Bouw & Vastgoed samen bouwen aan fundament voor de toekomst

64 Pages·2016·2.2 MB·Dutch

Bouw & Vastgoed
samen bouwen
aan fundament
voor de toekomst
april 2016

Inhoud
Bouw en vastgoed in vogelvlucht 8
Betekenis van bouw & vastgoed voor Syntrus Achmea RE&F, Achmea en Rabobank 10
Scope 12
Belangrijkste ontwikkelingen in de sector 14
1 Demografische en sociaal-culturele ontwikkelingen 16
2 Duurzaamheid en klimaat 20
3 Verstedelijking en ruimtelijke ordening 24
4 Technologie 26
Belangrijkste conclusies en impact 32
Een andere manier van werken 34
Ontwikkelingen in de bouwketen en daarbuiten 36
De rol van investeerders, financiers en verzekeraars in een 40
veranderende bouwsector

Betekenis voor het concern Achmea 44
Experts en betrokkenen over de bouw- en vastgoedsector 50
3
Voorwoord
kunnen vervullen. En mede invulling kunnen geven aan
een veiligere, gezondere en bestendigere toekomst.
Voor ons concern en voor Nederland.
Vanuit deze gedachte stelt Achmea Corporate Relations
toekomstverkenningen op, waarin we telkens één
sector nader tegen het licht houden. Met een
John Maassen Tamara Overbeek tijdshorizon van tien tot vijftien jaar onderzoeken
we welke grote bewegingen bepalend gaan zijn voor
de ontwikkelingen in de betreffende sector.
Voor ons als verzekeraar is inzicht in markten en sectoren In deze toekomstverkenning staat de bouw- en
van grote waarde. De context waarbinnen onze (grote) vastgoedsector centraal. Op basis van deskresearch,
klanten zich ontwikkelen is niet alleen bepalend voor hun interne validatie en ruim dertig interviews schetsen
toekomst, maar ook voor die van ons. Hoe meer kennis we een beeld van trends en ontwikkelingen in deze
we hebben van actuele ontwikkelingen en fundamentele sector. We hebben gesproken met een grote diversiteit
veranderingen, hoe beter we onze rol als businesspartner aan mensen die zich in of rond de sector bewegen:
4
van CEO’s van grote bouwondernemingen tot vast-
goedfinanciers en van hoogleraren tot architecten.
Met onze toekomstverkenning hopen wij Achmea
handvatten te bieden om haar positie in sectoren verder
te verstevigen. En de samenwerking met Rabobank te
intensiveren. Want voor onze klant is een holistischer
benadering van riskmanagement, waarbij zowel het
verzekeringstechnische als financieringselement
aandacht krijgt, uiteindelijk beter.
De uitkomsten van de verkenning worden via dit boek breed
binnen Achmea gedeeld en nader toegelicht tijdens een
interne masterclass, waar spelers uit de sector hun visie
en standpunten nader zullen toelichten.
55
Samenwerking
Deze toekomstverkenning, Bouw & Vastgoed, is tot stand gekomen in
samenwerking met Syntrus Achmea Real Estate & Finance (Syntrus
Achmea RE&F) en Rabobank. Beide onderdelen hebben aangegeven dat
het aantonen van economische relevantie van de bouw- en vastgoedsector
en de interne verwevenheid van stakeholders binnen en buiten de bouwkolom
gaan helpen bij (beleids)beslissingen die zowel financieel als verzekerings-
technisch van aard zijn. En gaan leiden tot een gemeenschappelijk perspectief
op de impact in de bouw & vastgoed die uit de belangrijkste trends en
ontwikkelingen voortvloeien. Daarbij kunnen ACR, Syntrus Achmea RE&F en
Rabobank slimmer gebruikmaken van elkaars netwerken en expertise. De
uitvoering van dit onderzoek is een eerste stap in deze samenwerking.
6
777
Bouw en vastgoed in vogelvlucht
De bouw bepaalt in belangrijke
Het bieden van toegevoegde waarde speelde
lange tijd nauwelijks een rol, omdat de bouw "Er is behoefte aan
mate de ‘looks’ van ons land.
sinds WOII primair is gericht op productie in
De sector speelt daarnaast een een masterplan voor
een gereguleerde sector. Van oudsher is de
prijs bepalend bij gunning van projecten en
sleutelrol als het gaat om het creëren gebiedsontwikkeling.
daarmee ligt de opbrengst vast. De incentive is
van een gezond vestigingsklimaat en in dat geval om tegen zo laag mogelijke kosten Juist omdat we steeds
het resultaat te bereiken. Kwaliteit of andere
is daarmee een belangrijke wervel in
meer en sneller bewe-
klantgerelateerde aspecten vormden decennia-
de ruggengraat van onze economie.
lang geen basis voor onderscheid. De crisis
gen, ontstaat behoefte
van de afgelopen jaren en de razendsnelle
Het aandeel aan BBP bedraagt
technologische vernieuwing hebben daar in aan een overstijgende
5 procent. Er zijn ruim 139.000
rap tempo verandering in gebracht.
visie en richting."
bedrijven actief in de bouw en de
De bouw wordt geconfronteerd met een
sector is goed voor ruim 480.000
verschuivend paradigma van een aanbod- Jacolien Eijer
gestuurde naar een vraaggestuurde markt. Directeur NLingenieurs
werknemers.
Daarnaast biedt technologie allerlei nieuwe
partijen toegang tot (delen van) de keten.
De bouwkolom staat letterlijk op zijn kop.
En voelt de druk om te veranderen in een het vooruitzicht wordt gesteld, wordt in grote
De bouwsector kent nog een vrij traditionele transparantere en toegankelijkere keten, ook mate gedreven door de aantrekkende woning-
structuur, waarin ‘oud denken’ de boventoon voert voor branchevreemde partijen. markt. Nederland krijgt te maken met een
en er weinig oog is voor mogelijke disruptie. De groei van één miljoen huishoudens tot 2040,
groep koplopers die anders denkt en werkt, is Gelukkig zien we na jaren crisis de markt voor waarvan een half miljoen naar verwachting
nog relatief klein. de bouw weer aantrekken. Het herstel dat in in de Randstad. Daarnaast zijn er vraagstukken >
8
bewoning door ouderen (2 miljoen woningen), Het voorzichtige herstel in de sector en de
"Om echt te innoveren, met bijbehorende zorgbehoeften. opkomst van nieuwe technologieën, dwingt
partijen in de keten om hun business opnieuw
moet je bereid zijn je
Op middellange termijn (2021) wordt solide te definiëren en zich te herpositioneren in de
groei verwacht, waardoor de bouw- en markt. Dit alles leidt onherroepelijk tot nieuwe
eigen bedrijfsmodel ter
vastgoedsector een belangrijke bijdrage vormen van samenwerking. Tegelijkertijd kampen
discussie te stellen en de levert aan de economische groei van Nederland. met name grote bouwondernemingen zoals
De totale productiewaarde zal naar verwachting gezegd met de nasleep van slecht renderende
grootste concurrentie
met zo’n 25 procent stijgen. Van € 58 miljard in contracten en negatieve bedrijfsresultaten
2015 naar € 72 miljard in 2021. De markt komt als gevolg van de crisis. Dit brengt partijen
(nieuw bedrijfsmodel)
terug op het productieniveau van voor de crisis. in een spagaat. Er is tijd nodig voor financieel
van jezelf weten te orga- Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw herstel, terwijl de marktdynamiek vraagt om
(EIB) zal zelfs in een somber scenario sprake strategische beslissingen en navenante
niseren. Je kan dat maar
zijn van matige groei. In elk geval in termen investeringen richting toekomst.
beter zelf doen, anders van omzet. Resultaat en rendement ijlen na.
Op dit moment zijn de rendementen in de sector 72 miljard
doet iemand anders het!"
erg laag. Dat was al zo voor de crisis, maar is
58 miljard
in de magere jaren nog verder verslechterd.
Met name door het mechanisme van grote
Phillip Smits
bouwbedrijven om in crisistijd tegen veel te lage
Directeur Blauwhoed
prijzen – soms zelfs onder kostprijs – projecten
aan te nemen, die vervolgens in betere tijden nog
moeten worden uitgevoerd. Op dat moment zijn
2015 2021
op het gebied van vervanging, verduurzaming de kosten van toeleveranciers, materialen en
(7 miljoen woningen en 7000 scholen) en het onderaannemers echter ook al weer gestegen. De totale productiewaarde van de sector zal naar
geschikt maken van woningen voor langdurige En dus lijdt de bouwer extra pijn. verwachting 25 procent stijgen in 2015 - 2021.
9
Betekenis van bouw & vastgoed voor Syntrus Achmea RE&F, Achmea en Rabobank
De bouw- en vastgoedsector is in
Syntrus Achmea RE&F is als grootste vast-
goedbelegger een belangrijke opdracht-
meerdere opzichten een belangrijke
gever in de sector. De woningbouwproductie
sector voor Achmea, Syntrus
namens de institutionele klanten van
Syntrus Achmea RE&F is gegroeid naar
Achmea RE&F en Rabobank.
€ 400 miljoen (2000 eenheden) per jaar.
> De ontwikkelingen in woningbouw en utiliteit
> De totale omzet van Achmea in de bouw- en zijn tevens bepalend voor de afzetmarkt van
vastgoedsector is ruim € 120 miljoen. Het onze schadeverzekeringen. Ter illustratie:
geldt als focussector voor Centraal Beheer de markt voor particuliere brandverzekering
en Zilveren Kruis. Rabobank heeft de bouw- (opstal, inboedel) zal de komende jaren
en vastgoedsector tevens als speerpunt groeien met 1,2 procent naar een omvang
gedefinieerd en wil ‘Thought Leader’ zijn in van € 1,9 miljard. Achmea heeft daarin
dit segment. Het kunnen verkrijgen van een marktaandeel van 22 procent en zal bij
onder andere financiering en garanties handhaving van het marktaandeel kunnen
door de sector, draagt voor een belangrijk profiteren van deze groei.
deel bij aan de versterking van het verdien- > Daarnaast is de bouw- en vastgoedsector
vermogen in Nederland. Elke euro die maatschappelijk zeer relevant. Denk
De markt voor particuliere brandverzekering
wordt uitgegeven in de sector heeft een bijvoorbeeld aan het belang van goede infra en
(opstal, inboedel) zal de komende jaren groeien
multipliereffect op de vraag naar diensten in juiste werk- en leefomstandigheden voor een
met 1,2 procent naar een omvang van € 1,9
aanpalende sectoren als interieur inrichting, geschikt investeringsklimaat in de toekomst.
miljard. Achmea heeft daarin een marktaandeel
horeca & recreatie en bijvoorbeeld tuin En de oplossingen die moeten worden bedacht
van 22 procent.
onderhoud. Bovendien lekt er van deze om de gevolgen van klimaatverandering het
vraag relatief weinig weg naar het buitenland hoofd te bieden.
middels import van goederen en diensten.
10