Table Of Content1
Inhaltsübersicht
Bausparen 2 VorzundNachteileeines
DerStellenwertdesBausparens 2 Bauspardarlehens 21
PrinzipdesBausparens 2
Tilgung 22
BausparennachLebensphasen 3
TilgungsplaneinesBausparz
Bausparlexikon 4
darlehens 22
Angehörigegem.§15der
Zinsrechnung 23
Abgabenordnung 8
Baufinanzierung:Beispiel 23
GeldflussbeimBausparen 9
Gesamtverlauffürein
StaatlicheFörderungvon
Annuitätendarlehen 24
Bausparverträgen 9
ImmobilienfinanzierungSchritt
Beantragungder
fürSchritt 24
Arbeitnehmersparzulage 10
Wohnungsbauprämie 10 Wissenswertes rund um
Wohnraumförderung:Adressen 11 den Immobilienerwerb 25
AdressenzumThemaBausparen 12 KostendesKaufseinerImmobilie 25
GuteGründefürWohneigentum 13 WohnzRiester 27
WohneigentumsquoteninEuropa 13 Grundbuch,Beleihung,Effektivzins 28
Wertentwicklung:Immobilien 13 UnterlagenfürdieBeleihungsz
Wertentwicklung:Baugrundstücke 13 prüfung 30
Grundbuch 32
Immobilien schaffen
SicherungsartenfürBausparz
Sicherheit 14
darlehen 32
ImmobilienalsKapitalanlagefür
IhreAltersvorsorge 14 Steuern und Immobilien-
AltersgerechtesWohnen:AchtenSie recht 33
daraufbeiderWahlIhrerImmobilie 15 ErbschaftsteuerundSchenkungz
SovielWohnungsmietezahlenSie steuer 33
imLaufederJahre 16 Grundstücksbewertungfürdie
DerTraumvomeigenenHeim 16 ErbschaftzundSchenkungsteuer 35
VorzundNachteilebeimHausbau 17 EinschränkungdesVorsteuerz
VorzundNachteilebeimKaufeiner abzugsbeiGrundstücken 37
neuenImmobilie 18 Gebäudeabschreibungen 38
VorzundNachteilebeimKaufeiner Wohnraummiete:Umlagefähige
gebrauchtenImmobilie 19 Betriebskosten 39
SinnvolleAbsicherungvon ImmobilienABC 41
Wohneigentum 19 Entnahmeplan 43
ErhaltungskostenfürImmobilien 20 BesteuerungvonVeräußerungsz
KurzberechnungWohneigentum 20 gewinnenbeiImmobilien 44
Finanzierungsaufwand 21 Umzugskostenabsetzen 44
2
Bausparen
Der Stellenwert des Bausparens
DerBedarffürselbstgenutztesWohneigentumnimmtauchzukünftigweiterzu.Die
Einnahmenz/Ausgabenbilanz zukünftiger Rentner wird durch eine schuldenfreie
Immobilieerheblichentlastet.
HierzueinBeispiel:
DiedurchschnittlicheMietpreissteigerungderletzten10Jahrebetrugrund2,9%.
DiedurchschnittlicheRentenanpassungabernurrund1,0%.
Füreinen65zjährigenRentnerbedeutetdiesbeieinerDurchschnittsrentevon1.200€
undeinerMietevon430€(ohneNebenkosten),dass35,8%derRenteneinkünftefürdie
Mieteaufgewendetwerdenmussten.
In10Jahrenwärendiesjedochschonmindestens42,4%(Renteca.1.312€;Mieteca.
556€).DieDifferenzzwischenMietentwicklungundRentenentwicklungwidsomit
immergrößerundesmussimmermehrderohnehinknappenAltersrentefürden
Posten„Wohnen“aufgewendetwerden.
DieserkennenimmermehrMenschenundsostehtdasSparenfürWohneigentum
beidenDeutschenseitJahrenhochimKurs.DiesbelegenauchdiedurchdieBauz
sparkassenverwaltetenBausparverträge.
Die23privatenundöffentlichenBausparkassenverwaltenüber30MillionenBauz
sparverträge(mehralsjeder3.BundesbürgerbesitzteinenBausparvertrag)mit
über780Milliarden€Bausparsumme.
Prinzip des Bausparens
BausparenistdieeinzigeSparform,diesowohlüberdieArbeitnehmersparzulage
alsauchdieWohnungsbauprämiestaatlichgefördertwird.Zielist,dieEigenkapiz
talbildungzuunterstützen,ummitdemBauspardarlehenWohneigentumzuerz
werben.DasBauspardarlehenistzweckgebundend.h.esmussfüreinen„wohnz
wirtschaftlichen“Zweckverwendetwerden.
ImWesentlichenbestehtderBausparvorgangausderSparzundTilgungsphase.In
der Sparphase werden die an die Bausparkasse geleisteten Einzahlungen u.a.
dazuverwendet,DarlehenandieBausparerzugewähren,diebereitsihreZuteiz
lungsvoraussetzungenerfüllthaben.
Die geschichtlicheEntwicklung des Bausparens beginnt mit Gründung eineder
erstenBausparkassenimEnglandimJahre1775.
1885wurdedieerstedeutscheBausparkasse„Bausparkassefürjedermann“gez
gründet.DasFunktionsprinzipdesBausparenskannaneinemeinfachenBeispiel
erläutertwerden.Angenommen,20Bauwillige,diemonatlich1.000€aufbringen
können,sparenfüreineImmobilieimWertvon240.000€.Jedereinzelnemüsste
20Jahresparen,umsichseinHauskaufenzukönnen.
LegenjedochalleihreSparratenineinen„Topf“(20x1.000€x12Monate=
240.000€),sokönnteder1.bereitsimerstenJahr,der2.imzweitenJahretc.
bauenbzw.kaufen.
Bausparen 3
Die 4 Phasen des Bausparens
1.Abschlussphase
!Bausparantragundzvertrag
!NutzenderBausparförderung
2.Sparphase
!Einzahlungen,AnsparendesGuthabens
!ggf.Vertragsänderungenundzanpassungen
3.Zuteilungsphase
AuszahlungdesGuthabensundggf.desDarlehens(=Bausparsumme)
4.Tilgungsphase
RückzahlungdesBauspardarlehens
Verwendungsmöglichkeiten eines
Bausparvertrages
NebenderFinanzierungeinerImmobiliekanneinBauspardarlehenu.a.auchzu
folgendenwohnwirtschaftlichenZweckenverwendetwerden:
!Einbaumöbel !größereGebäudereparaturen
!EinkaufinAltenwohnheim !BaueinerGarage
!AuszahlungvonMiterben(sofern !KaufdesBauplatzes
Immobilievererbtwird) !Renovierung
!Erbschaftsteuerschuld(beiImmobilienz !Dauerwohnrecht
erbschaft) !Energiesparmaßnahmen
!EinbaumodernerHeizungsanlagen !Solaranlagen
!ModernisierungeinerMietwohnung !etc.
!Modernisierung
Bausparen nach Lebensphasen
Alter Sachverhalt NutzeneinesBausparvertrags
15/16 Schulende AnlagevermögenswirksamerLeistungendesArbeitgez
Ausbildung bers.ErstmaligAnspruchaufWohnungsbauprämie
20/25 Mieter AnsparenvonEigenkapitalfüreinenspäterenImmobiz
lienerwerb
25/30 Heirat ErhöhungderAnlagefürdoppelteWohnungsbauprämie
30 GeburteinesKindes AnlageKindergeld
30/35 Immobilienerwerb BaufinanzierungundRücklagefürModernisierungsmaßz
nahmen
50/80 Enkel/Neffe GeldanlagealsAlternativezumSparbuchfürEnkel/Neffen
etc.
60/65 Rente/Pension DurchVerringerungderEinkünftei.d.R.wiederAnspruch
aufWohnungsbauprämie
4 Bausparen
Bausparlexikon
Abgeltungsteuer GuthabenszinsensowieÜberschussbeteiligunginFormvonBonusz
zinsenunterliegengrundsätzlichderAbgeltungsteuerinHöhevon
25%sowiedemSolidaritätszuschlagvon5,5%derAbgeltungz
steuer.Dieskannvermiedenwerden,wennrechtzeitigeinFreistelz
lungsauftragandieBausparkasseerteiltwird.
Abschlussgebühr ZurDeckungderAbschlusskostenwirdbeimBausparvertrageine
einmaligebeiVertragsabschlusszuzahlendeAbschlussgebühr
(meistinHöhevon1bis2%derBausparsumme)erhoben.
Arbeitnehmera ZurFörderungderVermögensbildungerhaltenArbeitnehmerauf
sparzulage ihreEinzahlungaufeinemBausparvertragdenstaatlichenZuschuss
inHöhevon9%.DieFörderungisteinkommensabhängigundder
Höhenachbegrenzt(sieheauchKapitel„StaatlicheFörderungder
Vermögensbildung“).
Bauspardarlehen MitAbschlussdesBausparvertrageserwirbtderBausparende
RechtsanspruchaufeinzinsgünstigesDarlehenmitfestenZinssatz
biszumEndederLaufzeit.DiesistinderRegelnachrangigabzusiz
chernunddarfnurfürwohnwirtschaftlicheMaßnahmenverwendet
werden.
Bausparsumme BeiAbschlussdesBausparvertrageswirdeineBausparsumme
vereinbart,derenHöhesichindenmonatlichenSparbeiträgenbzw.
amFinanzierungsbedarforientiert.DieHöhederBausparsumme
setztsichzusammenausdemBausparguthabenunddemBausparz
darlehen.
Bausparurkunde DieBausparurkundebildetzusammenmitdenallgemeinenBauz
sparbedingungendieVertragsgrundlage,inderVertragsbeginnund
dieBausparsummedokumentiertwerden.
Bewertungssticha BeiZuteilungderBauspardarlehenwerdeninregelmäßigenAbstänz
tag densogenannteBewertungszahlenermittelt,diedieZuteilungsreiz
henfolgefestlegen.DieseErmittlungfindetzu(jenachBausparkasz
severschiedenen)festgelegtenZeitpunkten,sogenannten„Bewerz
tungsstichtagen“statt(inderRegelzweibisviermalproJahr).
Bewertungszahl BausparenbasiertaufeinemZeitzmalzGeldzSystem.Jelängereinz
bezahltwirdundjehöherdieeingezahltenBeiträge,umsoschnelz
lerentwickeltsichdieBewertungszahl.DasErreicheneinerbestimz
menBewertungszahlistdieVoraussetzung,fürdieZuteilungund
damitAuszahlungderBausparsumme(GuthabenundBauspardarz
lehen).
Beleihungsgrenze DieBeleihungsgrenzestelltdenWertdar,biszudemdasObjekt
überDarlehenfinanziertwerdenkann(i.d.R.60bis80%des
Beleihungswertes).
Beleihungswert ErwirdindividuellvonderjeweiligenBausparkassefestgesetztund
gibtdenWertwieder,biszudessenHöhedasObjektfinanziert
werdenkann.DerBeleihungswertliegtnormalerweiseunterdem
VerkehrswertderImmobilie.
Bausparen 5
Bindungsfrist VertraglichvorgegebeneFrist,innerhalbderernurganzbestimmte
VerfügungenüberdenBausparvertraggetroffenwerdendürfen,da
ansonstendiestaatlicheFörderung(Wohnungsbauprämiebzw.
Arbeitnehmersparzulage)nichtgewährtwird.DieBindungsfrist
beträgtsiebenJahreabVertragsbeginn.
Blankodarlehen BlankodarlehenisteinKleindarlehenderBausparkassemiteiner
max.Darlehenssummevonz.B.30.000€,fürdaskeinedingliche
Sicherung(Grundschuld)notwendigist.
Bonuszins DiemeistenBausparkassengewährenihrenBausparernnacheiner
bestimmtenMindestlaufzeitbzw.nachMindesteinzahlungeneinen
zusätzlichenBonuszinsinHöhevonca.1,0bis2,5%zusätzlichzum
Bausparzins.
Darlehensa Bauspardarlehensindgrundsätzlichdinglich,d.h.durchEintragung
sicherung einerGrundschuldaneinemmeistinländischenPfandobjektzu
sichern(AusnahmeBlankodarlehenundDarlehengegenNegativz
erklärung).
Darlehensgebühr DieGebühr,diebeiAuszahlungdesDarlehensfälligwirdunddazu
dientdieBearbeitungskostenfürdenDarlehensantragzudecken.
EffektiverJahresa DereffektiveJahreszinsgibtdiejährlicheGesamtkostenbelastung
zins desDarlehensineinemProzentsatzwieder.FürdieBerechnung
sindunteranderemderNominalzinsundauchGebühren(z.B.
Abschlussgebührbzw.Darlehensgebühr)vonBedeutung.
Erhöhung BeiBausparverträgenbestehtgrundsätzlichdieMöglichkeit,die
BausparsummeauchwährendderLaufzeitzuerhöhen,umzum
BeispieleinengestiegenenFinanzierungsbedarfabzudecken.
Ermäßigung Würdesichherausstellen,dassfürbestimmteMaßnahmeneine
geringereBausparsummeausreichendist,kannauchwährendder
LaufzeitdieBausparsummeermäßigtwerden.
Ersatza ZusätzlichzueinerGrundschuld,wenndiesefürdiekomplette
sicherheiten Darlehenssicherungnichtausreichtoderauchalternativdazu,
könnenBaupardarlehenauchdurchsog.Ersatzsicherheiten
gesichertwerden(z.B.Bürgschaften,AbtretungvonBankguthaben,
AbtretungvonLebensversicherungetc.).
Gebühren GebührenfindensichimBereichdesBausparenszumBeispielals
AbschlussgebühralsjährlicheDarlehensgebühroderalsjährliche
Kontoführungsgebühr.GegebenenfallskanndieBausparkasseauch
zusätzlicheGebühren,zumBeispielfürVertragsänderungen
verlangen.
Guthabensa DieGuthabensverzinsungvonBausparverträgensetztsichi.d.R.aus
verzinsung einemgarantiertenZinsinHöhevoneinembis1,5Prozent,sowie
zusätzlichenZinsbonus(meistabhängigvoneinerbestimmten
Einzahlungshöhebzw.Dauer)zusammen.Insgesamtkönnensomit
GuthabenszinseninHöhevon2,0z3,5%erreichtwerden,jenach
Bausparkasse.
Kündigung Bausparverträgekönnenjederzeitschriftlichgekündigtwerden.Die
Kündigungsfristbeträgti.d.R.zwischendreiundsechsMonatenje
nachBausparkasse.MeistenskannderBausparerdieRückzahlung
seinesGuthabensohneEinhaltungeinerFristverlangen,dann
erfolgtjedocheinprozentualerAbzugdesAuszahlungsbetrages.
6 Bausparen
Mindestbaua JenachBausparkassewerdenMindestbausparsummenfestgelegt,
sparsumme diebeiAbschlussnichtunterschrittenwerdendürfen.
Mindestspara VoraussetzungfürdieZuteilungdesDarlehensist,dassderBauz
guthaben sparereinbestimmtesprozentualesMindestguthabenerreicht
habenmuss(i.d.R.40bis50%derBausparsumme).
Negativerklärung Bauspardarlehen(i.d.R.max.30.000€)könnenalternativzur
SicherungdurcheineGrundschuldauchgegeneinesog.Negativerz
klärunggesichertwerden,derenHöheeinenbestimmtenBetrag
nichtüberschreiten.DerBausparersichertdamitschriftlichzu,dass
erdasFinanzierungsobjektnichtweiterbeleihtoderveräußertund
dieBausparkassesichdasRechtvorbehält,sichjederzeiteine
GrundschuldinHöhedesDarlehenseintragenzulassen.
Prämiena GrundsätzlichdurchdieWohnungsbauprämieförderberechtigtsind
begünstigte nebennormalenEinzahlungen(aufmindestens50€imJahr)
Aufwendungen Guthabenszinsen,vermögenswirksameLeistungen,fürdiekeine
Arbeitnehmersparzulagegewährtwurde,sowiegegebenenfallseine
durchdieBausparkassegutgeschriebeneÜberschussbeteiligung
(Bonusverzinsung).
Regelsparbeitrag DerRegelsparbeitragisteineRichtgrößefürdieBesparungdes
Bausparvertrages.Ergibtan,welchermonatlicheBeitragentrichtet
werdenmuss,umineinembestimmtenZeitraumdieZuteilungzu
erreichen.DieserSparbeitragbeträgti.d.R.3bis5Promilleder
Bausparsumme(bei3PromillewirddieZuteilungnachca.zehnbis
elfJahrenerreicht).
Sondertilgung NebendennormalenregelmäßigenTilgungszahlungenkönnen
BauspardarlehenauchmitSondertilgungeninFormvonEinmalbez
trägengetilgtwerden.DieSondertilgungenverkürzendieLaufzeit
desBauspardarlehensundkönnen(jenachBausparkasse)an
bestimmteVoraussetzungenbzw.Höchstgrenzengebundensein.
SCHUFA DerDarlehensantragsstellerermächtigtmitseinerUnterschriftim
Darlehensantrag,dassdasKreditinstitutAuskünftebeiderSCHUFA
einholendarf.InderSCHUFAsindDatenüberbestehendeDarlehen
sowieandereInformationen,wiezumBeispielMahnungenoder
KündigungvonDarlehen,gespeichert.
Sparerpauschbea DemBausparvertraggutgeschriebenenGuthabenszinsenunterliez
trag gengrundsätzlichderAbgeltungsteuer.Besteuerungkannjedoch
vermiedenwerdendurcheineZinsfreistellunggegenVorlageeines
Freistellungsauftrages.DerFreibetragbeträgtbeiAlleinstehenden
801€undbeiVerheirateten1.602€.
Tilgungsbeitrag ZurRückzahlungderZinszundDarlehensschuldenhatderBauspaz
rermonatlicheinensogTilgungsbeitragzuleisten.DerTilgungsbeiz
tragbewertetsichi.d.R.nacheinembestimmtenPromillesatzder
BausparsummeundbeinhaltetsowohlZinszalsauchTilgungsleisz
tungen.
Bausparen 7
Übertragung GrundsätzlichisteineÜbertragungdesBausparvertragesaufandere
Personenmöglich,bedarfaberi.d.R.derZustimmungderjeweiligen
Bausparkasse.DieübernehmendenPersonenmüssenAngehörige
imSinnedes§15derAbgabenordnungsein(sieheKapitel„Angez
hörigegem.derAbgabenordnung“)Damitgegebenenfallsgutgez
schriebenePrämienzumBeispielWohnungsbauprämieerhalten
bleibenunterliegtderVertragnachÜbertragungeinerunbefristeten
Zweckbindung,d.h.auchnachAblaufder7zjährigenBindungsfrist
isteinewohnwirtschaftlicheVerwendungnachzuweisen(Ausnahz
me:DieÜbertragungistnachAblaufder7zjährigenBindungsfrist
erfolgt).
Vermögenswirka DieskönnenLeistungendesArbeitgeberssein,diedieserzusätzlich
sameLeistungen zumTariflohngewährt,alsauchvermögenswirksamangelegte
TeiledesArbeitslohns.BiszueinemAnlagebetragvon470€
jährlichwerdendieseunterbestimmtenVoraussetzungenmitder
ArbeitnehmersparzulageinHöhevon9%gefördert.
Vertragsbeginn VertragsbeginndesBausparvertragesisti.d.R.derEingangdes
BausparantragesbeiderjeweiligenBausparkasse.Dieserwirdin
derBausparurkundebeurkundet.
Vertragsa InderLaufzeitdesBausparvertrageskönnenverschiedeneVerz
änderungen tragsänderungendurchdenBausparervorgenommenwerden,zum
BeispieldieErmäßigungderBausparsumme,dieTeilungder
Bausparsumme,eineZusammenlegungvonzweiBausparverträgen
oderauchdieErhöhungderBausparsumme.Diesistjeweilsan
bestimmteVoraussetzungengeknüpft.
Wohnungsa MitderWohnungsbauprämiefördertderStaatdieEigenkapitalbilz
bauprämie dungüberdasBausparenmitdemZweckspäterWohneigentumzu
erwerben.DieGewährungderWohnungsbauprämieistanbestimmz
teEinkommensgrenzengebunden.ErstmaligerAnspruchauf
WohnungsbauprämiebestehtindemKalenderjahr,indemdas
16.Lebensjahrvollendetwird.Maximalgefördertwerdenjährliche
EinzahlungeninHöhevon512€beiLedigenbzw.1.024€bei
Verheirateten.DieWohnungsbauprämiebeträgt8,8%dergeleistez
tenEinzahlungen.DieWohnungsbauprämieunterliegtbeiüber
25zJährigeneinerunbefristetenZweckbindung.
Wohnwirtschafta DasBauspardarlehenunterliegtgrundsätzlicheinerZweckbindung,
licheVerwendung d.h.esmusswohnwirtschaftlichverwendetwerden.Dazuzählen
verschiedeneMaßnahmen(sieheKapitel„Verwendungsmöglichkeiz
teneinesBausparvertrages“).
Zuteilung WenndievonderBausparkassefestgelegtenVoraussetzungen
(zumBeispielErreicheneinesMindestsparguthabensundder
Bewertungszahl)erreichtsinderfolgtdirZuteilungdesBausparverz
trages.DiesIstdieVoraussetzungfürdieAuszahlungderBausparz
summe(BausparguthabenundBauspardarlehen).DerBausparer
kannentscheiden,oberlediglichdasGuthabeninAnspruch
nehmenmöchteoderauchdasDarlehenzurwohnwirtschaftlichen
Verwendungausgezahltwird.
8 Bausparen
Angehörige gem. § 15 der Abgaben-
ordnung
BausparverträgekönnenaufAngehörigegem.Tabelleübertragenwerden,ohne
dassdieRechteausdemVertrag(z.B.Darlehensanspruch,Wohnungsbauprämie)
verlorengehen.
Verwandte Verschwägerte
Seitenlinie geradeLinie geradeLinie Seitenlinie
Urgroßeltern Urgroßelterndes
Ehegatten
Großeltern Großelterndes
Ehegatten
Onkel/Tante(Geschwister Eltern(Adoptivz, Elterndes
derEltern) Pflegez,Stiefz) Ehegatten2
Ehegatte Geschwister Bausparer Ehegatte2 Geschwisterdes
(Schwaz (auchStiefz, Ehegatten
ger, nicht (Schwager,
Schwägez Pflegegez Schwägerin,
rin)1 schwister) auchStiefbruder,
zschwesterdes
Ehegatten2)
Verlobter
Neffe/Nichte(Kinder Kinder(nichtehez Kinder(nichtehez
derGeschwister) liche,Adoptivz, liche,Adoptivz,
Pflege) Pflege)
Enkel Schwiegersohn,
ztochter1
Urenkel Schwiegerenkel
1 AuchnachAuflösungihrerEhe
2 AuchnachAuflösungderEhedesBausparers
Bausparen 9
Geldfluss beim Bausparen
Bausparer
Sparz Zuteilung: Kündigung!
beiträge Guthaben+ Guthaben
Darlehen
Zuteilungsmasse Guthabenzinsen Bausparkasse
Tilgungsz Zuteilung: Darlehensz
anteil Guthaben+ zinsen
Darlehen
Tilgungsbeitrag:wohnwirtschaftlicheVerwendung
Staatliche Förderung von Bausparver-
trägen
Nach dem Wohnungsbauprämiengesetz (ab
dem 16. Lebensjahr möglich)
Familienstand Zuversteuerndes Geförderte Wohnungsbau-
Einkommenbis Bausparbeiträge prämiebis...€
max. bis...€proJahr proJahr
Ledig 25.600,z€ 512,z€ 45,06€
Verheiratet 51.200,z€ 1.024,z€ 90,11€
(Förderbetrag8,8%derEinzahlung.)
Nach dem 5. Vermögensbildungsgesetz (Bau-
sparen)
Familienstand Zuversteuerndes GeförderteBeiträ- Arbeitnehmer-
Einkommenbis ge(vermögens- sparzulagepro
max. wirksameLeis- Jahrz.B.Bau-
tung)proJahr sparen
Ledig 17.900,z€ 470,z€ 42,30€
Verheiratet 35.800,z€ 940,z€ 84,60€
(Förderbetrag9%derEinzahlung.)
