Table Of ContentBert Bielefeld | Mathias Wirths
Entwicklung und Durchführung von Bauprojekten im Bestand
Bert Bielefeld | Mathias Wirths
Entwicklung und Durchführung
von Bauprojekten im Bestand
Analyse – Planung – Ausführung
Mit 170 Abbildungen und 22 Tabellen
PRAXIS
Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek
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1. Auflage 2010
Alle Rechte vorbehalten
© Vieweg+Teubner Verlag |Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH 2010
Lektorat: Karina Danulat | Sabine Koch
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von jedermann benutzt werden dürften.
Umschlaggestaltung: KünkelLopka Medienentwicklung, Heidelberg
Satz/Layout: Annette Prenzer
Druck und buchbinderische Verarbeitung: STRAUSS GMBH, Mörlenbach
Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier.
Printed in Germany
ISBN 978-3-8348-0587-4
Vorwort
Die Idee zu diesem Buch entstand während unserer gemeinsamen Arbeit im Interdisziplinären
Kompetenzzentrums Altbau (InKA) der Universität Siegen. Durch die Zusammenarbeit und
Vernetzung vieler Kollegen aus unterschiedlichsten Lehr- und Fachgebieten bildete sich der
Wunsch, einen Leitfaden für die Projektentwicklung und –durchführung im Bestand zu erarbei-
ten und unsere Erfahrungen aus Tätigkeiten von InKA und aus diversen privatwirtschaftlichen
Projekten einfließen zu lassen. Auch wenn sich die Vorgehensweisen im Bestand von Projekt
zu Projekt unterscheiden und immer wieder individuell festgelegt werden müssen, können
generelle Strukturen für Bestandsprojekte abgeleitet werden, die sich stark von der herrschen-
den Neubausystematik unterscheiden. Wir hoffen, mit diesem Buch einen Beitrag zur Kompe-
tenzbildung leisten zu können und eine praktische Anleitung für Projekte im Bestand zu geben.
Wir möchten uns bei unseren Kollegen und Projektpartnern von InKA für die lange und inter-
essante Zusammenarbeit bedanken. Ein besonderer Dank geht an unsere Mitautoren, die dieses
Buch durch ihre kompetenten Beiträge und ihr hohes Engagement entscheidend mitgeprägt
haben. Zu nennen sind dabei:
Gerrit Schwalbach (Kap. 2.5.1)
Matthias Morkramer (Kap. 2.5.2)
Tim Wackermann (Kap. 3.6)
Hanns-Helge Janssen (Kap. 3.8)
Heike Kempf (Kap. 3.9)
Arne Semmler (Kap. 3.10)
Roland Schneider (Kap. 4.1)
Dr. Peter Wotschke (Kap. 4.3 und 4.4)
Ein weiterer Dank geht an Verena Hilgenfeld vom Lehrgebiet Bauökonomie und Baumanage-
ment, die uns intensiv durch Korrekturen unserer Texte unterstützt hat, an Karina Danulat, die
von Lektoratsseite mit Verständnis und Zuversicht das Projekt begleitet hat, und an unsere
Familien für die Geduld während der Bearbeitungsphase.
Wir möchten zudem unsere Leser bitten, uns Hinweise, Anregungen und konstruktive Kritik
mitzuteilen.
Dortmund, Januar 2010
Bert Bielefeld Mathias Wirths
Prof. Dr.-Ing. Architekt Dr.-Ing. Architekt
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung ........................................................................................................................... 1
2 Bestandsprojektentwicklung ............................................................................................ 5
2.1 Lebenszyklus von Gebäuden ...................................................................................... 5
2.2 Grundlagen der Projektentwicklung ........................................................................... 9
2.2.1 Projektinitiierung ........................................................................................... 11
2.2.2 Projektkonzeption.......................................................................................... 12
2.3 Wertermittlung von Bestandsgebäuden .................................................................... 18
2.3.1 Vergleichswertverfahren ............................................................................... 19
2.3.2 Ertragswertverfahren ..................................................................................... 21
2.3.3 Sachwertverfahren ......................................................................................... 26
2.3.4 Residualwertverfahren .................................................................................. 29
2.4 Investitionsrisiken im Bestand .................................................................................. 31
2.4.1 Grundlagen des Risikomanagements ............................................................ 31
2.4.2 Risikoanalyse ................................................................................................ 32
2.4.3 Risikominimierung ........................................................................................ 34
2.5 Durchführung der Bestandsprojektentwicklung ....................................................... 35
2.5.1 Bauplanungs- und Bauordnungsrecht ............................................................ 35
2.5.2 Fördermöglichkeiten im Bestand .................................................................. 47
2.5.3 Grundstücks- und Immobilienakquisition ..................................................... 52
2.5.4 Wirtschaftliche Vorgehensweise im Bestand ................................................ 55
3 Bestandsanalyse und Bewertung ................................................................................... 63
3.1 Einleitung ................................................................................................................. 63
3.2 Auswertung von Bestandsunterlagen ....................................................................... 65
3.2.1 Quellen von Bestandsunterlagen ................................................................... 65
3.2.2 Verarbeiten von Papierzeichnungen für CAD ............................................... 66
3.2.3 Auswertung von Bestandsunterlagen hinsichtlich der Eigenschaften
der vorhandenen Bauteile .............................................................................. 67
VIII Inhaltsverzeichnis
3.3 Messgeräte und -methoden zur Erfassung der Geometrie des Bestandes ................. 72
3.3.1 Tradierte Messmethoden ............................................................................... 72
3.3.2 Laserdistanzmessgerät ................................................................................... 73
3.3.3 Tachymeter/EDV-gestützte tachymetrische Verfahren ................................. 74
3.3.4 Einbild- und Stereofotogrammetrie ............................................................... 76
3.3.5 3D-Laserscanner ............................................................................................ 79
3.3.6 Hilfsmittel ...................................................................................................... 80
3.4 Messgeräte und -methoden zur Erfassung der bautechnischen Eigenschaften
des Bestandes ............................................................................................................ 81
3.4.1 Untersuchungen ohne technische Hilfsmittel ................................................ 81
3.4.2 Messgeräte und Methoden zur Untersuchung vor Ort ................................... 83
3.4.3 Untersuchungsmethoden mit Unterstützung eines Baustofflabors ................ 89
3.5 Bauteilschäden .......................................................................................................... 92
3.5.1 Schäden an Holzkonstruktionen .................................................................... 93
3.5.2 Schäden an Mauerwerkkonstruktionen ......................................................... 98
3.5.3 Schäden an Stahlbetonkonstruktionen ......................................................... 105
3.5.4 Schäden an Eisenkonstruktionen (Stahlkonstruktionen) ............................. 108
3.6 Schadstoffe und Kontamination .............................................................................. 113
3.6.1 Asbest .......................................................................................................... 114
3.6.2 Künstliche Mineralfasern (KMF) ................................................................ 115
3.6.3 Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) .............................. 117
3.6.4 Polychlorierte Biphenyle (PCB) .................................................................. 118
3.6.5 Chlororganische Holzschutzmittel (PCP und Lindan) ................................. 118
3.6.6 Leichtflüchtige chlorierte Kohlenwasserstoffe (LCKW incl. FCKW) ........ 119
3.6.7 Formaldehyd ................................................................................................ 119
3.6.8 Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW) ......................................................... 120
3.6.9 Schwermetalle ............................................................................................. 120
3.6.10 Radioaktive Produktverwendungen ............................................................. 120
3.6.11 Vorgehen und Untersuchungsumfang ......................................................... 120
3.6.12 Gesetzliche Regelungen .............................................................................. 123
3.7 Statische Bewertung des Bestandes ........................................................................ 123
3.7.1 Bewertung von Schäden .............................................................................. 125
3.7.2 Bewertung von Verformungen .................................................................... 127
3.7.3 Bewertung der Materialeigenschaften ......................................................... 129
3.7.4 Bewertung von Tragsystemen ..................................................................... 129
3.7.5 Bewertungsstufen ........................................................................................ 142
Inhaltsverzeichnis IX
3.8 Brandschutztechnische Bewertung ......................................................................... 145
3.8.1 Bestandsschutz ............................................................................................ 145
3.8.2 Rettungswege .............................................................................................. 146
3.8.3 Feuerwiderstand der Bauteile ...................................................................... 150
3.8.4 Brandabschnittsbildung durch Gebäudetrennwände ................................... 151
3.8.5 Technischer Brandschutz im Bestand ......................................................... 153
3.8.6 Zusammenfassung ....................................................................................... 154
3.9 Energetische Gebäudebewertung und -analyse ...................................................... 155
3.9.1 Beschaffung der Bestandsunterlagen .......................................................... 156
3.9.2 Bestandsaufnahme des IST-Zustandes ........................................................ 156
3.9.3 Energetische Beurteilung der Gebäudehülle mittels Thermografie ............. 156
3.9.4 Messung des U-Wertes ................................................................................ 157
3.9.5 Luftdichtheitsprüfung (Blower-Door-Test) ................................................. 158
3.9.6 Feuchtemessungen bei vermuteten oder angetroffenen Bauteilschäden ..... 158
3.9.7 Anlagentechnik ........................................................................................... 159
3.9.8 Berechnung des IST-Zustandes ................................................................... 160
3.10 Denkmalpflege und historische Bausubstanz ......................................................... 162
3.10.1 Grundlagen der Denkmalpflege .................................................................. 162
3.10.2 Bestandsaufnahme am Denkmal ................................................................. 169
3.10.3 Schadstoffe und Kontamination im Denkmal ............................................. 175
3.10.4 Bauteilschäden an denkmalgeschützter Bausubstanz .................................. 176
3.10.5 Statische Prüfung und Bewertung historischer Konstruktionen .................. 180
3.10.6 Haustechnik im Denkmal ............................................................................ 181
3.10.7 Energetische Bewertung und Ertüchtigung denkmalgeschützter Bauten .... 184
3.10.8 Brandschutz und Denkmalschutz ................................................................ 187
3.10.9 Denkmalpflegerische Zielstellung und Maßnahmenkonzept ...................... 189
4 Durchführung von Projekten im Bestand ................................................................... 197
4.1 Planungs- und Bauprozess ...................................................................................... 197
4.1.1 Erarbeiten der Planungsgrundlagen ............................................................. 198
4.1.2 Vom Entwurf zur Baugenehmigung ............................................................ 202
4.1.3 Vorbereitung der Ausführung ..................................................................... 213
4.1.4 Ausführungs- und Detailplanung ................................................................ 213
4.1.5 Ausführung .................................................................................................. 217
X Inhaltsverzeichnis
4.2 Kostenplanung ........................................................................................................ 227
4.2.1 Grundlagen der Kostenplanung nach DIN 276 ........................................... 228
4.2.2 Kosteneinflüsse und Kostenrisiken im Bestand .......................................... 232
4.2.3 Kostenermittlung im Bestand ...................................................................... 240
4.2.4 Kostenverfolgung im Planungs- und Bauprozess ........................................ 246
4.3 Terminplanung ........................................................................................................ 250
4.3.1 Grundlagen der Terminplanung .................................................................. 250
4.3.2 Erstellung des Terminplans ......................................................................... 254
4.3.3 Einsatz des Terminplans .............................................................................. 269
4.4 Nachtragsmanagement ............................................................................................ 278
4.4.1 Grundlagen des Nachtragsmanagements ..................................................... 278
4.4.2 Darstellung der Anspruchsgrundlage .......................................................... 281
4.4.3 Darstellung der Anspruchshöhe .................................................................. 284
4.4.4 Einsatz des Nachtragsmanagements ............................................................ 290
Literaturverzeichnis .............................................................................................................. 295
Sachwortverzeichnis .............................................................................................................. 301
1 Einleitung
Bild 1-1 Elisabethkirche, Berlin Mitte
(K. F. Schinkel 1833–1835, Sanierung: Klaus Block 1992–2005)
Die Investitionen auf dem Bausektor fließen in Deutschland mittlerweile zu einem großen
Anteil in Baumaßnahmen im Bestand. Die Liste verschiedenartiger Baumaßnahmen beim Bau-
en im Bestand ist lang. Sie reicht von periodisch anfallenden Instandhaltungsmaßnahmen bis
zur kompletten Umgestaltung und Ergänzung eines Quartiers mit Veränderung der Nutzung.
Eine Baumaßnahme im Bestand kann technische, gestalterische und wirtschaftliche Hinter-
gründe haben. Gerade die großen Baubestände der Wiederaufbauphase in den 50er und 60er
Jahren oder kontaminierte Bauten aus den 70er und 80er Jahren müssen technisch auf Grund
ihres Alters, ihrer Bauteile oder ihrer Wärmeverluste umfassenden Sanierungen unterzogen
werden. Oft sind es auch gestalterische oder wirtschaftliche Aspekte, die eine Baumaßnahme
initiieren, wenn Objekte nicht mehr vermarktungsfähig sind oder z. B. nicht mehr die Unter-
nehmensziele widerspiegeln.
2 1 Einleitung
Tabelle 1.1 Begriffe in der Denkmalpflege1
periodisch wiederkehrendes Erhalten des Bestehenden mit maßvollsten
Instandhaltung
Mitteln
1 Instandsetzung erforderliche Maßnahme bei Unterlassung der Instandhaltung
Renovierung Wiederherstellung ästhetischer Eigenschaften
Sanierung Technisch gründliche und tief greifende Gesamtmaßnahme
Analyse aller erhaltenswerter Schichten, Zeigen der versch. „Schichten“,
Restaurierung
technische Konsolidierung
Ergänzung Ergänzung durch Angleichung oder Kontrast
Konservierung Rettung des vorgefundenen Bestandes (z. B. Ruine)
Kopie bei geschützter Weiterexistenz des Originals (häufig bei
Kopie
Plastiken), in der Baudenkmalpflege eher selten
Rekonstruktion und Zerstörung, Abbruch und unmittelbare Neuerrichtung, Rekonstruktion:
Wiederaufbau Neuauflage historischer Architektur
Anastylose Wiedererrichtung mit originalem Baumaterial
Translozierung Abbau und Wiedererrichtung an anderer Stelle
Auf dem Gebiet der Denkmalpflege wurden bereits früh etliche Termini definiert, die auch
immer wieder im Zusammenhang mit Baumaßnahmen an nicht denkmalgeschützten Altbauten
benutzt werden (vgl. Tab. 1.1). Der planerische Umgang mit alten Gebäuden sollte unabhängig
von der Frage, ob das Gebäude ein Denkmal ist, von Respekt gegenüber dem Vorhandenen
geprägt sein, denn die Bausubstanz hat sich als System in der Regel über viele Jahre bewiesen
und stellt ein gebautes bautechnisches und baugeschichtliches Zeugnis dar.
Die Forderungen nach Bewahrung alter Substanz ist nicht allein eine Frage des Denkmalschut-
zes, sondern ist gerade unter bauökologischen und bauökonomischen Gesichtspunkten in vie-
len Fällen unabdingbar. Bauökologisch macht der Erhalt oft Sinn, weil das Bauen im Bestand
aus Gründen wie z. B. Verlängerung der Nutzugsdauer von Baustoffen, geringere Flächenver-
siegelung gegenüber dem Neubau, Verringerung des CO -Ausstoßes erheblich zur Verbesse-
2
rung der Nachhaltigkeit im Bausektor beiträgt. Unter bauökonomischen Gesichtspunkten müs-
sen Bauteile oft erhalten bleiben, weil die vorhandene Substanz einen Wert darstellt, der in
vielen Fällen höher ist als ein Abriss des Bestandes mit anschließendem Neubau. Viele Altbau-
ten genießen zudem planungsrechtlich Bestandsschutz und können eventuell eine höhere
Grundstücksausnutzung ermöglichen, als dies mit einem Neubau an gleicher Stelle genehmi-
gungsfähig wäre.
Vorraussetzung für eine ökonomisch und ökologisch sinnvolle Baumaßnahme ist allerdings
eine Planung, die das Potential der vorhandenen Konstruktion erkennt und nutzt. Dies bedeutet
beispielsweise, dass die vorhandene Primärstruktur möglichst wenig verändert wird, die zu-
künftige Nutzung auf den Bestand Rücksicht nimmt.
Alle Baumaßnahmen im Bestand haben gemein, dass sich Planer zu Beginn ihrer Tätigkeit mit
dem Vorhandenen auseinandersetzten müssen. Jeder Ort gibt durch seine Besonderheiten
1 Vgl.: Mörsch, Georg.: Grundsätzliche Leitvorstellungen, Methoden und Begriffe in der Denkmalpfle-
ge, in: Dr. A. Gebeßler/Dr. W. Eberl (Hrsg.) Schutz und Pflege von Baudenkmälern in der Bundesre-
publik Deutschland, Kohlhammer, Köln 1980, S. 70 ff
