheit haben hier Eingang gefunden und
werden den zukünftigen ein Vorbild sowie Ansporn zur Verbesserung sein.
Die Verfasser wünschen sich, dass die nunmehr erschienene 2. Auflage zu weiterer
wissenschaftlicher Arbeit anregt und in der Praxis eine breite Anwendung findet.
Abschließend dürfen wir zu Kommentaren und kritischen Anmerkungen einladen, die
der Verbesserung des Werkes und der Vervollständigung des Themenkomplexes
Immobilien-Benchmarking dienen.
München und Frankfurt am Main, im Juni 2009 Die Autoren
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung .................................................................................................. 1
1.1 Problemstellung................................................................................. 3
1.2 Praxisbezug........................................................................................ 7
1.3 Zielsetzung......................................................................................... 8
1.4 Aufbau............................................................................................... 12
2(cid:2) Benchmarking im Lebenszyklusmanagement .................................... 15
2.1 Immobilienmanagement ................................................................... 15
2.1.1 Definition und Ziele ............................................................. 17
2.1.2 Aufgaben, Kompetenzen und Verantwortungen ................. 19
2.1.3 Organisation und Instrumente .............................................. 21
2.2 Immobiliencontrolling ...................................................................... 25
2.2.1 Definition .............................................................................. 26
2.2.2 Strategisches und operatives Controlling ............................ 26
2.2.3 Lebenszyklusorientiertes Immobiliencontrolling ................ 28
2.3 Benchmarking ................................................................................... 31
2.3.1 Definition .............................................................................. 32
2.3.2 Historische Entwicklung ...................................................... 37
2.3.3 Ziele ...................................................................................... 42
2.3.4 Voraussetzungen .................................................................. 44
2.3.5 Arten ..................................................................................... 45
3 Elemente und Bausteine eines Immobilien-Benchmarkings .............. 55
3.1 Auswirkungen der Bewirtschaftungskosten auf den Wert
einer Immobilie ............................................................................... 55
3.2 Daten und Informationen ................................................................. 56
3.3 Stammdaten ...................................................................................... 57
3.3.1 Organisationsdaten ............................................................... 58
3.3.2 Objektdaten .......................................................................... 60
3.4 Bewegungsdaten ............................................................................... 66
3.5 Kennzahlen und -systeme als Analysewerkzeuge ........................... 68
3.5.1 Charakteristika von Kennzahlen .......................................... 69
3.5.2 Anforderungen an Kennzahlen ............................................ 70
3.5.3 Kennzahlenarten ................................................................... 71
3.5.4 Arten von Kennzahlensystemen .......................................... 75
3.5.5 Funktionen von Kennzahlensystemen im
Nutzungskostencontrolling .................................................. 79
3.6 Kennzahlensysteme aus der Praxis .................................................. 80
3.6.1 DuPont-System .................................................................... 80
VIII Inhaltsverzeichnis
3.6.2 ZVEI-Kennzahlensystem ..................................................... 82
3.6.3 RL-Kennzahlensystem ......................................................... 83
3.6.4 Balanced Scorecard (BSC) .................................................. 84
3.6.5 EFQM-Modell ...................................................................... 89
4 Entwicklung eines Immobilien-Benchmarkings .................................. 91
4.1 Analyse der Anforderungen an ein Immobilien-Benchmarking ..... 91
4.1.1 Nutzer- bzw. Mietersicht ...................................................... 93
4.1.2 Eigentümer- bzw. Investorensicht ....................................... 94
4.1.3 Dienstleistersicht .................................................................. 96
4.1.4 Eigentümer-Nutzer Konflikt ................................................ 97
4.2 Auswahl der Bezugsgrößen sowie des Kostensystems.................... 98
4.2.1 Flächengrößen....................................................................... 98
4.2.2 Kostenarten............................................................................ 99
4.2.3 Kostensysteme....................................................................... 100
4.2.4 Festlegung auf ein Kostensystem......................................... 105
4.3 Festlegen der Zielkennzahl bzw. des Kennzahlensystems............... 105
4.3.1 Aufspaltung der Zielkennzahl in Detailkennzahlen............. 107
4.3.2 Detailkennzahlen für den Verwaltungsaufwand.................. 108
4.3.3 Detailkennzahlen für die Betriebskosten.............................. 110
4.3.4 Detailkennzahlen für die Instandsetzungskosten.................. 115
4.3.5 Detailkennzahlen zur Flächennutzung.................................. 116
4.4 Verfahren im statistischen Exkurs..................................................... 118
5 Ablauf des Immobilien-Benchmarkings................................................ 123
5.1 Erfolgsfaktoren.................................................................................. 124
5.2 Grundsätzliche Überlegungen........................................................... 126
5.2.1 Verhaltenskodex – Code of Conduct.................................... 127
5.2.2 Aufwand und Ressourceneinsatz.......................................... 130
5.2.3 Rahmenbedingungen............................................................. 132
5.2.4 Projekt- und Prozessmanagement......................................... 134
5.2.5 Unterstützung durch Externe Berater................................... 137
5.3 Fünf-Phasen-Modell.......................................................................... 139
5.3.1 Definitionsphase.................................................................... 140
5.3.2 Konzeptionsphase................................................................. 145
5.3.3 Datenerfassungsphase........................................................... 152
5.3.4 Analysephase und Maßnahmendefinition............................ 154
5.3.5 Umsetzungsphase.................................................................. 157
6 Immobilien-Benchmarking im Kontext Kostensenkung –
Praxisbeispiele .......................................................................................... 161
6.1 Übersicht............................................................................................ 161
6.1.1 Atisreal Property Management – Key-Report Office.......... 162
6.1.2 CREIS Real Estate Monitor (REMO).................................. 165
Inhaltsverzeichnis IX
6.1.3 Immobench.de – Wohnimmobilien...................................... 172
6.1.4 iSCORE® und WohnCom® – Wohn- und
Gewerbeimmobilien............................................................. 174
6.1.5 Jones Lang LaSalle – OSCAR.............................................. 179
6.1.6 Forschungseinrichtungen/ Verbände.................................... 183
6.2 Finanzinstitute.................................................................................... 191
6.2.1 Management Summary......................................................... 191
6.2.2 Einleitung.............................................................................. 198
6.2.3 Hintergrund, Ziele und Nutzen............................................. 199
6.2.4 Projektorganisation und -ablauf............................................ 201
6.2.5 Projektergebnisse................................................................... 210
6.2.6 Potenzialhebung.................................................................... 242
6.2.7 Ausblick und Vision.............................................................. 243
6.3 Verkehrs- und Logistikunternehmen................................................ 245
6.3.1 Management Summary......................................................... 245
6.3.2 Einleitung.............................................................................. 246
6.3.3 Hintergrund, Ziele und Nutzen............................................. 261
6.3.4 Projektorganisation und -ablauf............................................ 263
6.3.5 Ergebnisse.............................................................................. 272
6.3.6 Potenzialhebung.................................................................... 278
6.3.7 Ausblick und Vision.............................................................. 282
6.4 Städte, Landkreise und Gemeinden.................................................. 284
6.4.1 Management Summary......................................................... 284
6.4.2 Einleitung.............................................................................. 292
6.4.3 Hintergrund, Ziele und Nutzen............................................. 295
6.4.4 Projektablauf und -organisation............................................ 296
6.4.5 Ergebnisse.............................................................................. 304
6.4.6 Potenzialhebung.................................................................... 330
6.4.7 Ausblick und Vision.............................................................. 350
7 Immobilien-Benchmarking im Kontext Renditesteigerung –
Praxisbeispiele........................................................................................... 355
7.1 Corporates und Property Companies................................................ 355
7.1.1 Management Summary......................................................... 355
7.1.2 Einleitung.............................................................................. 357
7.1.3 Hintergrund, Ziele, Nutzen................................................... 360
7.1.4 Projektablauf.......................................................................... 362
7.1.5 Ergebnisse.............................................................................. 372
7.1.6 Potenzialhebung.................................................................... 385
7.1.7 Ausblick und Vision.............................................................. 387
7.2 Wohnungswirtschaft.......................................................................... 389
7.2.1 Management Summary......................................................... 389
7.2.2 Einleitung.............................................................................. 389
7.2.3 Hintergrund, Ziele und Nutzen............................................. 393
X Inhaltsverzeichnis
7.2.4 Projektablauf.......................................................................... 393
7.2.5 Ergebnisse.............................................................................. 407
7.2.6 Potenzialhebung.................................................................... 413
7.2.7 Ausblick und Vision.............................................................. 414
7.3 Finanzinstitute.................................................................................... 415
7.3.1 Management Summary......................................................... 415
7.3.2 Einleitung.............................................................................. 422
7.3.3 Hintergrund, Ziele und Nutzen............................................. 423
7.3.4 Projektablauf.......................................................................... 424
7.3.5 Ergebnisse.............................................................................. 428
7.3.6 Potenzialhebung.................................................................... 447
7.3.7 Ausblick und Vision.............................................................. 449
8 Zusammenfassung und Ausblick............................................................ 451
8.1 Zusammenfassung............................................................................. 451
8.2 Kritische Beurteilung......................................................................... 455
8.3 Trend und Ausblick........................................................................... 457
8.4 Vision................................................................................................. 458
Glossar ..................................................................................................................... 461
Literatur .................................................................................................................. 471
Autorenverzeichnis
Martin Behrends Dipl.-Geograph,
geb. 1969 in Hamburg; Studium der Geografie an der
Ruprecht-Karls-Universität in Heidelberg. Nach dem
Diplom folgten mehrere Jahre Tätigkeit als freier Mit-
arbeiter bei der Umweltbehörde Hamburg und der Ge-
sellschaft für Konsumforschung (GfK) in Nürnberg.
Seit 2000 war Herr Behrends Projektleiter im Bereich
Immobilien-Consulting bei der Real I.S. AG Gesellschaft
für Immobilien Assetmanagement, einer 100%-Tochter
der BayernLB. Hier war er für die Bereiche Sparkassen
und öffentliche Hand verantwortlich.
Seit 2007 verantwortet Herr Behrends bei der Bayern
Facility Management GmbH, einer Tochter von
Flughafen München und Bayerischer Landesbank das
Benchmarking für Finanzinstitute und die öffentliche
Hand. Darüber hinaus ist er aktuell für den Aufbau des
„KompetenzCenter Energie“ verantwortlich.
Herr Behrends ist Dozent an den Akademien der
Sparkassen und gewann in 2003 auf der 6. internationalen
Fachmesse für Gewerbeimmobilien Expo-Real in
München, mit dem Projekt „Immobilien-Benchmarking
für Sparkassen“, den Anerkennungspreis der Immobilien-
Fachpresse.
Stefan Bogenberger Dipl.-Ing., MEng.,
geb. 1978 in Vilshofen, studierte Bauingenieurwesen an
der Technischen Universität München (TUM) und war
Stipendiat der TUM am City College of the City
University in New York. Hier graduierte er mit den
Schwerpunkten Economics als Master of Engineering
(MEng.). Nach seinem Berufseinstieg als Berater im
Bereich Immobilien-Consulting der Real I.S. AG,
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, ist Herr
Bogenberger heute als Direktor im Bereich
Fondskonzeption tätig. Er verantwortet die Konzeption
von europäischen Immobilienfonds und regenerativen
Energienfonds für institutionelle sowie private Anleger.
Berufsbegleitend promoviert Herr Bogenberger an der TU
München - Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und
Immobilienentwicklung von Univ.-Prof. Dr.-Ing. Josef
Zimmermann zum Thema „Immobilien In-
vestitionsstrategie für Property Companies“.
XII Autorenverzeichnis
Marko Kröner Dipl.-Wirtschaftsingenieur, Immobilienökonom (ebs),
geb. 1971 in Jena studierte Herr Kröner nach einer Lehre
als Baufacharbeiter mit der Spezialisierung Hochbau an
der Universität Leipzig Wirtschaftsingenieurwesen,
Fachrichtung Bauingenieurwesen, und berufsbegleitend
an der European Business School Immobilienökonomie.
Heute ist er Leiter Facilities Management der DB Services
Immobilien GmbH in Berlin und verantwortet in dieser
Funktion das kaufmännische, technische und
infrastrukturelle Facilities Management, das Baube-
standsmanagement sowie die Standortplanung für einen
wesentlichen Teil der neuen Bundesländer.
Herr Kröner ist weiterhin Dozent an verschiedenen
Hochschulen und Weiterbildungseinrichtungen mit dem
Schwerpunkt Immobilien- und Facility Management.
Günter Neumann MSc.,
geb. 1946 in Horst / Holstein. Nach handwerklicher
Ausbildung Studien der Innenarchitektur in Darmstadt
und der Betriebswirtschaft in Köln. Masterstudium bei der
Eipos an der TU Dresden.
Nach verschiedenen Tätigkeiten in der Planung und
Realisierung von Bürogebäuden erfolgte ab 1987 der
Aufbau von FM-Strukturen im deutschsprachigen Raum
(z.B. Gründung der GEFMA).
1995 gründete Herr Neumann die Neumann & Partner -
CREIS Real Estate Solutions mit den Leistungs-
schwerpunkten Immobilien- und Dienstleistungscont-
rolling und dem Aufbau der CREIS – Datenbank zur
Performancemessung von Immobilien. CREIS bietet
heute mit über 3.400 bewerteten Gewerbeobjekten mit ca.
31 Mio. m² von über 150 Unternehmen der Jahre 1994 –
2007 die Basis für eine umfassende Bewertung von
Strategien, Strukturen, Qualitäten, Kosten, Ressourcen
und Prozessen.
Darüber hinaus ist Herr Neumann Dozent an der Donau
Universität Krems, der EIPOS an der TU Dresden und der
DIA Freiburg sowie Autor verschiedener
Veröffentlichungen.
Tilman Reisbeck Dr.-Ing.,
(Hrsg.) geb. 1972 in Nürnberg, studierte Herr Reisbeck Bauin-
genieurwesen mit Vertiefungsrichtung Baubetrieb an der
Technischen Hochschule Karlsruhe, war Assistent am
Lehr- und Forschungsgebiet Bauwirtschaft, Projektleiter
am Institut für Baumanagement (IQ-Bau) an der
