Gated Communities

493 Pages·2017·54.63 MB·French

by  Renaud Le Goix

Les ”Gated Communities” aux Etats-Unis. Morceaux de
villes ou territoires à part entière?
Renaud Le Goix
To cite this version:
Renaud Le Goix. Les ”Gated Communities” aux Etats-Unis. Morceaux de villes ou territoires à
part entière?. Géographie. Université Panthéon-Sorbonne - Paris I, 2003. Français. ￿NNT: ￿. ￿tel-
00004141￿
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UNIVERSITÉ PARIS I PANTHÉON – SORBONNE
U.F.R. de Géographie
2003
Thèse pour obtenir le grade de Docteur de l’Université Paris I en Géographie.
Présentée et soutenue publiquement le 19 mai 2003.
Renaud LE GOIX
Les «!Gated Communities!» aux Etats-Unis.
Morceaux de villes ou territoires à part entière!?
Sous la direction de Thérèse SAINT-JULIEN, Professeur, Université Paris I
Membres du Jury!:
— Cynthia GHORRA-GOBIN, Directrice de recherche, CNRS.
— Yves GUERMOND, Professeur, Université de Rouen.
— Bernard MARCHAND, Professeur, Université Paris VIII.
— Thierry PAQUOT, Professeur, Université Paris XII, Institut d’Urbanisme de Paris.
— Thérèse SAINT-JULIEN, Professeur, Université Paris I.
— Jean-Louis TISSIER, Professeur, Université Paris XII.
1
Remerciements
Dans le marathon de la thèse, je remercie avant tout Thérèse Saint-Julien, directrice de
recherche, qui dans le rôle de l’entraîneur m’a permis de tenir la distance, en désignant les
obstacles, pointant les questions, les vraies problématiques et les faux problèmes, et qui a
montré une grande patience devant les hésitations de la rédaction. Je remercie également
Cynthia Ghorra-Gobin, pour avoir montré tant d’intérêt et m’avoir soutenu et encouragé
dans les recherches et les démarches sur la côte Ouest.
Je veux remercier également mes sponsors, la Fondation Franco-Américaine (Bourse
Tocqueville) et la Commission Franco-Américaine (Fulbright Fellowship), ainsi que
l’APN «!Morphologie Sociale – Morphologie Spatiale!» (Claude Grasland) et l’UMR
Géographie-cités, dont les financements furent précieux et nécessaires (merci Martine pour
ta patience).
Rien n’aurait été possible sans l’accueil chaleureux et amical des supporters américains,
Allen Scott , Robin Liggett (UCLA), Waldo Tobler (UCSB), Linton Freeman (UCI) Tridib
Banerjee (USC), Setha Low (CUNY). Mille mercis pour sa collaboration à Céline Loudier
à UCLA, et — bien sûr — aux nombreux hébergeurs, cuisiniers et diététiciens, Paulette et
Jacques, Nicolas et Céline, Guillaume et Céline, Simon, Jean-Charles…
Je remercie également tous ceux qui d’une façon ou d’une autre m’ont accompagné à un
moment ou un autre de la route, en particulier les interlocuteurs, résidents, professionnels
de l’urbanisme, gestionnaires des associations de propriétaires et responsables municipaux,
pour m’avoir accordé autant de temps et d’attention, et les nécessaires laissez-passer. Et le
groupe de Mayence (Georg Glasze, Klaus Frantz et Chris Webster) pour les
encouragements et les échanges particulièrement stimulants des derniers mois.
L’équipe technique en France fut tout aussi précieuse et irremplaçable!: merci à Jean-
Christophe François, Mathieu Rigo et Anne-Lise Humain, les premiers lecteurs, à Eugénie
Dumas et Hélène Mathian dans le rôle des derniers recours cartographiques et statistiques.
Merci à ceux qui ont été présents, à l’équipe PARIS en particulier. Et à Danielle, dans les
derniers moments du bouclage.
Merci enfin, à ceux qui m’ont supporté, au propre comme au figuré. Elodie, avant tout,
mais aussi tous les autres, amis et famille, présents jusqu’à la ligne d’arrivée. Et après.
Photographie de couverture!:
Canyon Lake en ses murs.
Ce quartier résidentiel et municipalité du sud-est de Los Angeles s’est enclos, au cœur des collines arides de
la Californie du Sud. Cliché R. Le Goix, 1999.
2
Sommaire
Introduction générale...........................................................................................................3
PREMIERE PARTIE :
“Bienvenue dans un monde parfait”.
Les gated communities, produits de consommation et parcs à thèmes résidentiels............9
Chapitre I. Les gated communities et la « sécession urbaine » :
discours, sources et méthodes...............................................................................................11
Chapitre II. Genèse : Des utopies urbaines aux lotissements périurbains...............................57
Chapitre III. La gated community, un produit immobilier et un lotissement résidentiel.........79
Chapitre IV. Le contexte de l’étalement urbain...................................................................121
Chapitre V. Les gated communities dans le marché immobilier..........................................149
Conclusion.........................................................................................................................193
DEUXIEME PARTIE :
L’enceinte dans la ville.....................................................................................................195
Chapitre VI. Le statut de l’enclosure dans la copropriété....................................................199
Chapitre VII. Le syndic, le promoteur, le comté: un geste sécéssioniste ?...........................237
Chapitre VIII. L’inévitable municipalisation des gated communities...................................259
Conclusion.........................................................................................................................303
TROISIEME PARTIE.
Enceintes et discontinuités : l’impact des gated communities dans leur voisinage........305
Chapitre IX. L’enceinte, la proximité spatiale et la frontière sociale...................................309
Chapitre X. Les effets de l’enceinte sur les valeurs immobilières........................................341
Chapitre XI. L’enceinte construit-t-elle un territoire à part entière ?...................................375
Conclusion.........................................................................................................................408
Conclusion générale.
Les enjeux de l’enceinte résidentielle aux Etats-Unis et ailleurs…................................411
Annexes (voir table des annexes)........................................................................................421
Bibliographie.....................................................................................................................459
Glossaire............................................................................................................................475
Index des lieux...................................................................................................................479
Table des cartes et figures..................................................................................................481
Table des tableaux..............................................................................................................484
Table des encadrés.............................................................................................................484
Table des matières..............................................................................................................485
Carte de localisation des gated communities et municipalités (Hors Texte).........................492
3
Introduction générale.
Il est frappant de constater l’ampleur et la forme prises depuis les années 1990 par
le débat sur les gated communities, une forme d’habitat résidentiel sécurisé
particulièrement développée aux Etats-Unis. Dans la presse comme dans les articles des
sciences sociales, on dénonce à travers ces objets l’urbanisme sécuritaire privé, la
fragmentation sociale de la ville, l’aggravation des ségrégations urbaines, voire des
tendances à la «!sécession urbaine!» dont elles seraient les symboles et les symptômes.
Ces gated communities semblent poser problème, et l’objet se prête au discours. Ce
terme ne désigne pourtant, selon la définition proposée par E. Blakely et M.G. Snyder dans
Fortress America (1997)1, que des formes particulières de quartiers résidentiels privés!:
«!des quartiers résidentiels dont l'accès est contrôlé, et dans lesquels l'espace
public est privatisé. Leurs infrastructures de sécurité, généralement des murs ou
grilles et une entrée gardée, protègent contre l'accès des non-résidents. Il peut
s'agir de nouveaux quartiers ou de zones plus anciennes qui se sont clôturées, et
qui sont localisés dans les zones urbaines et péri-urbaines, dans les zones les plus
riches comme les plus pauvres!(…)
Il ne s’agit pas ici de complexes d’appartements à hautes densités et d’immeubles
en copropriété avec digicode ou concierge dans lesquels les portes et les gardiens
n’interdisent l’accès qu’au hall, aux couloirs et aux parkings. Les gated
communities sont différentes!: leurs murs et clôtures interdisent l’accès public
aux rues, trottoirs, parcs, rivières, chemins, terrains de jeu — l’ensemble des
structures qui sinon seraient ouvertes et partagées par l’ensemble des citoyens
d’une localité!» (Blakely, Snyder, p. 2).
Construits le plus souvent par des promoteurs immobiliers, ces quartiers sont gérés par une
association de propriétaires (Property Owners Association) qui est en charge de l’ensemble
des services et infrastructures intra muros.

1 Toute référence renvoie à la bibliographie générale.
4
L’intérêt porté aux gated communities a pris une ampleur certaine depuis la
publication de l’ouvrage de Blakely et Snyder. Ces derniers constataient alors la quasi-
absence de travaux scientifiques sur la question, et ouvraient un vaste chantier de
recherche. Autour du phénomène, de la forme du quartier dans la ville, un véritable
discours social a progressivement pris corps, dans lequel on pense percevoir les gated
communities comme une manifestation physique, visible et patente des mutations de la
société post-industrielle (la fragmentation, l’individualisme et le communautarisme) et de
la pénétration d’idéologies sécuritaires largement portées par divers acteurs politiques et
économiques (les municipalités, les promoteurs immobiliers, les sociétés de sécurité).
Depuis 19992, les reportages, colloques, recherches et références bibliographiques se sont
multipliés, les éléments de discussion se sont précisés, et ce qui relevait du discours est
devenu un objet d’étude pour les sciences sociales. Les interrogations sur ces quartiers ont
progressivement glissé de la description de ce nouvel urbanisme, dans divers contextes
nationaux et culturels (aux Etats-Unis, en Amérique latine, en Europe, en Asie…), à
l’évaluation de celui-ci, de sa portée, de son impact, de ses conséquences.
Notre démarche trouve son origine dans l’argumentation construite par ce discours
social, dont le cadre général peut être esquissé en préambule de la manière suivante. Un
premier argument se rapporte à l’objet lui-même. Celui-ci est présenté comme nouveau et
se diffusant rapidement à partir des Etats-Unis dans les grandes métropoles, en particulier
sur le continent américain. Les aspects radicalement sécuritaires liés à une architecture
martiale de grilles, de murs et de barbelés semblent inédits, et les processus affinitaires
propres à la sélection des résidents sur des critères sociaux choquent l’observateur. Un
second volet du discours fait des gated communities de purs symptômes des pathologies
urbaines, au premier rang desquelles figurent les effets de logiques d’exclusion sociale. La
rétractation de l’espace public dans les villes se faisant au détriment des classes sociales les
plus modestes est dénoncée. Le processus de fermeture volontaire est associé à une
accentuation de la ségrégation sociale. Enfin, la disparition des espaces publics au profit
d’enclaves privées est présentée comme une «!sécession!» de la part d’une élite qui à la
fois doute du bien-fondé de l’autorité publique, et s’oppose aux logiques de redistribution
de richesses. Or, l’ampleur et la vivacité du débat vont de paire avec la grande rareté des
études empiriques étayant de tels arguments.

2 Date à laquelle le présent travail a été engagé.
5
La question autour de laquelle se structure cette recherche comporte donc trois
volets. De qui ou de quoi se protège-t-on derrière ces nouvelles enceintes ? Dans quelle
mesure ces quartiers fermés et sécurisés sont-ils originaux, et différent-ils des autres
développements et lotissements résidentiels, pour que se justifie une telle focalisation à leur
propos des interrogations sur la fragmentation urbaine ? S’ils sont dotés de quelque
originalité, quels impacts spécifiques auraient ces quartiers fermés par rapport aux autres
lotissements résidentiels, que nous qualifierons par commodité de lotissements ouverts, sur
les évolutions des aires urbaines et sur les formes de la vie urbaine!?
C’est moins le quartier résidentiel lui-même qui est ici en question, que l’enceinte
et les portails qui le clôturent. L’enceinte sépare l’espace privé de l’espace public, et
surtout fixe une nouvelle limite entre eux, tendant à faire de ce «!quartier!» un ensemble
social à part entière. Alors qu’on s’interroge souvent sur la différence entre quartier et
voisinage, que l’on tente de déceler quelque pertinence à la notion d’identité locale, voici
que l’enceinte semble offrir au regard le périmètre d’une entité sociale et urbaine
constituée per se. Celle-ci comporte certes, sans que cela soit vraiment discutable, un but
sécuritaire affiché, mais elle revêt d’autres significations qu’il s’agira d’éclairer. Elle est à
la fois un mode d’aménagement et un mode d’appropriation de l’espace par un groupe.
Elle donne un cadre nouveau à l’identité résidentielle (on ne peut venir que du «!dedans!»
ou du «!dehors!»), elle fonde en quelque sorte l’appartenance à un groupe (le quartier, la
«!communauté!»).
Le projet principal de cette thèse est donc d’apprécier la portée territoriale de
l’enceinte résidentielle, définie en termes juridiques, politiques, sociaux. Territoires
fermés, les gated communities ont des caractéristiques propres, sociales, économiques,
ethniques... Morceaux de villes, elles s’intègrent et fonctionnent en relation avec le reste de
l’agglomération et s’inscrivent dans un système de relations avec celle-ci.
Une telle démarche s’inscrit sur un terrain particulier!: les Etats-Unis s’imposaient
assez facilement comme foyer communément reconnu de l’apparition et de la diffusion de
cette innovation urbaine. Parmi les grandes métropoles des Etats-Unis, la région urbaine de
Los Angeles offre un cadre d’étude privilégié de ce phénomène immobilier, dont le
développement a été particulièrement rapide dans les métropoles en forte croissance du sud
et de l’ouest. On place au cœur de la problématique la présence de la fermeture physique.
On fait l’hypothèse que celle-ci contribue à produire une différence territoriale et sociale
dans la ville.
6
Une première partie vise à définir le produit gated community, à identifier ce qui
formerait en fait un produit spécifique dans l’offre immobilière globale. La présence d’une
enceinte est considérée comme élément d’un produit de la promotion immobilière,
assujettie à un discours promotionnel qui vante et vend les mérites d’un quartier résidentiel
idéal. On part donc d’une analyse du discours qui met en évidence l’imbrication étroite
entre le marché immobilier et les processus de cloisonnement résidentiel (chapitre!I). Les
origines historiques et idéologiques des gated communities, inspirées d’un idéal de
banlieue romantique, sont abordées dans un deuxième chapitre. Les spécificités du produit
proprement dit, celles qui le distinguent des autres types de lotissements font l’objet d’un
troisième chapitre. Cette définition étant posée, on aborde dans un quatrième chapitre la
diffusion des gated communities dans les métropoles des Etats-Unis, en replaçant cette
diffusion dans le contexte propre de l’accélération de la périurbanisation et de l’étalement
urbain. La position des gated communities dans le marché immobilier, à travers leurs
localisations, leur rythme de diffusion, et les types de clientèles visées fait l’objet d’un
cinquième chapitre.
La deuxième partie de la thèse s’attache aux relations entre les gated communities,
espaces privés par excellence, et un espace public qui se rétracte. Il s’agit d’une part de
qualifier la nature des espaces privés et exclusifs qu’elles enserrent entre leurs murs, et
d’explorer toutes les conséquences de cette intégration en termes de gestion et de rapport à
la jurisprudence (Chapitre!VI). Il s’agit d’autre part de rendre compte des formes que peut
prendre la «!sécession!» politique qu’on impute à ce produit immobilier (Chapitre!VII).
Dans la mesure où certaines gated communities vont jusqu’à fonder de véritables
municipalités autonomes, les frontières entre la gestion publique et la gestion privée se
brouillent. On s’interroge donc sur la nature paradoxale de ces nouvelles collectivités
locales publiques dont l’essentiel relève pourtant de la sphère privée, le tout étant protégé
derrière une enceinte (Chapitre!VIII).
Une troisième partie s’intéresse plus particulièrement à une éventuelle spécificité
sociale de ces enclaves. Le regard se porte donc sur les effets sociaux de l’enceinte
distinguant ceux qui habitent le quartier, des autres, de ceux qui ne peuvent être qu’intrus
ou invités. Il s’agit de qualifier empiriquement, à l’échelle du quartier, la nature de la
discontinuité ainsi introduite, ce qui revient à tenter d’apprécier l’effet des gated
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communities sur les processus d’exclusion et de ségrégation. On fait l’hypothèse que la
fermeture est porteuse d’une discontinuité, identifiable par rapport au voisinage, qui
pourrait être interprétee en termes d’homogénéité ou de différenciation sociale (Chapitre
IX). En quête d’un premier indice de différenciation, on analyse les effets de l’enceinte sur
la formation des prix immobiliers, un des attributs caractéristiques de la distinction sociale
(Chapitre X). On teste ensuite, à l’aide de variables ethniques, économiques et sociales, si
la fermeture physique est associée à une discontinuité se traduisant d’une différenciation
sociale des populations (chapitre X).