Direito Imobiliário

179 Pages·2008·0.911 MB·Portuguese

by  Washington Almeida (Auth.)

Direito Civil - Lei de Introdução ao Código Civil, Direito Econômico
Parte Geral e Direito das Coisas Fabiano Del Masso
Luís Paulo Cotrim Guimarães
Direito Tributário
Direito Imobiliário Guilherme de Carvalho Jr.
Washington Carlos de Almeida
Direito Internacional
Direito Notarial e Registral Friedmann Wendpap
Juliana de Oliveira Xavier Ribeiro Rosane Kolotelo
Direito Processual Civil - Processo Cautelar Direito Ambiental
Nelton Agnaldo Moraes dos Santos Márcia Dieguez Leuzinger e Sandra Cureau
Direito Processual Civil - Procedimentos Especiais Ética
Alexandre David Malfatti Viviane Séllos Gondim
Direito de Empresa
Armando Luiz Rovai PRÓXIMOS LANÇAMENTOS:
Direito Constitucional Direito Civil
Tomos I e II Obrigações
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Direito Civil
Direito Eleitoral Responsabilidade Civil
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Direito Civil
Direito Administrativo Família
Márcia Walquiria Batista dos Santos
João Eduardo Lopes Queiroz Direito Civil
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Previdenciário, Infortunística, Assistência Social Direito Civil
e Saúde Contratos
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Direito Processual Civil
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Rodrigo Garcia Schwarz
Direito Processual Civil
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de Conhecimento e Tutelas de Urgência
(antecipada e cautelar) - Tomo I Direito do Consumidor
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Direito Constitucional
Direito Processual do Trabalho - Execução Tomo III
e Procedimentos Especiais - Tomo II
Yone Frediani Direito Penal
Parte Especial
Direito Penal - Parte Geral
Christiano Jorge Santos Legislação Penal Especial
Direito Processual Penal Filosofia do Direito
Tomos I e II
Gustavo Henrique Badaró História do Direito
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A444d
Almeida, Washington Carlos de, 1961-
Direito imobiliário / Washington Carlos de Almeida. Rio de Janeiro :
Elsevier, 2008.
(Direito ponto a ponto)
Inclui bibliografia
ISBN 978-85-352-2502-0
1. Direito imobiliário - Brasil. 2. Bens imóveis - Brasil. I. Título. II. Série.
_0_8__-0__2_5_5__._______________________________________________C_D__U_:_ _3_4_7__.2__3_(8__1_)
Dedicatória
Dedico a presente obra a toda minha família, verdadeiro pilar de
sustentação de uma vida digna e que me fez acreditar que sonhos
não constituem metas inatingíveis.
O Autor
Washington Carlos de Almeida
É bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie,
pós-graduado em Docência do Ensino Superior pela Universidade
Federal do Rio de Janeiro, Mestre e Doutor em Direito Civil pela
Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Professor de Direito
Civil e Membro da Unione Mundiale Degli Agraristi Universitari
(UMAU – Pisa, Itália), do Comitê Americano de Derecho Agrário
(CADA – Argentina) e da Associação Brasileira de Direito Agrário
(ABDA).
Série Direito Ponto a Ponto
A crescente competitividade no mercado profissional e a demanda
de um público cada vez mais exigente motivaram a Editora Campus/
Elsevier a conceber a série Direito Ponto a Ponto.
O Direito, em essência, desafia para uma trajetória profissional
que se inicia em um complexo curso de graduação e segue pelo
exame da OAB, a advocacia, a preparação para concursos públicos
e, ainda, as constantes alterações legislativas, que mudam sistemas,
conceitos e procedimentos.
Os personagens do Direito precisam, portanto, absorver diaria-
mente cada vez mais informações em um curto período de tempo.
O desafio é aprender e compreender, pensar e raciocinar, crescer e
amadurecer intelectualmente.
A necessidade premente de livros que atinjam o ponto de equilíbrio
necessário para obter conhecimento direto sem prejuízo do
aprofundamento doutrinário, da interpretação jurisprudencial, da
discussão atual de assuntos polêmicos é o fundamento da série Direito
Ponto a Ponto.
A série é escrita por autores de intensa atuação profissional e aca-
dêmica, imbuídos do espírito de renovação e do compromisso de
manter excelência do conteúdo doutrinário e aprimoramento contí-
nuo das novas edições. Os autores são advogados, juízes, promotores,
especialistas, mestres, doutores e professores, todos comprometidos
com o ensino jurídico.
Pontos polêmicos e de interesses profissionais, pontos de concursos
e pontos de graduação são tratados em cada um dos volumes. É o
Direito ponto a ponto que oferecemos a nossos leitores.
Editora Campus/Elsevier
Apresentação
A presente obra, em todo seu conteúdo, não possui como premissa
singular esgotar o tema referente ao direito de propriedade, tampouco
discorrer de maneira profunda sobre os meandros que norteiam a
posse e sua proteção.
Na verdade, a real intenção consiste em apresentar ao leitor um
importante ramo do Direito que muito mais do que abranger rela-
ções jurídicas específicas, almeja regular todas as disposições
concernentes aos bens imóveis, estabelecendo, para tanto, um com-
plexo de normas capazes de reger a propriedade imóvel, além de
todo direito que recaia sobre coisa material rotulada como imóvel.
A implicação prática de tal amplitude é tamanha que no contexto
do mundo globalizado, em que nos deparamos com uma significa-
tiva quantidade de transações envolvendo bens imóveis, o Direito
Imobiliário assumiu uma especial importância como instrumento
regulatório, que se faz presente desde o momento da incorporação
imobiliária, passando pela esfera de registro da propriedade imó-
vel, alcançando, outrossim, o momento da perda da propriedade
imobiliária nos casos delimitados pelo Código Civil. Os mecanismos
de proteção da propriedade e a conseqüente limitação do exercício
do direito correspondente à propriedade imobiliária, também ca-
racterizam importante objeto de estudo nesta obra.
Com efeito, para o alcance deste desiderato, importantes notas
foram atribuídas aos antecedentes históricos do Direito Imobiliário.
Desde a origem do instituto, através do advento da Lei nº 601/1850,
em que o reconhecimento da posse dava-se através do “Registro do
Vigário”, até os dias de hoje em que não somente o Código Civil fixa
diretrizes para o exercício do direito da propriedade imobiliária, como
temos também convenções condominiais em que os próprios
condôminos elaboram regras que serão aplicadas no âmbito do con-
domínio edilício em que habitam, podemos perceber a constante
evolução pela qual passou o Direito Imobiliário.
Ainda no tocante ao condomínio em edificações, insta salientar a
inserção de item próprio sobre o tema incorporação. A pertinência
do tema escolhido justifica-se pela considerável quantidade de
celeumas judiciais que temos observados quando da elaboração e
ulterior celebração do contrato de incorporação imobiliária, sobretu-
do no que compete a aferição de grau de responsabilidade e conse-
qüências do inadimplemento de cada ente envolvido no contrato.
Por sua vez, seguindo esta tendência do Direito contemporâneo,
marcada de maneira especial pela análise da casuística, inserimos
no corpo da obra capítulo especial, voltado ao estudo dos pormeno-
res correspondentes ao registro público cuja repercussão no direito
de propriedade é relevantíssima na medida em que engloba a apli-
cação de legislação extravagante, pouco estudada pelos acadêmi-
cos e demais operadores do Direito.
Derradeiramente, algumas considerações foram tecidas sobre os
loteamentos urbanos e rurais, regidos por legislação própria, mas
que possuem características particulares, conforme estão dispostos
em zona urbana ou rural. Práticas como o parcelamento ilegal, clan-
destino e irregular do solo marcam os principais problemas que as-
solam a proliferação de loteamentos eivados de ilicitude em inúme-
ras cidades brasileiras, merecendo sensível reprimenda pelas auto-
ridades competentes, e de forma prioritária do eventual proprietá-
rio de unidade imobiliária, que poderá adquirir propriedade marcada
por irregularidades insanáveis, sobretudo por prejuízos causados ao
meio ambiente, além da não-obediência dos pressupostos de
regulação localizados no Estatuto da Cidade, outro importante diplo-
ma comentado no decorrer desta obra.
Portanto, a real intenção quando da elaboração deste manual de
Direito Imobiliário foi a de introduzir o profissional da área jurídica aos
meandros que a disciplina apresenta e que poderão fazer a diferença
quando do estudo do direito de propriedade, neste caso voltado à
propriedade imobiliária. Com o desenvolvimento da legislação corres-
pondente à matéria, aliado à intensa especulação imobiliária atual-
mente praticada em nosso país, uma pausa para reflexão e estudo
tornam-se ferramentas indispensáveis para o profissional do Direito,
especialmente aquele que milita na seara do Direito Imobiliário.
Washington Carlos de Almeida
Capítulo 1
Do Direito Imobiliário
1.1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS
O Direito Imobiliário disciplina as relações jurídicas que têm por objeto
os bens imóveis, sendo que as incorporações imobiliárias constituem uma
especialidade notória do Direito Imobiliário.
Na definição de Rubens Limongi França, o Direito Imobiliário “é o
mesmo que o direito sobre bens imóveis. Complexo de normas que rege a
propriedade imóvel. Compreende não só os direitos de propriedade, mas
todo e qualquer direito sobre coisa material que se considere imóvel” (França,
1977, v. 27, p. 172).
O Registro Imobiliário no Brasil tem sua origem fixada pela Lei no 601, de 18 de
setembro de 1850 e seu Regulamento no 1.318, de 30 de janeiro de 1854, quando
passou a posse a ser reconhecida perante o vigário da Igreja Católica. Por isso
essa lei passou a ser conhecida por “Registro do Vigário” e se fazia na freguesia
da situação do imóvel. O feito desse registro era meramente declaratório, para
diferenciar o domínio particular do domínio público, conforme lição de Waldemar
Loureiro. (Erpen, 1997, p. 109.)
As exigências registrais no Brasil vão se tornando cada vez mais necessá-
rias, sendo que: “No Código Civil, de 1917, o registro público transfor-
mou-se numa instituição pública com a função de operar a transmissão do
domínio, por ser considerado um dos meios aquisitivos da propriedade. O
Código Civil dedicou a Seção VI, do Capítulo XI, do Título III, do Livro II
– Do Direito das Coisas – ao Registro de Imóveis (arts. 856 a 862)” (Arruda).
Para Maria Helena Diniz, o Direito Imobiliário é um “Complexo de
normas disciplinadoras da propriedade imóvel ou de qualquer Direito
Real sobre bem imóvel” (Diniz, 1998, v. 2, p. 166).
1.2. DOS DIREITOS SUBJETIVO E OBJETIVO
É considerado Direito Objetivo o conjunto de leis e regras jurídicas em
vigor numa determinada sociedade. Trata-se de um complexo de normas
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