Der Verkauf notleidender Kredite : vom strukturierten Bieterverfahren zu bilateralen Transaktionsprozessen

212 Pages·2007·0.99 MB·German

by  Thomas Prüver

Thomas Prüver
Der Verkauf notleidender Kredite
GABLER EDITION WISSENSCHAFT
Thomas Prüver
Der Verkauf
notleidender Kredite
Vom strukturierten Bieterverfahren
zu bilateralen Transaktionsprozessen
Mit einem Geleitwort von Prof. Dr. Thomas A. Lange
Deutscher Universitäts-Verlag
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Dissertation Universität Rostock, 2007
1. Auflage November 2007
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© Deutscher Universitäts-Verlag | GWVFachverlage GmbH, Wiesbaden 2007
Lektorat: Frauke Schindler / Stefanie Brich
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Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier
Printed in Germany
ISBN 978-3-8350-0923-3
Geleitwort
Noch vor etwa vier Jahren war ein Sekundärmarkt für notleidende Kreditportfolien in
Deutschland kaum erkennbar. Während in den USA, Schweden, Frankreich und Italien Ban-
ken krisenbedingt bereits vor längerer Zeit ihre Portefeuilles unter anderem durch den Ver-
kauf notleidender Darlehen bereinigten, wickelten deutsche Institute Problemkredite traditio-
nell in Eigenregie ab. Dies änderte sich zunehmend: Seit 2003, dem vermutlich ersten richti-
gen Lebensjahr des Sekundärmarktes für notleidende Kredite, wurden mehrere großvolumige
Transaktionen abgeschlossen. Im September 2004 verkaufte etwa die Hypo Real Estate ein
Portfolio mit rund 4.200 Problemkrediten im Gesamtwert von 3,6 Milliarden Euro. Im Okto-
ber 2004 gab die Institutional Restructuring Unit der Dresdner Bank den Verkauf von rund
1.300 Problemkrediten in Höhe von insgesamt 1,2 Milliarden Euro bekannt. In der Folgezeit
entstand ein regelrechter Verkäufermarkt, auf dem bis heute nahezu ausschließlich Groß-,
Landes- und Hypothekenbanken mit Transaktionsvolumina im mittleren dreistelligen Millio-
nenbereich agieren. Kleinvolumige Portfoliotransaktionen hat es in der Vergangenheit in
nennenswertem Umfang nicht gegeben.

Für die Beteiligten ist neben der kaufmännischen Vorbereitung die passende Strukturierung
einer Transaktion erfolgsentscheidend. Breite und Tiefe des Marktes sind ausreichend, um
unter Berücksichtigung der Analyse und Wertung vergangener Transaktionen wissenschaft-
lich fundierte Ergebnisse vorzulegen und ein Modell für Transaktionen bis zu einem Nenn-
wert von 100 Millionen Euro vorzulegen. Diese Aufgabe stellt sich Herr Prüver in seiner ver-
dienstvollen Untersuchung. Systematisch zutreffend analysiert er die bestehenden Marktun-
vollkommenheiten und prüft damit implizit, inwieweit sich hieraus mögliche Restriktionen
ergeben könnten. Das vereint er im Prinzip, erörtert im Rahmen einer Folgenabschätzung aber
sodann die Konsequenzen bestehender Marktunvollkommenheiten. Zu Recht identifiziert er
die vergleichsweise hohen Transaktionskosten als ursächlich für verkäuferseitig bestehende
Marktzutrittsbarrieren und begründet dies mit der fehlenden Marktransparenz, der mangeln-
den Homogenität der Portfolien sowie der Einschränkung des Gewinn- bzw. Nutzenmaximie-
rungsprinzips. Ausgehend von diesen Marktimperfektionen werden potenzielle Lösungs-
ansätze mit dem Ziel erarbeitet, bestehende Marktunvollkommenheiten zu umgehen und im
Idealfall so weit zu reduzieren, dass infolge verminderter Transaktionskosten angebotsseitige
Marktzutrittsbarrieren minimiert werden.

Es ist festzustellen, dass die Überlegungen des Verfassers einen Beitrag dazu leisten werden,
den Markt für notleidende Kredite in Deutschland fortzuentwickeln und einer weiteren Stan-
dardisierung zuzuführen. Seine Erkenntnisse, über die sich insbesondere in der Praxis vor-
trefflich diskutieren lässt, sind im Grundsatz zutreffend und werden durch sein exploratives
Forschungskonzept zutreffend validiert. Damit haben die Untersuchungsergebnisse einen sehr
hohen wissenschaftlichen Erkenntnisgrad, der hinsichtlich seiner Anwendungsorientierung
V
innovativ und als wertvoller Beitrag zur Fortentwicklung dieses Marktsegmentes anzusehen
ist. Die Öffnung des Marktes auch für kleinvolumige Transaktionen würde nicht nur einen
weiteren Entwicklungsschub auslösen, sondern auch eine kleine Revolution in der deutschen
Bankenlandschaft bedeuten, in der sich nunmehr auch kleinere Institute verstärkt dem Kapi-
talmarkt öffnen. In jedem Fall bin ich davon überzeugt, dass die Arbeit sowohl in der Wissen-
schaft als auch in der Praxis die ihr gebührende Aufmerksamkeit finden wird.

Professor Dr. Thomas A. Lange
VI
Vorwort
Ich möchte an dieser Stelle die Gelegenheit nutzen, mich bei denjenigen Menschen zu bedan-
ken, die maßgeblich zum Gelingen dieser Arbeit beigetragen haben. Ganz besonderer Dank
gilt dabei meinem Doktorvater, Herrn Prof. Dr. Thomas A. Lange, der es mir ermöglichte,
unmittelbar im Anschluss an mein Studium ein ausnehmend aktuelles Thema mit gleicherma-
ßen praktischem wie theoretischem Bezug zum Gegenstand meiner Dissertation zu machen.
Er gab mir die notwendigen Freiräume während der Bearbeitung, stand mir dabei aber immer
als Ansprechpartner und Ratgeber zur Seite. Dadurch wurde mir eine Unterstützung zuteil, die
mich konstant darin bestärkte, den eingeschlagenen Weg konsequent fortzuführen. Bedanken
möchte ich mich auch bei Herrn Prof. Dr. Guido Eilenberger für die Übernahme des Zweit-
gutachtens und die Hinweise sowie die kritischen Anmerkungen während der Bearbeitung.
Die Diskussionen im Rahmen der durchgeführten Doktorandenseminare eröffneten mir neue,
bisher nicht erkannte Aspekte und bereicherten die Arbeit in vielerlei Hinsicht. In diesem Zu-
sammenhang sei auch allen Teilnehmern der Doktorandenseminare für ihre Kommentare und
Anregungen gedankt.

Überraschend war für mich die hohe Kooperationsbereitschaft in der Praxis vor dem Hinter-
grund der durchgeführten empirischen Untersuchung. Trotz voller Terminkalender bestand
unter den Marktteilnehmern hohes Interesse an der Thematik. Neben allen Interviewpartnern
möchte ich dabei vor allem der Geschäftsführung der Immofori GmbH in Hamburg danken,
die es mir durch einen einwöchigen Arbeitsaufenthalt erlaubte, noch tiefer in die Materie ein-
zusteigen und dadurch mein Wissen abermals zu ergänzen.

Thomas Prüver

VII
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis...........................................................................................................XI
Abkürzungsverzeichnis.......................................................................................................XIII

1 Einleitung..........................................................................................................................1
1.1 Problemstellung und Ziele der Arbeit........................................................................1
1.2 Forschungsmethodik und Aufbau der Arbeit.............................................................2

2 Grundlagen.......................................................................................................................9
2.1 Begriffsklärungen und Fokussierung im Rahmen der Arbeit....................................9
2.2 Marktüberblick.........................................................................................................14

3 Notwendige rechtliche Voraussetzungen.....................................................................21
3.1 Bankgeheimnis und Datenschutz.............................................................................21
3.1.1 Transaktionsrelevante Aspekte und Rechtsprechung...........................................22
3.1.2 Schlussfolgerungen..............................................................................................26
3.2 Umsatzsteuerproblematik.........................................................................................28
3.2.1 Transaktionsrelevante Aspekte und Rechtsprechung...........................................28
3.2.2 Schlussfolgerungen..............................................................................................31
3.3 Erlaubnisfragen nach KWG und RBerG..................................................................33
3.4 Übertragung der Sicherheiten...................................................................................36
3.5 Transaktionsstrukturen.............................................................................................40

4 Eine Marktanalyse im Kontext von Theorie und Praxis............................................47
4.1 Neue Institutionenökonomik als theoretischer Rahmen...........................................47
4.1.1 Principal-Agent-Theorie.......................................................................................50
4.1.2 Transaktionskostentheorie....................................................................................53
4.2 Ursachen für die Entstehung notleidender Kredite..................................................55
4.2.1 Externe Faktoren..................................................................................................56
4.2.2 Interne Faktoren...................................................................................................59
4.3 Markttreiber und Motive..........................................................................................62
4.3.1 Rechtliche Treiber................................................................................................64
4.3.2 Kapitalmarkt- und bankwirtschaftliche Treiber...................................................70
IX
4.3.3 Strukturell-politische Treiber...............................................................................75
4.4 Der Transaktionsprozess im strukturierten Bieterverfahren....................................80
4.4.1 Vorbereitungsphase..............................................................................................82
4.4.2 Bieterverfahren.....................................................................................................86
4.4.3 Due Diligence.......................................................................................................91
4.4.4 Verhandlungsphase und Closing..........................................................................96
4.5 Verwertungsstrategien des Investors......................................................................101
4.5.1 Eigenes Workout................................................................................................104
4.5.2 Restrukturierung.................................................................................................110
4.5.3 Weiterplatzierung am Sekundärmarkt: Verbriefung von NPLs.........................113

5 Entwicklung eines Transaktionsmodells für Portfoliotransaktionen unter
100 Mio. Euro Nennwert............................................................................................119
5.1 Bestehende Marktunvollkommenheiten.................................................................119
5.2 Folgen bestehender Marktunvollkommenheiten....................................................122
5.2.1 Hohe Transaktionskosten...................................................................................123
5.2.2 Mindestvolumen für Portfoliotransaktionen......................................................127
5.2.3 Geringe Marktliquidität......................................................................................130
5.3 Mögliche Lösungsansätze......................................................................................132
5.3.1 Bündelung..........................................................................................................132
5.3.2 Etablierung von Finanzintermediären................................................................135
5.3.3 Standardisierung des Transaktionsprozesses.....................................................137
5.4 Vorschlag eines Transaktionsmodells....................................................................140
5.4.1 Intermediär als notwendige Voraussetzung.......................................................140
5.4.2 Gestaltungsempfehlungen in der Vorbereitungsphase.......................................145
5.4.3 Gestaltungsempfehlungen im Bieterverfahren und der Due Diligence.............148
5.4.4 Gestaltungsempfehlungen in der Verhandlungsphase.......................................151
5.5 Fallstudie: Immofori GmbH...................................................................................157
5.5.1 Geschäftsmodell der Immofori GmbH...............................................................157
5.5.2 Vergleich mit dem Transaktionsmodell aus Kapitel 5.4....................................159
5.5.3 Kritische Würdigung..........................................................................................162

6 Fazit...............................................................................................................................165

Literaturverzeichnis.............................................................................................................169

X
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Gruppierung befragter Marktteilnehmer..............................................................5
Abbildung 2: Zusammenfassende Darstellung des Forschungsprozesses.................................7
Abbildung 3: Relevante Forderungsklassen beim Verkauf notleidender Kredite....................13
Abbildung 4: Fokussierte Forderungsklassen in der vorliegenden Dissertation......................14
Abbildung 5: NPL-Marktvolumen in Deutschland..................................................................18
Abbildung 6: Ursachen für die Entstehung notleidender Kredite............................................56
Abbildung 7: Ausprägungen externer Faktoren bei der Entstehung von NPLs.......................57
Abbildung 8: Klassifikation von Markttreibern.......................................................................64
Abbildung 9: Rechtliche Markttreiber.....................................................................................65
Abbildung 10: Kapitalmarkt- und bankwirtschaftliche Treiber...............................................71
Abbildung 11: Strukturell-politische Treiber...........................................................................76
Abbildung 12: Ausgewählte Direktinvestitionen in den deutschen Immobilienmarkt............78
Abbildung 13: Transaktionsprozess im strukturierten Bieterverfahren...................................81
Abbildung 14: Vorbereitungsphase..........................................................................................84
Abbildung 15: Form der Kontaktaufnahme mit potenziellen Investoren................................87
Abbildung 16: Bestandteile der Due Diligence........................................................................93
Abbildung 17: Eckdaten eines Portfoliokaufvertrages.............................................................97
Abbildung 18: Grundsätzliche Verwertungsstrategien des Investors....................................103
Abbildung 19: Verwertungsstrategien im eigenen Workout..................................................107
Abbildung 20: Verbriefung notleidender Forderungen..........................................................115
Abbildung 21: Bedingungen für das Vorliegen eines vollkommenen Marktes.....................120
Abbildung 22: Marktunvollkommenheiten und Transaktionskosten.....................................125
Abbildung 23: Verteilung des relevanten inländischen Kreditvolumens...............................128
Abbildung 24: Finanzintermediation in Transaktionsprozessen unter 100 Mio. € Nennwert154
Abbildung 25: Zusammenfassende Darstellung der Gestaltungsempfehlungen in
Transaktionsprozessen unter 100 Mio. € Nennwert.......................................155

XI