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tomo
Marina Mariani de Vidal
DERECHOS REALES
ZAVALIA
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7a edición actualizada
© Copyright 2004, by Víctor P. de Zavalía S.A.
Alberti 835, 1223 Buenos Aires
Queda hecho el depósito que marca la ley 11.723
Impreso en la Argentina
ISBN: 950-572-659-7 (rústica)
950-572-660-0 (encuadernado)
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Capítulo 1
Restricciones y límites del dominio.
Extinción del dominio
SUMARIO. Parte Primera: Restricciones y límites del dominio. I. Concep
to y caracteres de las restricciones y límites del dominio. Especial aná
lisis del art. 2611 y nota. Clasificación. II. Diferencias con las
servidumbres. III. Restricciones fundadas en consideraciones de inte
rés público: A) Restricciones establecidas por el Derecho Administrati
vo: breve análisis. B) Restricciones a la libre disposición jurídica de la
propiedad: 1. Cláusulas de inalienabilidad: actos a título oneroso o gra
tuito; 2. Restricción resultante del numerus clausus; 3. Obligación de
dejar una calle o camino público en la margen de los ríos o canales na
vegables. C) Restricciones provenientes del Código Aeronáutico. IV.
Restricciones establecidas en el interés recíproco de los vecinos: A)
Obras, trabajos, instalaciones, ruidos, etc., perjudiciales para los veci
nos: 1. "Ruidos molestos"; 2. Ruidos de las aeronaves. B) Obligación de
tolerar la utilización y el empleo de las paredes medianeras o diviso
rias. C) Prohibición de plantar árboles o arbustos sin observar determi
nadas distancias: 1. Jurisprudencia. D) Obligación de recoger en el
propio fundo el goteraje de los techos y las aguas servidas: 1. Goteraje;
2. Aguas servidas. E) Obligación de recibir las aguas que derivan natu
ralmente de los fundos superiores a los inferiores. F) Luces y vistas.
Diferencias entre las mismas y normas aplicables: 1. Luces; 2. Vistas.
Parte Segunda: Extinción del dominio. I. Causales de extinción: 1. De
carácter absoluto: enumeración; 2. De carácter relativo; 3. Abandono.
Parte Primera: Restricciones y límites del dominio
I. Concepto y caracteres de las restricciones
y límites del dominio. Especial análisis del
art. 2611 y nota. Clasificación
Dijimos arriba que el derecho de dominio es absoluto. Tam
bién dijimos que este carácter sólo significaba que el dominio
era el derecho que mayor cantidad de facultades confería sobre
la cosa a su titular, pero en modo alguno que estas facultades
fueran ilimitadas. Justamente, en este título de las restriccio
nes y límites al dominio nos encontramos frente a aquellas
disposiciones que, en virtud de diversas razones, vienen a po
ner coto a las facultades que el propietario tiene sobre su cosa,
recortando así el verdadero estatuto del derecho de dominio,
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pues no hay, ni ha existido jamás un dominio sin ninguna res
tricción: el Derecho impera dentro de una sociedad y en ella to
da facultad debe ser limitada para acomodarla a la vida de
relación.
En resumen, las restricciones —que influyen sobre el carác
ter absoluto del dominio— podrán ser más o menos acentuadas,
pero siempre se las encuentra, fundadas en los más diversos
motivos: interés público, razones de vecindad, etc.1
Es claro que en la actualidad se han atestado "golpes cada
vez más importantes al absolutismo de este derecho"2.
El Código Civil, no obstante su marcado tinte liberal, con
sagró todo un Título, el VI del Libro III, a las "restricciones y
límites del dominio".
En este Título se entremezclan, con criticable casuismo,
restricciones debidas al interés recíproco de los vecinos, con
otras fundadas principalmente en el interés público, a pesar de
que el art. 2611 categóricamente afirma que "Las restricciones
impuestas al dominio privado sólo en el interés público, son re
gidas por el derecho administrativo"3.
Y dice la primera parte de su nota:
"Las restricciones impuestas al dominio por sólo el interés públi
co, por la salubridad o seguridad del pueblo, o en consideración a la
religión, aunque se ven en casi todos los Códigos, son extrañas al De
recho Civil."
1 Conf. Planiol-Ripert, op. cit., t. III, pág. 358. Se ha dicho, por otra parte,
que "en lo que respecta al interés social, una propiedad ilimitada sería tiránica
respecto de los individuos y anárquica respecto de la sociedad"; C. Civ. Ia, La
Ley, 3-698; y que "la propiedad, como todos los derechos no es absoluta sino li
mitada, ya que la afirmación de derechos absolutos importaría la concepción
antisocial. La reglamentación o limitación del ejercicio de los derechos indivi
duales es una necesidad derivada de la convivencia": C. Fed. Cap., La Ley, 16-
907; y que "el derecho de propiedad no es absoluto. Está sujeto a las
limitaciones que le impone la convivencia y los intereses superiores de la comu
nidad": C. Civ. 2a Cap., La Ley, 46-520; aunque "si se trata de una restricción
al dominio, la interpretación de la ley debe ser restrictiva": C.N.Civ., sala D,
fallo del 27.11.58: La Ley, 93-485.
2 Mazzeaud, L. H. y J., op. cit., Parte II, t. IV, pág. 104. Ver sobre el pun
to, De los Mozos, J. L., Estudios sobre derecho de los bienes, Madrid, 1991, pp.
550/57.
3 Para algunos, el Código sería consecuente consigo mismo, dado que "se
excluyen del Título VI las restricciones impuestas al dominio 'sólo en el interés
público', que son tema del derecho administrativo... de allí que algunas de las
restricciones normadas responden a motivaciones privadas y de interés público
(vg. arts. 2639/40)": Alterini, Jorge, "Las luces como restricciones y límites al
dominio y como servidumbres", La Ley, 131-418. Esta tesis ya había sido ex
puesta por el Dr. Edmundo Gatti en sus clases de la Facultad de Derecho de la
Universidad de Buenos Aires.
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RESTRICCIONES Y LÍMITES DEL DOMINIO. EXTINCIÓN 9
Y es que si bien es cierto que las restricciones establecidas
teniendo en mira el interés público tienen su fuente más fecun
da en el Derecho Administrativo4, también lo es que esta fuen
te no es exclusiva. Lo demuestran numerosas disposiciones del
Cód. Civ., que crean restricciones a la propiedad privada en el
interés de la sociedad: arts. 2511 y 2512, relativos a expropia
ción; art. 2612 y art. 2613, referentes a cláusulas de inalienabi-
lidad; art. 2614, que en concordancia con el art. 2502 establece
el principio del numerus clausus en materia de derechos reales;
todas las normas relativas al derecho de aguas, inclusive las
atinentes al "camino de sirga".
De lo que hemos dicho resulta que la clasificación de las res- ciasifi-
tricciones y límites uniformemente admitida es la que las dis
tingue entre las que se fundamentan en consideraciones de
interés público y aquellas impuestas por razones de vecindad. Y
si bien es cierto que el art. 2611 Cód. Civ. parece reservar a la
legislación civil solamente las de la segunda especie, ya explica
mos cómo este propósito se desmorona a lo largo del articulado.
II. Diferencias con las servidumbres
En diversos Códigos —por ej. el francés— muchas de las
disposiciones que trae nuestro Título VI se comprenden entre
las relativas a las "servidumbres legales"5.
Vélez, apartándose con acierto de esa tradición, trata de
mostrar las diferencias que existen entre una y otra categoría
—restricciones y servidumbres— porque lo contrario es "equi-
4 Aubry y Rau, op. cit., t. II, 193; arts. 4218 inc. 2o y 4219 Esbogo de Freitas.
5 Si bien Planiol-Ripert, op. cit., t. II, pág. 752, sostienen que servidumbre
legal se da sólo cuando las restricciones de la ley se establecen en provecho de
otro fundo, pues de lo contrario se trataría de meras limitaciones al carácter
absoluto del dominio. Y Mazeaud, L. H. y J., op. cit., Parte 2a, t. IV, pág. 100,
califican de "inexacta" la denominación de servidumbres legales, puesto que es
tas son "cargas excepcionales, consentidas en principio por el propietario de un
fundo a favor del predio vecino": ahora bien, aquí se trata de "limitaciones ge
nerales del derecho de propiedad" y de "cargas que existen de pleno derecho so
bre todos los inmuebles a favor de los inmuebles vecinos, que se imponen, pues,
al margen de la voluntad del propietario", ya sea por causa de interés privado
(ej.: la obligación de los predios inferiores de recibir las aguas pluviales y de
manantial que naturalmente descienden de los superiores) o por causa de inte
rés general (ej.: la obligación de demoler las construcciones que amenacen rui
na, la obligación de dejar por los propietarios ribereños de un río navegable o
flotable una franja de terreno para que los barqueros puedan poner pie en el
caso necesario, etcétera).
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10 DERECHOS REALES
vocar los antecedentes indispensables y todas las condiciones
de las servidumbres" —nota al art. 2611.
En la propia nota al 2611 Cód. Civ. se encuentran algunas
notas distintivas:
1. "Las restricciones y límites que en este título imponemos
al dominio, son recíprocamente impuestos a los propietarios ve
cinos por su interés respectivo y no suponen una heredad domi
nante ni una heredad sirviente".
Por el contrario, las servidumbres suponen una heredad sir
viente, sobre la que está establecida la carga, y una heredad do
minante, que se beneficia con ella: no hay beneficio recíproco.
2. Las restricciones configuran el estatuto normal del do
minio.6 "Estas disposiciones no tienen en realidad otro objeto
que el de determinar los límites en los cuales debe restringirse
el ejercicio normal del derecho de propiedad."
Las servidumbres son, por el contrario, excepcionales: todo
dominio está sujeto a restricciones, pero no todo dominio reco
noce servidumbres; el dominio se presume exclusivo y perfecto
(arts. 2523, 2805 y su nota, 3011 Cód. Civ.).
A las que podemos agregar:
3. La única fuente de las restricciones al dominio es la ley.
Las servidumbres pueden originarse en la ley (ej. arts. 3068,
3082, 3097, etc.) o en la voluntad de las partes (art. 2977).
4. Mientras que las restricciones afectan el carácter abso
luto del dominio, las servidumbres lo hacen relativamente al ca
rácter exclusivo —tal como lo explicamos al desenvolver el
carácter exclusivo del dominio, donde nos remitimos.
5. Las restricciones pueden consistir en un no hacer (ej.:
arts. 2618, 2615, 2628, etc.); en un dejar hacer (ej.: arts. 2626,
2627, etc.) o en un hacer (arts. 2616, 2622, 2623, 2626 in fine,
2633, 2631, etc.).
Las servidumbres jamás pueden consistir en un hacer (arts.
3042, 3010 y 3023)7, tienen como contenido un no hacer —ej.:
servidumbre de vista— o un dejar hacer —ej.: servidumbre de
tránsito— (véase nota al art. 2971).
6 Conf. CNCIv., sala L, 15.12.2000, ED, fallo 51.250, suplemento diario
del 5.2.2002.
7 Arts. 3042, 3010 y 3023 Cód. Civ.; ver Mariani de Vidal, Derechos reales
de disfrute sobre cosa ajena, pág. 60 y sig. ed. 1970.
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RESTRICCIONES Y LÍMITES DEL DOMINIO. EXTINCIÓN 11
III. Restricciones fundadas en consideraciones
de interés público
Ya hemos dicho que la fuente más importante de este tipo
de restricciones es el Derecho Administrativo. Pero que tam
bién estaban dadas por normas del Derecho Privado.
Aquí analizaremos brevemente las primeras, nos detendre
mos más en las reguladas por el Código Civil y echaremos una
breve ojeada a las que surgen del Código Aeronáutico.
A) Restricciones establecidas por el Derecho Administrativo:
breve análisis
Siguiendo a Bielsa8 expondremos someramente los carac- Caracteres
teres de las restricciones administrativas al dominio:
1) Se imponen a la propiedad con carácter general y se
fundan en necesidades colectivas directas.9
2) Constituyen un necesario presupuesto del reconocimien
to del derecho de propiedad por el Estado, debido a la necesi
dad de conformar ese derecho al derecho de los demás.
3) Colocan al particular frente a la Administración, en ra
zón del interés público, y no frente a los otros propietarios, en
razón de recíprocos intereses privados (esto último es lo que
ocurre, justamente, en las restricciones del Derecho Civil).
4) Imponen una obligación de no hacer o dejar hacer (tole
rancia para la actividad administrativa).
5) Son ilimitadas en número y clase e inspiradas en diversos
motivos (seguridad, higiene, moralidad, estética, etc.). Las res
tricciones pueden llegar hasta donde lo exija la necesidad admi
nistrativa, siempre que ellas no impliquen un desmembramiento
de la propiedad, pues entonces dejarían de ser restricciones para
transformarse en servidumbres administrativas.
6) Son inmediatamente operativas y, en caso contencioso,
la competencia corresponde a la jurisdicción administrativa.
7) Por sí solas no justifican un derecho de indemnización,
pues no son sino una carga general, impuesta a todas las pro-
8 Compendio de Derecho Administrativo, pág. 791 y sig., ed. 1949.
9 Conf. CNCiv., sala L, 15.12.2000, ED, fallo 51.250, supl. diario del
5.2.2002.
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piedades. Trátase de una condición inherente al derecho de
propiedad cuyo contenido normal se limita por leyes.10
Pero si la restricción llega a desmembrar el derecho de pro
piedad, a desintegrarlo, entonces se hace ineludible una repara
ción integral del patrimonio y debe ser autorizada por una ley
en sentido formal, esto es, emanada del Poder Legislativo.
8) Emanan de leyes en sentido sustancial, ya sea dictadas
por el Poder Legislativo o por las Municipalidades o entes co
munales, en ejercicio del poder de policía.
9) Afectan lo absoluto del dominio (ya vimos que si afecta
ran lo exclusivo, serían servidumbres administrativas).
Estas restricciones son cada día más numerosas e impor
tantes, y acrecen con la valoración positiva del interés público,
a punto tal que ha sido puesta en tela de juicio su constitucio-
nalidad. Al respecto, no debemos olvidar que si bien es cierto
que la propiedad que la Constitución garantiza es aquella que
se utiliza "de conformidad a las leyes que reglamentan su ejer
cicio" —art. 14— también lo es que cuando la limitación es tan
intensa que constituye prácticamente una supresión del dere
cho, ella constituye una violación del art. 17 de la Carta Magna
y que, en tal supuesto, sólo una justa indemnización podría sal
varla del calificativo de "confiscación".11
Respecto a las reclamaciones a que esta clase de restriccio
nes pudieran dar lugar, se ha decidido que son de competencia
administrativa12, salvo las acciones por daños y perjuicios cau
sados por obras de cualquier clase (aunque hayan sido autori
zadas o aun cuando hayan sido llevadas a cabo por el Estado)
que deben tramitarse ante los jueces ordinarios.13
A título de ejemplo —ya que ellas "son ilimitadas en su nú
mero y clase, como ilimitadas son las razones de interés público
10 Conf. C.N. Civ., sala H, 22.10.92: JA, supl. diario del 13.10.93; C.N. Fed.
Contenciosoadministrativo, Sala II, 7.11.94: Doctrina Judicial-1995-2-537. En
cambio, las servidumbres sí son indemnizables. Conf. Fiorini, Bartolomé, Manual
de Derecho Administrativo, t. II, pág. 842, ed. 1968; C. Fed. Rosario, ED, 35-76.
11 "El poder de policía reglamentario de las restricciones al goce de la pro
piedad reconoce como límites de su acción las siguiente reglas: 1) tiende a ga
rantir el orden material desde el punto de vista de la salubridad, la seguridad y
la tranquilidad; 2) no puede llegar a la supresión del derecho de propiedad, y 3)
las autoridades administrativas no están facultades para imponer a los propieta
rios los modos de cumplir las obligaciones legales": C. Civ. Ia Cap., La Ley, 31-718.
12 C. S. J. N., Fallos, 102:175. CNCiv., sala L, 15.12.2000, ED, fallo
51.250, supl. diario del 5.2.2002.
13 C. Civ. Ia Cap., G. del F., 21-4; ídem, Fallos de la Cám. Civ., 159:384.
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