Das Vermieter-Praxishandbuch - mit eBook & Arbeitshilfen online

405 Pages·2013·2.711 MB·German

by  Rudolf Stürzer, Michael Koch, Birgit Noack, Martina Westner

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Das Vermieter-Praxishandbuch

Das Vermieter-Praxishandbuch
RudolfStürzer,MichaelKoch,BirgitNoack,MartinaWestner
Rechtsanwälte,München
7.aktualisierteAuflage
HaufeGruppe
Freiburg·München
BibliographischeInformationderDeutschenNationalbibliothek
DieDeutscheNationalbibliothekverzeichnetdiesePublikationinderDeutschen
Nationalbibliographie;detailliertebibliographischeDatensindimInternetüber
http://dnb.dnb.deabrufbar.
Print ISBN:978-3-648-03641-9 Bestell-Nr.06264-0007
EPUBISBN:978-3-648-03642-6 Bestell-Nr.06264-0100
EPDF ISBN:978-3-648-03643-3 Bestell-Nr.06264-0151
Stürzer,Koch,Noack,Westner
DasVermieter-Praxishandbuch
7.aktualisierteAuflage2013
©2013,Haufe-LexwareGmbH&Co.KG,MunzingerStraße9,79111Freiburg
Redaktionsanschrift:Fraunhoferstraße5,82152Planegg/München
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Druck:Bosch-DruckGmbH,84030Ergolding
AlleAngaben/DatennachbestemWissen,jedochohneGewährfürVollständigkeitundRich-
tigkeit.AlleRechte,auchdiedesauszugsweisenNachdrucks,derfotomechanischenWieder-
gabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche
Einrichtungen,vorbehalten.
Inhaltsverzeichnis
Vorwort 13
VerzeichnisallerMusterbriefe,VerträgeundFormulare 15
1 WielässtsicheinpassenderMieterfinden? 17
1.1 DieSuchenachdemrichtigenMieter 17
1.2 AGG:WasmussderVermieterbeiderAuswahlderBewerberbeachten? 19
1.2.1 Anwendungsbereich 19
1.2.2 VerstößegegendasAGG 22
1.2.3 RechtsfolgevonVerstößengegendasAGG 23
1.2.4 Beweislastverteilung 24
1.2.5 Verjährungsfristen 25
1.2.6 Empfehlungen 25
1.2.7 Übergangsregelung 25
1.3 SelbstauskunftdesMieters 26
2 WoraufistbeiAbschlussdesMietvertragszuachten? 33
2.1 Wohnraummietvertrag 33
2.1.1 DieParteiendesMietvertrags 36
2.1.2 DieMieträume 40
2.1.3 Mietzeit 42
2.1.4 AußerordentlicheKündigung 47
2.1.5 Miete 47
2.1.6 §4Abs.2–VereinbarungvonVorauszahlungen 52
2.1.7 Kaution 59
2.1.8 GarantiehaftungdesVermieters,AufrechnunggegendieMiete,
ZurückbehaltungderMiete 63
2.1.9 BenutzungderMieträume 66
2.1.10 DuldungspflichtdesMieters,VeränderungenderMietsache 67
2.1.11 InstandhaltungundInstandsetzungderMieträume 68
2.1.12 PfandrechtdesVermieters 80
2.1.13 BetretenderMieträumedurchdenVermieter 81
2.1.14 BeendigungderMietzeit 82
2.1.15 VorzeitigeBeendigungderMietzeit 83
2.1.16 PersonenmehrheitalsMieter 83
7
Inhaltsverzeichnis
2.1.17 ÖffentlichgeförderteWohnungen 84
2.1.18 Meldepflicht 86
2.1.19 SonstigeVereinbarungen 86
2.2 Geschäftsraummietvertrag 94
2.2.1 DieParteiendesMietvertrags 96
2.2.2 DieMieträume 97
2.2.3 Mietzeit 97
2.2.4 Miete 99
2.2.5 Kaution 101
2.2.6 Garantiehaftung 102
2.2.7 BenutzungderMieträumeundUntervermietung 103
2.2.8 DuldungspflichtdesMieters,VeränderungderMietsache 105
2.2.9 Instandhaltungund-setzungderMieträume 106
2.2.10 PfandrechtdesVermieters 109
2.2.11 BetretenderMieträumedurchdenVermieter 109
2.2.12 BeendigungderMietzeit 110
2.2.13 VorzeitigeBeendigungderMietzeit 110
2.2.14 PersonenmehrheitalsMieter 111
2.2.15 SonstigeVereinbarungen 112
2.3 Garagenmietvertrag 114
2.4 Hausordnung 119
3 WasistbeiÜbergabederMieträumeundbeiAnlagederKaution
zubeachten? 125
3.1 Übergabeprotokoll 125
3.2 AnlagederMietkaution 130
4 WiewerdendieBetriebskostenabgerechnet? 135
4.1 DieBetriebskostenabrechnung 135
4.1.1 BetriebskostenvorauszahlungoderPauschale 143
4.1.2 Abrechnungszeitraum 144
4.1.3 Ausschlussfrist 146
4.1.4 KorrekturderAbrechnung 148
4.1.5 InhaltderAbrechnung 149
4.1.6 AbzugderVorauszahlungen 155
4.1.7 Leerstand 157
4.1.8 EinwendungendesMieters/Ausschlussfrist 157
4.1.9 EinsichtsrechtdesMieters/Belege 159
4.1.10 Fälligkeit 160
4.1.11 DasGebotderWirtschaftlichkeit 162
8
Inhaltsverzeichnis
4.2 DieHeizkostenabrechnung 166
4.2.1 WelcheKostengehörenindieHeizkostenabrechnung? 167
4.2.2 WelcheKostengehörenindieWarmwasserkostenabrechnung? 172
4.2.3 WasistbeieinemMieterwechselzubeachten? 180
4.2.4 Gradtagstabelle 181
4.3 AnpassungderBetriebskostenvorauszahlung 182
4.4 ÄnderungderMietstruktur 186
4.4.1 BeieinemgewerblichenMietvertrag 186
4.4.2 BeieinemWohnraummietvertrag 187
4.5 NeueinführungvonBetriebskosten 191
5 WiewerdenMieterhöhungendurchgeführt? 193
5.1 MieterhöhungbeiWohnraum 193
5.1.1 Mietspiegel 203
5.1.2 Mietdatenbanken 205
5.1.3 Sachverständigengutachten 205
5.1.4 Vergleichswohnungen 205
5.1.5 QualifizierterMietspiegel 206
5.1.6 Überlegungsfrist,Klagefrist 207
5.1.7 WohnraummitStaffelmiete 208
5.1.8 WohnraummitIndexmiete 210
5.2 MieterhöhungbeiGeschäftsräumenundGaragen 213
5.2.1 ErhöhungderMietefürGeschäftsräume 213
5.2.2 ErhöhungderGaragenmiete 216
6 WoraufmussderVermieterbeiModernisierungenachten? 217
6.1 Erhaltungsmaßnahmen 217
6.2 DerEnergieausweis 219
6.2.1 Ausnahmen 219
6.2.2 Übergangsfristen 219
6.2.3 ZweiVarianten 219
6.2.4 Gültigkeitsdauer 220
6.2.5 UnbefristetesWahlrecht 220
6.2.6 BefristetesWahlrecht 221
6.2.7 GebäudebezogeneAusstellung 221
6.2.8 Aussteller 221
6.2.9 Vor-undNachteilederVarianten 221
6.2.10 AnspruchvonMieternundMietinteressenten 223
6.2.11 UmlagederKosten 224
6.2.12 SteuerlicheBerücksichtigung 224
6.2.13 Bußgeldvorschriften 225
9