Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35

228 Pages·2014·2.474 MB·Russian

by  Под ред. П.В. Крашенинникова

Н О В Е Л Л Ы
Г РА Ж Д А Н С К О ГО
З А К О Н ОД АТ Е Л Ь С Т В А
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
АРЕНДА. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ
К ГЛАВАМ 34 и 35
Под редакцией П.В. Крашенинникова
Москва, 2014
УДК347
ББК67.404
Г75
Г75 Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жи-
лого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 /
Подред.П.В.Крашенинникова.–М.:Статут,2014.–228с.
ISBN978-5-8354-1019-4(вобл.)
Вниманиючитателейпредлагаетсяпостатейныйкомментарийкгла-
ве34«Аренда»иглаве35«Наемжилогопомещения»Гражданскогоко-
дексаРоссийскойФедерации.
Указанныеглавыанализируютсясучетомизменений,вступивших
всилув2012г.(Федеральныйзаконот28июля2012г.№131-ФЗ)
ив2013г.(Федеральныйзаконот25декабря2012г.№271-ФЗ).Сле-
дуетоговориться,чтоизмененияненосятконцептуальногохарактера.
Гораздоважнеерешениявысшихсудов–этопостановлениеПлену-
маВысшегоАрбитражногоСудаРоссийскойФедерацииот25января
2013г.№13«ОвнесениидополненийвпостановлениеПленумаВыс-
шегоАрбитражногоСудаРоссийскойФедерацииот17.11.2011№73
«ОботдельныхвопросахпрактикипримененияправилГражданского
кодексаРоссийскойФедерацииодоговореаренды»»ипостановление
ПленумаВерховногоСудаРоссийскойФедерацииот2июля2009г.
№14«Онекоторыхвопросах,возникшихприпримененииЖилищ-
ногокодексаРоссийскойФедерации».
Дляудобствапользованияматериаламипредлагаетсяалфавитно-
предметныйуказатель.
Работабудетполезнадлястудентов,преподавателейюридических
вузов,судей,адвокатов,корпоративныхюристов,атакжедляграждан,
интересующихсясвоимиправамииобязанностями.
УДК347
ББК67.404
ISBN978-5-8354-1019-4
©Коллективавторов,2014
©Е.В.Вершинина,А.Г.Долгов,алфавитно-предметныйуказатель,2014
©Издательство«Статут»,редподготовка,оформление,2014
ОГлАВлЕНИЕ
Авторыкомментариев.......................................................................................4
Вступительноеслово..........................................................................................6
Глава.34..аренда..............................................................................................10
§1.Общиеположенияобаренде.................................................................10
§2.Прокат.....................................................................................................75
§3.Арендатранспортныхсредств................................................................93
1.Арендатранспортногосредстваспредоставлениемуслуг
поуправлениюитехническойэксплуатации......................................93
2.Арендатранспортногосредствабезпредоставленияуслуг
поуправлениюитехническойэксплуатации.....................................115
§4.Арендазданийисооружений................................................................122
§5.Арендапредприятий.............................................................................136
§6.Финансоваяаренда(лизинг)................................................................146
Глава.35..наем.жилоГо.помещения..............................................................163
Алфавитно-предметныйуказатель.................................................................219
АВтОРы КОммЕНтАРИЕВ
Вавилин Евгений Валерьевич,судьяВысшегоАрбитражногоСу-
даРоссийскойФедерации,докторюридическихнаук,профессор–
ст.614–620.
Гонгало Бронислав мичиславович,заведующийкафедройграждан-
скогоправаУральскойгосударственнойюридическойакадемии,ди-
ректорУральскогофилиалаРоссийскойшколычастногоправа,док-
торюридическихнаук,профессор–ст.606(всоавт.сП.В.Крашенин-
никовым);650–655;671(всоавт.сП.В.Крашенинниковым);687,688.
Ем Владимир Саурсеевич,доценткафедрыгражданскогоправаМо-
сковскогогосударственногоуниверситетаим.М.В.Ломоносова,кан-
дидатюридическихнаук–ст.621–625;632–649(всоавт.сА.В.Ки-
селевым).
Киселев Александр Викторович,преподавателькафедрыграждан-
скогоправаМосковскогогосударственногоуниверситетаим.М.В.Ло-
моносова–ст.632–649(всоавт.сВ.С.Емом).
Крашенинников Павел Владимирович,председательКомитетаГо-
сударственнойДумыФедеральногоСобранияРФпогражданскому,
уголовному,арбитражномуипроцессуальномузаконодательству,за-
служенныйюристРФ,докторюридическихнаук,профессор–всту-
пительноеслово;ст.606(всоавт.сБ.М.Гонгало);609,666;671(всо-
авт.сБ.М.Гонгало);672–686.
майфат Аркадий Викторович,профессоркафедрыгражданско-
гоправаУральскойгосударственнойюридическойакадемии,доктор
юридическихнаук–ст.656–664.
михеева лидия Юрьевна,заместительпредседателяСоветаИссле-
довательскогоцентрачастногоправаприПрезидентеРФ,докторюри-
дическихнаук,профессор–ст.607,608.
Рузакова Ольга Александровна,заместительруководителяаппарата
КомитетаГосударственнойДумыФедеральногоСобранияРФпогра-
жданскому,уголовному,арбитражномуипроцессуальномузаконода-
тельству,докторюридическихнаук–ст.610–613,668–670.
Авторыкомментариев 5
телюкина марина Викторовна,профессоркафедрыгражданско-
гоправаРоссийскойакадемиинародногохозяйстваигосударствен-
нойслужбыприПрезидентеРФ,докторюридическихнаук,профес-
сор–ст.665,667.
Челышев михаил Юрьевич ,докторюридическихнаук,профес-
сор–ст.626–631.
ВСтуПИтЕльНОЕ СлОВО
Договоропередачеввозмездноевременноевладениеи(или)поль-
зованиетогоилииногоимущества,наверное,старейшийпоследого-
воровмены,даренияикупли-продажи.Регламентациятакихсоглаше-
нийнасчитываетоколодвухтысячелетий.Приэтомимущественный
наем(аренда)претерпеваетнезначительныеизменениянезависимо
отвремениипространства(государства).Единственнымисключени-
емвэтомуниверсальномправилеявляетсянаемжилогопомещения
вСССРиврядедругихгосударств,гдепроизошлоогосударствление
основнойчастижилищногофонда.
Овреде«квартирноговопроса»современМ.Булгакованаписано
немало.Тотфакт,чтоэтотвопросочень«портиллюдей»,объясняется
преждевсеготем,чтоприсоветскойвластиосновнаячастьжилищного
фондапринадлежалагосударству.Правогражданинапроживатьвжи-
ломпомещениивозникаловрезультатетакназываемойпрописки.От-
дельныесчастливчикиполучалигордоезвание«ответственныйквар-
тиросъемщик».Всеэтиблагадоставалисьгражданамисключительно
ссоизволениявластей.Такиеспецифическиеотношениямеждугосу-
дарствомигражданиномпоповодунаймапоследнимжилогопоме-
щенияобусловленывтомчислеитойсоциальнойфункцией,которая
возлагаласьнажилье.Жильебылонепростоимуществом,ноисвоего
родаотличительнымпризнакомдлятого,комуоносдавалосьвнаем,
взависимостиотместарасположения,площадиистепеникомфорта.
Постепеннодоговоримущественногонаймажилогопомещения
былвыведеннаграницучастногоипубличногоправа.ВГражданский
кодексРСФСР1922г.нормыонаймежилыхпомещенийвсеещебы-
лирасположенывглаве«Имущественныйнаем».Окончательноевы-
ведениепроблемжилыхпомещенийвособыйинститутбылозакреп-
леносистемнымпостановлениемЦИКиСНКСССРот17октября
1937г.«Осохранениижилогофондаиулучшениижилищно-комму-
нальногохозяйствавгородах»1.
Итак,насегодняшнийденьмыимеемдваустоявшихся,развитых
гражданско-правовыхинститута–арендуинаемжилогопомещения,
1Собраниезаконодательства(далее–СЗ)СССР.1937.№69.Ст.314.
Вступительноеслово 7
выраженныхвдвухглавахГражданскогокодексаРоссийскойФеде-
рации(далее–ГКРФ)–34и35,атакжевцеломрядезаконодатель-
ныхиподзаконныхактовпоихповодуиогромноммассивесудебной
практикикакарбитражныхсудов,такисудовобщейюрисдикции.
Внастоящеевремянормыодоговореарендывцеломиоботдель-
ныхеговидахсодержатсянетольковГКРФ,ноивиныхнормативных
правовыхактах,вчастностивЗемельном,Лесном,Водномкодексах,
КодексеторговогомореплаванияРФ,федеральныхзаконахот21июля
1997г.№122-ФЗ«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижи-
моеимуществоисделоксним»1,от29октября1998г.№164-ФЗ«О
финансовойаренде(лизинге)»2,от25июня2002г.№73-ФЗ«Обобъ-
ектахкультурногонаследия(памятникахисторииикультуры)наро-
довРоссийскойФедерации»3,от24июля2002г.№101-ФЗ«Обобо-
ротеземельсельскохозяйственногоназначения»4,от8ноября2007г.
№257-ФЗ«Обавтомобильныхдорогахиодорожнойдеятельности
вРоссийскойФедерациииовнесенииизмененийвотдельныезако-
нодательныеактыРоссийскойФедерации»5имногихдругих.Одним
изглавныхдокументов,содержащихразъяснениязаконодательства
обаренде,являетсяпостановлениеПленумаВысшегоАрбитражно-
гоСудаРоссийскойФедерацииот17ноября2011г.№73«Оботдель-
ныхвопросахпрактикипримененияправилГражданскогокодекса
РоссийскойФедерацииодоговореаренды»(вред.Постановленияот
25января2013г.№13).
Нормыодоговоренаймажилогопомещениясодержатсянетоль-
ковгл.35ГКРФ,новпервуюочередьвЖКРФ,атакжевЗаконеРФ
от4июля1991г.№1541-I«ОприватизациижилищногофондавРос-
сийскойФедерации»,сизменениямиидополнениями,огромномко-
личествеподзаконныхактовкакроссийского,такирегионального
уровня.Дляприменениянормгражданскогоижилищногозаконода-
тельстваважнейшеезначениеимеетпостановлениеПленумаВерхов-
ногоСудаРоссийскойФедерацииот2июля2009г.№14«Онекото-
рыхвопросах,возникшихприпримененииЖилищногокодексаРос-
сийскойФедерации»6.
***
1СЗРФ.1997.№30.Ст.3594.
2СЗРФ.1998.№44.Ст.5394.
3СЗРФ.2002.№26.Ст.2519.
4СЗРФ.2002.№30.Ст.3018.
5СЗРФ.2007.№46.Ст.5553.
6БюллетеньВерховногоСудаРФ.2009.№9.
8 Вступительноеслово
Предлагаемоеизданиесодержитпостатейныекомментариикгл.34
«Аренда»игл.35«Наемжилогопомещения»ГКРФ.Авторамиэтих
комментариевявляютсяпредставителиразныхюридическихшкол
инаправлений.Вкнигепроведенанализгражданскогоижилищного
законодательства,рассмотренасудебнаяпрактикаарбитражныхсудов
исудовобщейюрисдикции.
26 января 1996 г. № 14-ФЗ
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят Государственной Думой
22 декабря 1995 г.
ЧАСТЬ ВТОРАЯ
(В ред. федеральных законов от 12.08.1996 № 110-ФЗ, от 24.10.1997 № 133-ФЗ,
от 17.12.1999 № 213-ФЗ, от 26.11.2002 № 152-ФЗ, от 10.01.2003 № 8-ФЗ,
от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 26.03.2003 № 37-ФЗ, от 11.11.2003 № 138-ФЗ,
от 23.12.2003 № 182-ФЗ, от 29.12.2004 № 189-ФЗ, от 30.12.2004 № 219-ФЗ,
от 21.03.2005 № 22-ФЗ, от 09.05.2005 № 45-ФЗ, от 18.07.2005 № 89-ФЗ,
от 02.02.2006 № 19-ФЗ, от 18.12.2006 № 231-ФЗ, от 30.12.2006 № 276-ФЗ,
от 26.01.2007 № 5-ФЗ, от 20.04.2007 № 53-ФЗ, от 26.06.2007 № 118-ФЗ,
от 19.07.2007 № 197-ФЗ, от 24.07.2007 № 218-ФЗ, от 02.10.2007 № 225-ФЗ,
от 25.10.2007 № 234-ФЗ, от 04.11.2007 № 251-ФЗ, от 29.11.2007 № 287-ФЗ,
от 06.12.2007 № 334-ФЗ, от 24.04.2008 № 49-ФЗ, от 14.07.2008 № 118-ФЗ,
от 25.12.2008 № 280-ФЗ, от 30.12.2008 № 308-ФЗ, от 09.04.2009 № 56-ФЗ,
от 17.07.2009 № 145-ФЗ, от 08.05.2010 № 83-ФЗ, от 07.02.2011 № 4-ФЗ,
от 18.07.2011 № 216-ФЗ, от 19.07.2011 № 248-ФЗ, от 19.10.2011 № 284-ФЗ,
от 21.11.2011 № 329-ФЗ, от 28.11.2011 № 336-ФЗ, от 28.11.2011 № 337-ФЗ,
от 30.11.2011 № 363-ФЗ, от 14.06.2012 № 78-ФЗ, от 28.06.2013 № 134-ФЗ,
от 02.07.2013 № 185-ФЗ, от 23.07.2013 № 251-ФЗ, от 02.12.2013 № 345-ФЗ,
от 21.12.2013 № 363-ФЗ, от 21.12.2013 № 379-ФЗ, от 28.12.2013 № 416-ФЗ,
с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 № 15-ФЗ,
Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 № 21-П)
Глава 34. аренда
§ 1. Общие положения об аренде
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во вре-
менное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате ис-
пользования арендованного имущества в соответствии с договором, являют-
ся его собственностью.
1.Договораренды(имущественногонайма)являетсяоднимизнаи-
болеераспространенных.Онизвестениздревлекакнаиболееадекватная
правоваяформапередачиимуществавовременноепользованиезаплату.
Историядоговораарендынасчитываетоколодвухтысячелетий.До-
говорарендыинекоторыееговидыбылиизвестныещевДревнемРиме.
Римскоечастноеправоразграничивалотриотдельныхдоговоранайма:
«а)наемвещей(locatio-conductiorerum),б)наемуслуг(locatio-conductio
operarum),в)наемработыилиподряд(locatio-conductiooperisилиoperis
faciendi).Общеемеждуэтимитремядоговорамиусматривалосьвтом,
чтооднасторонаобязуетсяпредоставитьдругойсторонепользование
известнымобъектом,адругаясторонаобязуетсяуплатитьпервойсто-
ронезапользованиеопределенноеденежноевознаграждение»1.
Нормыодоговореимущественногонаймабылиизвестныкакдо-
революционномуроссийскому,такисоветскомузаконодательству.
ВСводезаконовРоссийскойимперииимущественнымнаймом
признавалсядоговор,всилукоторогооднастороназаопределенное
вознаграждениеобязываласьпредоставитьдругойсторонесвоювещь
вовременноепользование.Предметнайма,срокпользованияивозна-
граждениезанегосоставлялисущественныеусловияэтогодоговора2.
1Краснокутский В.А.,Новицкий И.Б.,Перетерский И.С.и др.Римскоечастноеправо:
Учебник/Подред.И.Б.Новицкого,И.С.Перетерского.М.:Юристъ,2004;СПС«Кон-
сультантПлюс».
2См.:СводзаконовРоссийскойимперии.СПб.:Изд.Я.Канторович,1896.Т.10.
Ч.1.Ст.1691.