Den svensk - danske parallelbyggesag i Øresundsregionen

254 Pages·2004·1.6 MB·English

by  Niclas Andersson

Den svensk - danske
parallelbyggesag
i
Øresundsregionen

Öresund i juni 2001

Statens Byggeforskningsinstitut – By og Byg
Danmarks Tekniske Universitet
ManCon
Lunds Tekniska Högskola – Lunds Universitet

Finansierat av:
Europeiska Regionala utvecklingsfonden - Interreg
By- og Boligministeriet
Näringsdepartementet

Förord
Öresundsbron har ju blivit en symbol för ökat samarbete på en mängd olika områden
mellan Danmark och Sverige, framför allt mellan Själland och Skåne. Det är naturligtvis
ännu för tidigt att konstatera effekten av detta samarbete men för deltagarna i det här
projektet, Parallelbyggesagen (eller parallellbyggeprojektet) känns det otvivelaktig att
någonting är på gång. Projektet har genomförts med bidrag från Europeiska Regionala
utvecklingsfonden genom Interreg och från de två regeringarna i Sverige och Danmark
genom Näringsdepartementet och By- och Boligministeriet.
Det egentliga forskningssamarbetet började på hösten 1999. Projektet har genomförts av
Statens Byggeforskningsinstitut, SBI (som under projektets gång bytt namn till By og
Byg), Danmarks Tekniske Universitet och konsultföretaget ManCon. Svenska sidan har
representerats av Byggnadsekonomi vid Lunds Tekniska Högskola.
Syftet med projektet har varit att med hjälp av två likartade bostadsbyggnadsprojekt, ett
i Köpenhamn och ett i Malmö, jämföra byggprocessen på ömse sidor om sundet och
finna skillnader och barriärer. Därigenom skall man underlätta för aktörer inom
byggsektorn att agera i det andra landet.
Ansvariga för de två bostadsprojekten är Kuben i Köpenhamn och HSB i Malmö.
Eftersom båda projekten ligger i känsliga områden nära sundet har tidsschemat
förskjutits ganska kraftigt - framför allt på grund av planfrågor. Detta har inneburit att
själva byggstarten inte kommer att äga rum förrän i början av år 2002 och analysen av
den avslutande projekteringsfasen, med upphandling av entreprenörer samt produktions-
skedet, har lämnats till nästa forskningsetapp.
För projektet har funnits en styrgrupp med deltagare från de två regeringarna, från
Boverket, från de två byggherrarna Kuben och HSB, samt från monitoreringsgruppen.
Det har varit mycket positiva möten med en härlig blandning av det danska och svenska
språken och kulturerna. Denna blandning präglar också skrivandet av denna rapport.
Forskningsgruppen tackar alla som på olika sätt bidragit till projektet. Särskilt bör
nämnas Johnny Öhrbäck, Lena Eriksson, Lena Hammarström, Chester Stenkilsson,
Ingeman Eriksson och Leif Cruse från HSB, Henning Pedersen, Lisbet Snoager Sloth
och Jes Lützhøft från Kuben, Sven Gustafsson och Carl Bäckstrand från White
arkitekter, Søren D. Schmidt och Svend Regné Larsen från Søren D. Schmidt arkitekter,
Erik Severin från Kampsax A/S, Björn Strenger från näringsdepartementet, Rud
Werborg, Heino Jespersen, Jens Eisling, Jan Spohr, Søren Schächter från By- og
Boligministeriet samt Kristiina Kosunen-Eriksson från Boverket.
Forskargruppen har bestått av följande personer Keld Fuhr Pedersen, Keld Westring,
Vagn Østergaard från ManCon, Sten Bonke från DTU, Niels Haldor Bertelsen, Kjeld
Roger Henriksen och Kim Haugbølle Hansen från By og Byg samt Jan Söderberg och
Niclas Andersson från Byggnadsekonomi vid LTH.
Vi ser fram emot att följa det fortsatta arbetet med de två byggprojekten.
För monitoreringsgruppen,
Jan Söderberg
Projektledare

Den svensk - danske parallelbyggesag i Øresundsregionen
Sammanfattning
Den här sammanfattningen är avsiktligt gjord så omfattande att man skall få en god
inblick i rapporten utan att behöva läsa alla kapitel. Den som är intresserad av fördjup-
ningar kan sedan söka vidare i rapportens övriga delar.
Introduktion
I rapporten ”Øresund – en region blir till” – utgiven av den svenska och danska
regeringen i maj 1999 föreslår regeringarna i kapitel 8, avsnitt 8.3 för Byggområdet att:
”Påbegynde en parallelbyggesag, hvor private bygherrer opfører samme byggeri på
dansk og svensk side for derigenom at blotlaegge konkrete barrierer for byggeerhvervet
og få inspiration til forbedringer af betingelserna for integrationen.”
Initiativet till paralellbyggesagen (svenska: Parallellbygget) har tagits från den danska
sidan av Öresund. Projektet är ingår i den gemensamma handlingsplanen för Öresunds-
regionen och det beslutas att få projektet realiserat med stöd från den Europeiska
Regionala utvecklingsfonden via Interreg samt de svenska och danska regeringarna.
I forskningsprojektet deltar från danska sida representanter för: Statens Byggeforsk-
ningsinstitut (SBI, numera By og Byg), konsultföretaget ManCon och Danmarks
Tekniske Universitet samt från Sverige representanter för Lunds Tekniska Högskola.
Dessutom har två byggherrar (bostadsföretag) inbjudits för att ställa byggprojekt till
förfogande för forskargruppen. Från svensk sida deltar HSB, Malmö. Från dansk sida
deltar från början DAB, som dock efter problem att skaffa ett lämpligt projekt ersätts av
Kuben, Köpenhamn.
Projektet har en styrgrupp, bestående av deltagare från danska By- og Boligministeriet,
svenska Näringsdepartementet, svenska Boverket, HSB, Kuben samt representanter från
forskargruppen.
Huvudsyftet är att man ska följa två bostadsprojekt på vardera sidan av Öresund, ett i
Köpenhamn och ett i Malmö och notera de skillnader och barriärer som finns mellan de
båda ländernas bostadsbyggnadsprocesser. Syftet är alltså att registrera de skillnader –
och eventuella barriärer – som möter en aktör från det ena landet när han agerar i det
andra landets byggsektor. Vidare är ett syfte att integrera forskningsinstitutioner från
båda sidor av Öresund i ett nätverksarbete som inte minst skall gynna de små och
mellanstora företagens arbetsvillkor inom regionens byggmarknad.
I den ursprungliga ansökningen till Parallellbygget var syftet att undersöka planering,
projektering och uppförande av de två parallellbyggena. På grund av att det inte gått att
finna två parallellbyggen som passat in i forskargruppens tidsplan i kontraktet med
Interreg så har man tvingats att modifiera detta syfte till att gälla enbart planering och
tidig projektering av byggena.
Detta innebär att vissa delar av processen, framför allt uppförandet av byggnaderna,
kommer att redovisas i en senare rapport. Den här rapporten kan därför betraktas som en
delrapport till den totala rapport som förhoppningsvis kan bli färdig under slutet av år
2002, början av år 2003.
I
Den svensk - danske parallelbyggesag i Øresundsregionen
Kort presentation av parallellbyggena
Kubens projekt i Havnestad
Havnestadens arealer har en enestående beliggenhed tæt på Københavns centrum via
Langebro og direkte ud til Københavns havn og de store fredede arealer på Amager
Fælled. Visionen har været at omdanne det gamle nedslidte industriområde til et
attraktivt og centralt beliggende byområde med blandet bolig og erhverv. Det nye
byområde skal skille sig ud som en selvstændig bydel med sit eget udtryk med vægt på
moderne arkitektur.
Kuben har valgt at lade andelsboligbebyggelsen Axel Heides Gård udføre som total-
rådgivning. Arkitektfirmaet Søren D. Schmidt ApS er totalrådgiver, men arkitektfirmaet
har på Kubens foranledning hyret Kampsax som underrådgiver på ingeniørydelserne for
konstruktioner, anlæg, el og vvs.
Bebyggelsen Axel Heides Gård opføres som blandet bolig og erhverv. Boligerne bliver
alle andelsboliger, mens der i stueetagen mod Artillerivej etableres en dagligvarebutik.
Byggeriet opføres i 6 etager, men mod sivegaden forsynes bebyggelsen med en ekstra
etage med penthouselejligheder. Bebyggelsen er udformet som en hestesko, som er
lukket mod Artillerivej, men i nordvestlig retning åbner sig mod den grønne kile. Axel
Heides Gade og ”Sivegaden” er med inspiration fra Sankt Annæ Plads og Frederiksberg
Allé planlagt som en boulevard med beplantning.
Bebyggelsen indeholder 84 boliger med en gennemsnitlig lejlighedsstørrelse på 97,6 m2,
som derved opfylder lokalplanens krav om en minimumsstørrelse på 85 m2.
Karréens gård er hævet til stuegulvshøjde, idet der under gården er udlagt fuld
parkeringskælder. Selve gården er udlagt til grønt område i sammenhæng med den
grønne kile. Gården rummer afsætningsplads for taxaer og adgangsvej til opgangene.
HSB:s projekt i Limhamn
Det svenska byggprojekt som använts som studieobjekt i forskningsprojektet är HSB’s
Kvarteret Piggvaren. Denna fastighet ligger i Limhamn, en centralort i stadsdelen
Limhamn/Bunkeflo som utgör den till ytan största av Malmös tio stadsdelar. Fastigheten
är belägen i ett mycket attraktivt område i Limhamn, med både närhet till havet och till
Malmös centrala delar.
Fastigheten Kv. Piggvaren har varit obebyggd sedan 1950- 60-talet. Flera av Malmös
byggherrar har vid upprepade tillfällen visat intresse för fastigheten men har haft svårt
att få lönsamhet i sina investeringskalkyler. Två direkta anledningar till detta var en hög
köpeskilling och det faktum att detaljplanen för området endast tillät en låg exploa-
teringsgrad. HSB köpte dock fastigheten år 1997.
Fem arkitektkontor, varav ett från Danmark, inbjöds att genomföra skissarbeten i form
av parallella uppdrag. Det var alltså inte frågan om en arkitekttävling där någon vinnare
skulle utses.
De olika arkitektförslagen presenterades vid ett gemensamt seminarium där de
inblandade arkitekterna, representanter från HSB och stadsbyggnadskontoret med-
verkade. HSB och stadsbyggnadskontoret valde ut de förslag som ansågs mest lämpade
för Kv. Piggvaren. HSB föredrog ett förslag inlämnat av arkitektfirman White (arkitekt
II
Den svensk - danske parallelbyggesag i Øresundsregionen
Sven Gustafsson). Detta förslag omfattade 68 lägenheter på ca 100 m2 (uthyrningsbar
yta) i en bågformad huskropp i tre, till som högst, sju våningar.
Kommunen, eller de boende i den intilliggande bebyggelsen, kunde inte acceptera den
svängda huskroppen om denna gjordes helt sluten, då detta skulle innebära skugg-
problem för den intilliggande bebyggelsen. Det behövdes därför öppningar i fasaden.
Under detta arbetet använde White Cad-modeller i 3D för att ta fram skuggberäkningar
och illustrationer för att beskriva projektet.
Byggnaden består av 68 lägenheter, alla med en rumshöjd av 2,7 meter (med 3,0 meter
höga valv). I husets södra fasad finns en 2,5 meter bred terrass och mot norr finns en
smalare balkong. Huset har givits ett varierande antal våningar för att på bästa sätt sluta
an till omkringliggande bebyggelse. En bilplats för respektive lägenhet finns i
källarplan, tillsammans med lägenhetsförråd
Några konstaterade skillnader mellan parallellbyggena
Boendeformer
I Kubens projekt har man stöttede andelsboliger och i HSB bostadsrätter.
De to lande adskiller sig endvidere for så vidt angår andelsboligmarkederne. I Sverige
har man en andelsboligsektor (bostadsrätt) af samme størrelsesorden som lejebolig-
sektoren, og dertil relaterede centrale bygherreorganisationer, der besidder erfaring og
kapacitet til at indgå aktivt i andelsbyggeprojekter.
Baggrunden for andelsboligens betydende plads i den svenske boligsektor kan nok i høj
grad tilskrives HSB’s rolle som bygherre, hvor der allerede før krigen således var en
stærk markedsaktør bag initiativet til oprettelsen af andelsboligforeninger. HSB kunne
derfor på et institutionelt grundlag gå ind i den samfundsmæssige opgave med at dække
boligbehovet, da der efter krigen kom fart i den svenske byggesektor. Det er
bemærkelsesværdigt, at fremkomsten af andelsboligformen i begge lande er et led i
politisk formulerede tiltag imod boligspekulation – blot iværksættes dette tiltag i
70’erne i Danmark men et halvt århundrede tidligere i Sverige!
I Danmark skal kommunerne bidrage med halvdelen af boligstøtten til tilflytterne, mens
de i Sverige ikke bidrager til dette. Omvendt får de svenske kommuner en større udgift
ved tilflytning af socialhjælpsmodtagere idet de betaler hele bidraget, mens de danske
kommuner kun betaler halvdelen.
I HSB’s bostadsrättsföreningar äger innehavaren ”rätten att bo” medan föreningen äger
byggnaden. Bostadsrättsinnehavaren har rätt att sälja lägenheten till marknadspris men
föreningen skall godkänna köparen.
Kubens stöttede andelsboliger kan inte säljas till marknadspris.
HSB är byggherre och säljer huset till föreningen då det är färdigställt.
Kuben har rollen som byggledare (projektutveckling) och således är det föreningen som
är den formella byggherren.
III
Den svensk - danske parallelbyggesag i Øresundsregionen
Planfrågor och bygglov
Skillnader vid förändring av detalj- respektive lokalplan
En skillnad som noterats i HSB’s och Kubens projekt är hur processen ser ut vid
förändringar i detalj- respektive lokalplaner i Sverige och Danmark. I Danmark ska ett
förslag till ny lokalplan finnas ute för granskning under 10 veckor. Under denna tid kan
grannar och andra berörda lämna in protester mot förslaget. Det vanliga är dock, menar
mötets danska kolleger, att kommunen antar nya förslag trots grannars eventuella
protester. Vid mindre ärenden kan kommunen dispensera, göra små ändringar i
lokalplanen, och håller då en hearing med grannar. Generellt kan den danska processen
vid förändring av lokalplanen antas vara snabbare än motsvarande förlopp i Sverige. En
direkt orsak som bidrar till detta är att det inte i Danmark går att överklaga kommunens
beslut till högre instans medan ett detaljplansärende i Sverige kan nå först länsnivå och
sedan regeringsnivå.
Vid förändringar i detaljplanen i Sverige kallar kommunen (genom stadsbyggnads-
kontoret) till samråd med grannar och andra berörda intressenter. Under samrådet
beskriver kommunen, byggherren och dennes arkitekter det nya förslaget och samrådets
deltagare kan yttra sig om detta både muntligt och skriftligen. I det aktuella projektet,
KV Piggvaren, var det av speciellt intresse att under samrådet diskutera den skugg-
bildning som kan drabba den omkringliggande bebyggelsen efter detaljplanen i det nya
förslaget.
Efter samrådet anordnas en utställning då samtliga sakägare ges ytterligare en möjlighet
att yttra sig om detaljplanen. Planärendet kommer sedan upp i kommunalfullmäktige för
beslut. Under tre veckor efter detta beslut finns möjlighet att överklaga beslutet och då
går ärendet vidare till länsstyrelsen. Den sista instans ärendet kan överklagas till är
regeringen. Under tiden som ärendet fortgår, normalt upp till ett år, kan byggherren inte
påbörja byggnadsarbetet. Byggnadsnämnden kan ge dispens endast för mycket
begränsade avsteg från gällande plan, vilket är en tydlig skärpning från tidigare regel-
tillämpning.
Noteras bör att den process som HSB driver för Kv Piggvaren alltså handlar om att
änetaljplanen och om, eller när, detta går igenom inte automatiskt innebär att bygglovet
godkändes.
Designguide
Den i Kubens projekt förekommande designguiden saknar motsvarighet i HSB’s
projekt. Designguiden, som tagits fram av fastighetsägaren och Köpenhamns kommun,
fastlägger den överordnade struktur och innehåll för bebyggandet av området. I Sverige
motsvaras detta av detaljplanen, men designguiden är i långt mer detaljerad och
innehåller riktlinjer för materialval mm i respektive byggnad.
Ansökan om bygglov
I hanteringen av bygglov i Sverige och Danmark förekommer stora skillnader i myndig-
heternas krav på redovisning av handlingar och beräkningar.
IV
Den svensk - danske parallelbyggesag i Øresundsregionen
I och med det nya reglerna i Plan- och bygglagen, PBL, har kraven på bygglovs-
handlingar i Sverige förenklats. Som underlag för att söka bygglov behövs numera
situationsplan, trädgårdsplan och fasadritningar, alltså i princip var byggnaden ligger på
fastigheten och hur fasaden kommer att se ut. Däremot behöver inte planlösningar anges
i bygglovsansökan och inte heller konstruktionsritningar eller -beräkningar. I de tidigare
regelsystemet granskade kommunen både arkitekt-, konstruktions- och installations-
ritningar. Kommunens granskning och godkännande innebar dock inte att kommunen
tog ansvar för eventuella fel i dessa handlingar.
Det nuvarande svenska systemet lägger större ansvar hos byggherren och dennes så
kallade kvalitetsansvarige enligt PBL. HSB köper normalt tjänsten som kvalitets-
ansvarig vilken, i jämförelse med dansk terminologi, kan jämföras med en rådgivande
ingenjör. Den kvalitetsansvarige enligt PBL ansvarar för att byggherren följer de regler
och förordningar som finns t.ex. beträffande handikappkrav, brand- och ljudkrav mm.
Det är den kvalitetsansvariges uppgift att granska och godkänna de olika aktörernas
egna kvalitetsplaner. Att dessa efterlevs är dock en uppgift för respektive aktörs
egenkontroll. Det finns i Sverige speciella organ som har behörighet att certifiera
kvalitetsansvariga. Ett sådant certifikat måste uppdateras efter fem år.
I Danmark är kraven mer omfattande vad gäller underlaget vid ansökan om bygglov. I
bygglovsansökan ska huvudplaner redovisas tillsammans med sektions- och plan-
ritningar. Även konstruktionsritningar ska redovisas tillsammans med statiska beräk-
ningar för väggar, valv och fundament samt geotekniska beräkningar. Reglerna vid
ansökan om bygglov är de samma i hela Danmark men, det är en allmän uppfattning att
granskningen är hårdare inom Köpenhamn och andra stora kommuner utanför storstads-
områdena.
Avgifterna för bygglov skiljer sig även mellan Sverige och Danmark. I Sverige är
kostnaden för bygglov baserad på en kvadratmeterkostnad (BTA, brutto area). I
Danmark varierar kostnaden för bygglov mellan kommunerna men är, till skillnad från i
Sverige, beräknad på basis av projektets totala investeringskostnad, inklusive tomt-
kostnad.
Projektorganisation
HSB’s och Kubens roller/ansvar i sina respektive projekt
Kuben beskriver sin egen roll som projektutvecklare, med ansvar för att projektet blir
sålt, snarare än i termer av byggherre. Detta innebär i praktiken att Kuben initierar
projekten, hittar en lämplig fastighet, handlar upp arkitekter och ingenjörer och påbörjar
programskrivning och projektering. Vad som är specifikt för Kuben i relationen med
totalentreprenören att det är andelsboligföreningen som efter bildandet övertar rollen
som projektets formella byggherre, och följaktligen också är den part som tecknar avtal
med entreprenörerna. Andelsboligföreningen bildas först då 75% av kontrakten är
tecknade och det är således först då den formella byggherren bildats och kan skriva
avtal med entreprenören. I praktiken är det dock Kuben som driver projektet vidare som
byggherrens rådgivare och förhandlar med entreprenörerna osv., men detta sker alltså på
uppdrag av andelsboligföreningen. När andelsboligföreningen är bildad är det alltså
denna som övertar den ekonomiska risken i projektet.
HSB ser något annorlunda på sin roll i projektet. HSB bär ansvaret från det projektet
initieras och fram till att huset står klart för inflyttning och huset övertages av
V
Den svensk - danske parallelbyggesag i Øresundsregionen
bostadsrättsföreningen. Kontrakt upprättas således mellan HSB och de konsulter och
entreprenörer som anlitas i projektet, vilket innebär att HSB bär den ekonomiska risken
fram till bostadsrättsföreningens övertagande då huset står färdigt.
Arkitektens roll
Både de svenska och danska arkitekterna är överens om att arkitektens roll på ett
generellt plan skiljer sig något mellan de båda länderna. Den danska arkitekten har ofta
en starkare ställning som byggherrens närmaste rådgivare med ansvar för projektets
ekonomi och ledning. Denna funktion kan närmast jämföras med den roll byggledaren
antar i Sverige.
Men av diskussionen med både Kuben, HSB och dess svenska och danska arkitekter
framgår att arkitektens roll inom respektive land varierar mycket från projekt till projekt
beroende på upphandlingsform, typ av projekt, uppdragsgivare mm.
I Kubens aktuella projekt i Havnestaden beskrivs arkitektuppgiften vara relativt bunden
vad det gäller lägenhetsstorlek, ekonomisk ram mm. Det är vidare Kubens arkitekt som
upprättar projektets administrativa föreskrifter och fungerar som Kubens så kallade
totalrådgivare i projektet.
I HSB’s projekt är inte kostnadsramen av högsta prioritet, då Kv. Piggvaren får anses
tillhöra den exklusivare kategorin, vilket ger arkitekterna ökad frihetsgrad. Det är dock
inte arkitekterna, till skillnad från Kubens arkitekter, som tar fram administrativa
föreskrifter även om det kan förekomma i projekt för andra byggherrar.
Upphandlingsformer
I båda projekten används en modifierad form av totalentreprenad.
Entreprenadformerna beskrivs mera detaljerat i samband med konsultupphandlingen i
nästa avsnitt.
Konsultupphandling
Båda parallellbyggena använder sig av s.k. styrd totalentreprenad, där byggherren svarar
för större eller mindre del av projekteringen. Följande skillnader har särskilt noterats
vad gäller upphandling av konsulter.
Kuben tecknar kontrakt med arkitekter, konstruktörer och installatörer för hela projek-
teringen och överlåter sedan detta avtal till den blivande totalentreprenören. Arkitekten
är samtidigt byggherrens ansvarige för att erforderlig kvalitetsnivå upprätthålls. Denna
tillsyn omfattar (enligt avtalet):
• Deltagelse i opstartsmøde på byggepladsen.
• Foretage uanmeldte besøg på byggepladsen.
• Gennemgang af diverse prøver og prøveopstillinger samt udarbejde indstilling til
bygherrens godkendelse af prøverne.
• Udarbejdelse af indstilling til klientens godkendelse vedr. evt. forslag til
projektændringer.
• Kontrol af tidsplaner.
• Kontrol af det aktuelle omfang af arbejder.
• Løbende opdatering af byggeriets fremdrift i forhold til det af bygherren godkendte
VI