Aktuelle Rechtsprechung WEG - ista Hannover 14.-15.2.2018

77 Pages·2017·0.61 MB·German

ista Verwaltertage 2018
Herzlich Willkommen!
Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Rechtsanwälte Krall, Kalkum & Partner GbR, Solingen
24.01.2018
ista Verwaltertage 2018
Rechtsprechungs-Update WEG
Aktuelles aus den Gerichtssälen und vom Gesetzgeber
Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Rechtsanwälte Krall, Kalkum & Partner GbR, Solingen
24.01.2018
Nutzung des Sondereigentums
Boardinghouse
Eigentümer E vermietet seine Eigentumswohnung über
eine Internet-Seite tageweise an sparwillige Touristen,
Messebesucher und Montagearbeiter.
Die Gemeinschaftsordnung regelt, dass die Einheiten nur
zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen; eine gewerb-
liche Nutzung ist ausdrücklich untersagt.
Die übrigen Wohnungseigentümer nehmen E auf Unter-
lassung in Anspruch, da sie der Auffassung sind, dass
eine störende gewerbliche Nutzung als hotelähnlicher
Beherbergungsbetrieb vorliegt.
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24.01.2018
Nutzung des Sondereigentums
BGH, Urt. v. 15.1.2010 - V ZR 72/09, ZMR 2010, 378
Die kurzfristige Vermietung von Wohnungseigentum an
ständig wechselnde Nutzer, insbesondere Touristen, Fe-
riengäste, Montagearbeiter, etc., verstößt grundsätzlich
nicht gegen dien Nutzungszweckbestimmung „Wohnen“.
Der Begriff des Wohnens ist aber nicht allzu eng auszu-
legen. Auch wechselnde Nutzer wie (Medizin-)Touristen,
Feriengäste, Montagearbeiter, Aus- und Übersiedler,
Flüchtlinge und Asylbewerber „wohnen“.
Dass Kurzmieter mehr als andere Mieter stören, eine
Sicherheitsgefahr darstellen oder die Eigenart der Wohn-
anlage ändern, kann nicht pauschal unterstellt werden.
Dabei ist es auch unerheblich, dass diese Form der Ver-
mietung als gewerbliche Tätigkeit anzusehen sein kann,
da dies keinen Einfluss auf die tatsächliche Nutzung hat.
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24.01.2018
Nutzung des Sondereigentums
Boardinghouse II
Da die Gemeinde eine „Wohnraumzweckentfremdungs-
satzung“ erlassen hat, wenden sich die übrigen Woh-
nungseigentümer an die zuständige Ordnungsbehörde.
Diese teilt mit, dass man den Fall prüfen werde und bittet
darum, wegen der derzeitigen Arbeitsüberlastung von
Sachstandsanfragen Abstand zu nehmen.
Nun machen die übrigen Eigentümer dem E gegenüber
geltend, dass die der Zweckentfremdungssatzung wider-
sprechende Nutzung einen wohnungseigentumsrecht-
lichen Unterlassungsanspruch gem. §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1,
13 Abs. 1 WEG, 1004 BGB auslöse.
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24.01.2018
Nutzung des Sondereigentums
Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot
der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS)
vom 12. Dezember 2013
§ 4 Zweckentfremdung
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch die Verfügungsberechtigte
bzw. den Verfügungsberechtigten und/oder die Mieterin bzw. den Mieter
anderen als Wohnzwecken zugeführt wird.
Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum
1. überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet
oder überlassen wird,
2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für
Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist,
3. nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlasst
für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird,
4. länger als drei Monate leer steht oder
5. beseitigt wird (Abbruch).
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24.01.2018
Nutzung des Sondereigentums
Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot
der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS)
vom 12. Dezember 2013
§ 13 Anordnungen
(2) Ist eine Zweckentfremdung auch nachträglich nicht genehmigungs-
fähig, kann der Verfügungsberechtigten bzw. dem Verfügungsbe-
berechtigten und der Nutzerin bzw. dem Nutzer aufgegeben werden,
die Zweckentfremdung in angemessener Frist zu beenden und den
Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen.
§ 14 Ordnungswidrigkeiten
(1) Mit einer Geldbuße bis zu 50.000,00 Euro kann nach Art. 5 ZwEWG
belegt werden, wer ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum
für andere als Wohnzwecke verwendet oder überlässt.
(2) Eine nach Art. 5 ZwEWG begangene Ordnungswidrigkeit wird durch
eine nachträgliche Genehmigung nicht geheilt.
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24.01.2018
Nutzung des Sondereigentums
Entwurf eines Gesetzes über das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum in Niedersachsen
(ZwEWG)
Niedersächsischer Landtag - Drucksache 17/8117
§ 2
Gemeinden mit Wohnraummangel können durch Satzung mit einer Geltungs-
dauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder
in Teilen davon Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen
als Wohnzwecken zugeführt werden darf (Zweckentfremdung).
Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum
1. überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder
überlassen wird,
2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für
Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist,
3. nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlasst für
Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird, …
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24.01.2018
Nutzung des Sondereigentums
LG München I, Urt. v. 8.2.2017 - 1 S 5582/16, IMR 2017, 328
Ein wohnungseigentumsrechtlicher Nutzungsunterlassungsan-
spruch kann nicht auf einen Verstoß gegen die Zweckentfrem-
dungssatzung der Stadt München gestützt werden.
Auf einen Verstoß gegen die Zweckentfremdungssatzung können
sich die übrigen Wohnungseigentümer unmittelbar nicht berufen,
da es dieser am notwendigen Charakter einer drittschützenden
Norm fehlt.
Dass der Begriff der Wohnnutzung durch öffentlich-rechtliche Be-
stimmungen enger ausgelegt wird, steht einer abweichenden Be-
urteilung im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts nicht ent-
gegen. Anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des
BGH v. 26.02.2016 (V ZR 205/14), wonach die Erfüllung baurecht-
licher Auflagen (Stellplatznachweis) Aufgabe der aller Wohnungs-
eigentümer ist, denn die Verpflichtung folgt nicht unmittelbar aus
der Baugenehmigung, sondern aus dem Anspruch auf erstmalige
plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums. 9
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Nutzung des Sondereigentums
Boardinghouse III
Die übrigen Wohnungseigentümer wenden sich darauf-
hin an die Bauaufsichtsbehörde und verlangen den Er-
lass einer auf Nutzungsuntersagung gerichteten Ord-
nungsverfügung gegen E, da nach dem für den Standort
der WEG-Anlage geltenden Bebauungsplan (Wohngebiet)
keine Beherbergungsbetriebe zulässig sind.
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