Table Of ContentARTI GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Bu Gayrimenkul Değerleme Raporu
KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş.´nin talebi üzerine
hazırlanmıştır.
Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, üçüncü kişilerce kullanılamaz,
çoğaltılamaz, dağıtılamaz.
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
[email protected] · www.artidd.com.tr
Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18
Altunizade · İstanbul
Sayfa 1 / 49 – No. 2015-OZ-00539 V.D.: Üsküdar 102 036 8291
DEĞERLEME RAPORU
KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş.
DEPO BİNASI
KÜTAHYA – MERKEZ
RAPOR NO: 2015-OZ-00539 RAPOR TARİHİ: 16.11.2015
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
[email protected] · www.artidd.com.tr
Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18
Altunizade · İstanbul
Sayfa 2 / 49 – No. 2015-OZ-00539 V.D.: Üsküdar 102 036 8291
DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLER
RAPOR NO: 2015-OZ-00539
RAPOR TARİHİ: 16.11.2015
RAPORU TALEP EDEN: KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş.
ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME
RAPORU HAZIRLAYAN:
VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Engin AKKOÇ
Sorumlu Değerleme Uzmanı
RAPORU HAZIRLAYAN SPK Lisans No:400244
DEĞERLEME UZMANLARI: E. Onur MIZRAK
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No:402709
Organize Sanayi Bölgesi, 4. Cadde, No:13
GAYRİMENKULUN ADRESİ:
Merkez / KÜTAHYA
GAYRİMENKULUN KULLANIMI: Depo Binası
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, Seki
Mevkii, 79-82-83 pafta, 117 ada, 10 parsel numaralı,
TAPU KAYIT BİLGİLERİ:
3.384,98m² yüzölçümlü, “Bahçeli Bir Katlı Fabrika
Binası” nitelikli taşınmaz.
İMAR DURUMU: Sanayi ve Ticaret Tesisleri
TAŞINMAZIN 16.11.2015 TARİHİ KDV Hariç: 940.000.-TL
İTİBARİ İLE DEĞERİ: KDV Dahil: 1.109.200.-TL
Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu;
Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu;
Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri
ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı;
Değerleme Hizmetinin ücretinin raporla ilgili herhangi bir şarta bağlı bulunmadığı;
Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu’ nun tebliğlerinde “Gayrimenkul Değerleme
Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları” için belirlenmiş kriterler ve kurallar dahilinde
gerçekleştiği;
Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu;
Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği;
Hususunu beyan ederiz.
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
[email protected] · www.artidd.com.tr
Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18
Altunizade · İstanbul
Sayfa 3 / 49 – No. 2015-OZ-00539 V.D.: Üsküdar 102 036 8291
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İçindekiler
BÖLÜM 1 .....................................................................................................................................................4
RAPOR BİLGİLERİ .....................................................................................................................................4
1.1 İçindekiler ............................................................................................................................................4
1.2 Rapor Tarih ve Numarası ....................................................................................................................7
1.3 Rapor Türü ..........................................................................................................................................7
1.4 Raporu Hazırlayanlar ..........................................................................................................................7
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı .......................................................................................7
1.6 Değerleme Tarihi .................................................................................................................................7
1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası ........................................................................................7
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı ............................................7
BÖLÜM 2 .....................................................................................................................................................8
ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ ....................................................................................8
2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi ...................................................................................................................8
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi ..................................................................................................8
2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar .........................................................9
2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları ..................................................................................................9
BÖLÜM 3 .....................................................................................................................................................9
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER ..............................................................9
3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler ..................................9
3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dokümanlar ...........................................................................11
3.3 İmar Bilgileri .....................................................................................................................................11
3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu .........................................................................12
3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri ....................................................................................................12
3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında
Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı
Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş .................................................12
3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi
Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan
Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi ...........................................13
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
[email protected] · www.artidd.com.tr
Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18
Altunizade · İstanbul
Sayfa 4 / 49 – No. 2015-OZ-00539 V.D.: Üsküdar 102 036 8291
3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir
Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama ............13
BÖLÜM 4 ...................................................................................................................................................14
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER ...............................................14
4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler ................................................14
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak
Veriler......................................................................................................................................................16
4.2.1 Makro Ekonomik Veriler ...........................................................................................................16
4.2.2 Türkiye’de Gayrimenkul Piyasası ..............................................................................................20
4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler ......................................24
4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri ......................................................................................25
4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler .........................................................................................25
4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler .........................................26
4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri ...........................26
4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
.................................................................................................................................................................27
4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri .................................................28
4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı .......................................................................................................28
4.11 Maliyet Oluşumları Analizi .............................................................................................................28
4.12 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ....................................................................................................29
4.13 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların
Seçilmesinin Nedenleri............................................................................................................................30
4.14 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler ......................................................................................31
4.15 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri ..............................................................................31
4.16 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi ...............................................31
4.17 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan
Sonuçlar ...................................................................................................................................................31
4.18 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi ...............................................................................32
4.19 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi ...............................................................32
4.20 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları ...........32
BÖLÜM 5 ...................................................................................................................................................32
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ .............................................................................32
5.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen
Yöntem ve Nedenler ................................................................................................................................32
5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri ...............33
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
[email protected] · www.artidd.com.tr
Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18
Altunizade · İstanbul
Sayfa 5 / 49 – No. 2015-OZ-00539 V.D.: Üsküdar 102 036 8291
5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve
Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı ...................................................................33
5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve
Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı ..................................................................................................33
BÖLÜM 6 ...................................................................................................................................................33
SONUÇ .......................................................................................................................................................33
6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ...............................................................................33
6.2 Nihai Değer Takdiri...........................................................................................................................35
EKLER: 1- GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI
2- TAPU KAYDI
3- İMAR DURUM BELGESİ
4- KADSTRAL ÇAP ÖRNEĞİ
5- MİMARİ PROJE
6- YAPI RUHSATI
7- YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ
8- LİSANSLAR
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
[email protected] · www.artidd.com.tr
Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18
Altunizade · İstanbul
Sayfa 6 / 49 – No. 2015-OZ-00539 V.D.: Üsküdar 102 036 8291
1.2 Rapor Tarih ve Numarası
Bu rapor; Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin 03.11.2015 tarihli talebine istinaden, Şirketimiz
tarafından 16.11.2015 tarihinde, 2015-OZ-00539 rapor numarası ile düzenlenmiştir.
1.3 Rapor Türü
Bu rapor; Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt
Mahallesi, Seki Mevkii, 79-82-83 pafta, 117 ada, 10 parsel numaralı, 3.384,98m² yüzölçümlü,
“Bahçeli Bir Katlı Fabrika Binası” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm
A.Ş.’ye ait taşınmazın 16.11.2015 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin
belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
1.4 Raporu Hazırlayanlar
Bu gayrimenkul değerleme raporu; mülkün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ilgili resmi
ve özel kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgiler, değerleme yöntem ve standartlarına uygun
olarak hazırlanmıştır. Raporun hazırlanmasında, Şirketimiz Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Eyüp Onur MIZRAK görev almış ve hazırlanan rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı
Engin AKKOÇ tarafından kontrol edilmiştir.
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin
AKKOÇ görev almıştır.
1.6 Değerleme Tarihi
Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 12.11.2015 tarihinde
çalışmalara başlamış, 16.11.2015 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme
uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste
çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir.
1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası
Bu değerleme raporu; 03.11.2015 tarihinde Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin yazılı değerleme
talebi doğrultusunda hazırlanan 04.11.2015 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile
resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme
hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2015-OZ-00539 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri
kapsamında hazırlanmıştır.
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
[email protected] · www.artidd.com.tr
Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18
Altunizade · İstanbul
Sayfa 7 / 49 – No. 2015-OZ-00539 V.D.: Üsküdar 102 036 8291
BÖLÜM 2
ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ
2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi
Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete caddesi, No:
26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul
değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade Mahallesi,
Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak üzere
Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde bulunan
temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası
Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme
hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim
Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası
Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı
Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme
ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize
‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri
Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren
gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’
hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
1989 yılında kurulan Kütahya Seramik, adını Anadolu‘nun seramik sektöründeki başkenti
konumunda olan Kütahya’dan almıştır. Seramik sektörüne önemli katkılarda bulunan Kütahya
Seramik, kalite bilinci ve müşteri odaklı hizmetlerini 1996 yılında aldığı TS ISO 9001 Belgesi ile
tescillemiştir. Günümüzün en son teknolojilerinin kullanıldığı üretim tesislerinde, binlerce desen
ve renk seçeneğinde, yüzlerce farklı ebatta, yer-duvar karosu, sırlı porselen karo ve cam mozaik
üretimi gerçekleştirmektedir.
“Kalite, hizmet ve yenilikçilikte sektör liderliği” hedefi ile çalışmalarını sürdüren Kütahya
Seramik, yıllık 19 milyon m2 üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve dünyanın pek çok
ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır.
Renkli ve Dekor Fabrikası halen Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 6. Cadde, No:3-5
Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir.
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
[email protected] · www.artidd.com.tr
Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18
Altunizade · İstanbul
Sayfa 8 / 49 – No. 2015-OZ-00539 V.D.: Üsküdar 102 036 8291
2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Bu rapor; Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt
Mahallesi, Seki Mevkii, 79-82-83 pafta, 117 ada, 10 parsel numaralı, 3.384,98m² yüzölçümlü,
“Bahçeli Bir Katlı Fabrika Binası” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm
A.Ş.’ye ait taşınmazın 16.11.2015 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin
belirlenmesi amacıyla Şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebine
istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir.
2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları
Adil Piyasa (Pazar ) Değeri
Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış
için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da
gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün
en olası, nakit el değiştirme değeridir.
BÖLÜM 3
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER
3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin
Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan tek katlı depo binasından
ibarettir.
Taşınmaz; Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 4. Cadde,
No:13 posta adresinde yer alan ve mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ye ait
depo binasıdır.
Taşınmazın yakın çevresinde boş sanayi parselleri ve fabrika binaları yer almaktadır. Taşınmaza
ulaşım için; Kütahya – Afyon Çevre Yolu üzerinden, Dumlupınar Üniversitesi’ni geçer geçmez
döner kavşaktan İmam Gazali Caddesi’ne dönülür ve yaklaşık 6,6km ilerledikten sonra Kütahya
Organize Sanayi Bölgesi girişine ulaşılır. Taşınmaz, organize sanayi bölgesi girişinden girdikten
sonra üçüncü kavşaktan sağa döndükten sonra yaklaşık 150m ilerde sol kolda yer almaktadır.
Taşınmaz D650 Afyon-Eskişehir Çevreyoluna yaklaşık 7km, Kütahya şehir merkezine yaklaşık
12km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu
gelişmiştir.
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
[email protected] · www.artidd.com.tr
Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18
Altunizade · İstanbul
Sayfa 9 / 49 – No. 2015-OZ-00539 V.D.: Üsküdar 102 036 8291
Uydu Görüntüsü
OSB Müdürlüğü
Güral Porselen
Konu Taşınmaz
NG Makine
Konu Taşınmaz
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
[email protected] · www.artidd.com.tr
Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18
Altunizade · İstanbul
Sayfa 10 / 49 – No. 2015-OZ-00539 V.D.: Üsküdar 102 036 8291
Description:Mevkii, 79-82-83 pafta, 117 ada, 10 parsel numaralı,. 3.384,98m² yüzölçümlü, “Bahçeli Bir Katlı Fabrika. Binası” nitelikli taşınmaz. İMAR DURUMU:.