(17 Adet Parsel ), TOKİ Yıldızkent Projesi 3. ve 4. Etap Bitişiği, Kapaklı

28 Pages·2013·3.37 MB·Turkish

DEGERLEME RAPORU
EMLAK KONUT GYO A.S.
Kapakh - Gerkezkéy / TEKIRDAG
(17 adet parse! )
WNOVA

YONETICi 6ZETi

Dederlemey! Talep Eden + Emiak Konut Gayrimenkul Yatiim Ortakli A.S,
Raporu Hazn Nove Tupinmaz DeYerieme ve Danigmantik A.
‘Talep Tarihi 2 21 Mart 2013

Deferlenen Millkiyet Haktary Tam molklyet

Raporun Kenusu 1 Pazar deter tesaith

Ekspertiz Tariht 2 25 Mart 2013

Rapor Tarihi 1: 28 Mart 2013

Muigteri / Rapor No + 031 - 2023/3530

nnd Mabsllesi, Kapakl Parsellar (17 adet persel),
i TOKI Vildzkent Projes! 3. ve 4. Etap tii,
Kepakit = Cerkerkby / TEKIRDAG

Detjiertame Konus.
Gayrimentalllerin Adres!

Tetirdag 1, Cerkexky tiges!, Kepakli Kayd'nde

‘Tapu Bilgileri Seti Kronur topiam 371,235,89 m* yozolgumld 17 adet
parsel (Bkz. Rapor ~ Mulkiya Durum)

Sohibi Emiak Konut GYO AS.

imar Durumu Bz. Belediyede Yapilan incelemeler

Parsellerin Toplam ae

coreete 971.235,69
Bu rapor, yukarida adres! belirlen parsellerin toplom
pazer ‘deferinin tespitine yonelix olarak

Raporun Konus + hazirianmistr

GAYRIMENKULLER i¢iN TAKDER EDILEN TOPLAM DEGERLER (KDV Horie)
sellerin Toplam Pazar Defer 91.297.000,-7. | 50.246.000,-USD

RAPORU HAZIRLAYANLAR

Zonumla Deferleme Uamant Dejerieme Uzmant
‘rur KAYHAKEAYRAKTAR Seri ARDARAN
(se sane Belge No: 01223) (904 uses Belge Hor #02228)

4 rapor, Sermaye Fiyasasi Kurul‘nun Seri Viti, to: 35. soyil "Sermaye Plyasen Neveu
Gorcevesinde Defer Mlzyet|Vereuek Sirktlerve Su Siketarin Kurulea Usteye.Aarnlorme
Tighin Esaslr Hektinda Teblg™ hokumlen (i eurulun 20.02.2007 tanh we 27/781 says kararnde
ver alan” Daterleme Reporiarinda Bulunmast Gereken Aegan Husulor”cercevesinde Hace

NOVA TD RAFOR NO: 2013/1530 ¢
NOVA

IciNDEKtLER

1.B0LON DEGERLEME RAPORU OzETI... 3

2. BOLI SIRKET VE MUSTERtYd TANITICT BILGILER... 4
2.1 SIRKETETANTICT SILGILER, 4
2.2 _ wUsverivi TANITICT BILGILER.. 4

3.B0L0M — DEGER TANIMT, GECERLILIK KOSULLAR VE UYGUNLUK BEYANE.. “5
3.1 DEGER TANIMI VE GEGERLILIK KOSULLART.... “3
2:2 MOSTER? TALEPLERININ KAPSAMI VE VARSA GETIRILEN SINIRLAMALAR os. 6
3.3 UYGUNLUK BEYARI, 6

4. BOLOM GAYRIMENKULLERIN HUKUIK TANIMI VE MESH. KURUMLARDA YAPILAN
INCELEMELER
44. GAYRINENKULLERIN MULKIYET BUSUMU
42° iLGiLt TaPU sich. HODURLUGUNDE YAPILAN INCELEMELER
4.3 {LGILT BELEDIYE'DE YAPILAN INCELEMELCE
4.4 TASINMAZLARIN SON OC VILLIK OONEMDE MOLKIYET VE HUKUKA
DURUMUNDAKE DESISIKLIKLER.
4.4.1 Topu Sia! Modaria§0 incelemest
4.4.2 Balediya inceleresi
4.4.3 Kadasta Incelernes|
S.C0LOM GAYRINENKULLERIN CEVRESE: VE Fizitd BILCILERL
5.1 GAYRIMENKULLERIN CEVRE VE KOWUMU
5.2 PARSELLER HAKKINDA GENEL BiLGiLER
5.3 EN VERIMLI VE EN ivi KULLANIM ANALIZE
‘6. BOLUM PAZAR BILGILERINE ILISKIN ANALIZLER wer
‘61 TURKIYEDDE YASANAW EKONOMIK KOSULLAR VE GAYRIMENKUL PIYASASININ
awattzt
5.2 BOLGE ANALIZI ie
5.3, GAYRIMENKULLERIN DEGERINE ETKi EDEN GZeT PAKTORLER

64. PIYASA ARASTIRMAST 18
7. BOLUM GAVRIMENKULLERIN DEGERLENE SURECL. A?
7A DEGERLENE YONTEMLERE . oA?

7.2 _ GAYRIMENKULLERIN DEGERLEMESINDE KULLANILAN YORTEMLER. 18
8, BOLUM GAYRIMENKULLERIN PAZAR DEGERININ TESPITL

8.1 EMSAL KARSILASTIRVA YONTEME VE ULASILAN SONUG
8.1.2. ULASILAN SONUG ...

6.2 GELIR IRDIRGEME YONTEHL VE ULASILAN SONUG.

8.3. U2MAN GOROSU....

8.4 TASINMAZLAR it SIRKETINIZ TARAFINDAW HAZIRLANHNS SOW OG YIL

ICERISINDEKI GAYRIMENKUL DEGERLEME RAPORL
2.86" SONUC...

NOVA TO RAFOR WN
MNOVA

1. BOLOM DEGERLEME RAPORU OZETL

“i ) | Gerkezksy Kapatiiéa konumiw 17 adet
DEGERLENE KONUSU igiN tsHE |= | Farce tplam poze dee test

DEGERLEMEYE TALEP EDEN KURUM |: Emiek Konut GYO AS.

| Nove Tasinmaz Dederieme ve
RAPORUMAZIRLAYANKURUM 2 | Both Ta
RAPOR TARIHE + | 28 Mart 2013

|_| Tekirdad Ii, Cerkezkoy digesi, Kapakl
| Tapu Bieter? |] Kyonde Konuru toplam 37.238,68
sv yézélgumid. 17 adet parsed

MEVCUT KULLANID

arseller bos durumdacirlar.

tMar DURUMU 7) Bz. 4.3. lol’ Belediyeae—yanlan

sncelemelcr

DEGERLEME RAPORUNDA TAKDIR OLUNAN DEGERLER (KDV Haric)

Parsellerin Toplam Pazar Dejeri | : | 91.297.000/-7L

NOVA TD RAPDR NO: 2913/1530

cs
NOVA

2. BOLUM SIRKET VE MOSTERIVE TANITICT BILGILER
2a. SIRKETE TANITICI BiLGILER

SinKeTIN UNVANT + Nova Tasinma Deterleme ve Danigmanlik AS,

StRKETIN ADRESi + Atatork Mahallesi, Vedat Gtnyol Cadées), Zim-ot
Ses, No: 3, Dalre: 4 Atagenle / ISTANBUL

TELEFON NO + +90 (216) 455.26 68

FAALLYET KONUSU + YOrdrlakteki mevzuat cercevesinde her tOr1d resml

vve Brel, gersek ve tézal lai ve kuruluslare alt
‘gayrimenkuller, gayrimenkul projeled ve
vgayrimencule " dayali hak ve feydaler ile
Imentullein” yerinée tespitl ve dederlemesin:
‘yanmak, degeilerini tespit etmeye yonelik. tim
Faporlari dizeniemek, —anallz ve fzhilite
Sligmalannt sunmak ve problem|) durumiarde
‘6rds raporu vermekcie

KURULUS TAREHE + 16 Mayis 2012
SERMAYESI + 270,000,-71
‘TicareT siciL No 2 777A
KURULUSUN VAYINLANDIEE

TECARET SiciL GAZETESI'NIN

TARIH VE NO.SU + 23 Mayis 2011 / 7020

Not-t: Sirket, 29 Temmuz 2914 tert itbaryle eagbekarik Sarmaya Ayasass Kurui‘nan
(Seq *ayrimenial Doferieme Skate Ustes'ne alrmupti.

Not-2: Siete, Bankaallk Dzenleme ve Danetlere Kirulnun (ROD) 28.06.2012 tarih ve
4821 nolu karan le cederiare Hemet yedil vermis,

2.2 Misrerivi TANITICI BILGILER

simKeTin ONVANE + Emiak Konut Gayrimenkul Yatirun Ortaklii A.S.

StRKETIN ADRESt {.Atatork Mahaliesi, Turgut Ozal Bulvan,
Gardenya Plaza, No: 11/6
Atagehie/ ISTANBUL
TELEFON NO 10 (216) 5791515
SDENMis SERMAYESE 500.000,- Th.
HALKA ACIKLIK ORANT Se 25
FAALIVET KONUSU + Sermaye Plyasast Kurulu'run, gayrimentut yeti
ortakiklarina liskin duzenlemelerinde yer emeg ve
onularla gtigel etinek esas oleraie
geyrimenkullere, gayrimenkullere dayali_sermaye
aiyasasi araglenna, ceyrimerkul projelenine ve
‘eyrimerkullere deyali Reklars yatinm yapmek izere
ye kayiti sermayelt olarak kurulmug helka eck
‘neni ora

PORTFOYUNDE YER ALAN
GAVREMENKULLER + Tivklye’rin gest bélgelerinde yer alan mune
‘gayrimenkuller

j
NOVA

3.B6LUM -DEGER TANIMI, GEGERLILIK KOSULLAR VE
UYGUNLUK BEYANI

3.1 DEGER TANIME VE GECERLELiK KOSULLART

Bu repor, mlstertnin talebl Gzerine acresi belirtilen tagmmelarin toplam pazer
{eerlerinin tespltine vine olarak bazirianmisur,
Pazar daijeri:

Bir inulkun, Istek alic ve Istekil sata arasinda, taraflann herhengi bir iiskiden
ethilenmeyecedi gartiar altinds, hicoir zorlame olmadar, basiretl ve Konu hekkinga
‘eter bilo sabibi killer olarak, uygun bir pazariama sonrasinda degerleme tarihinde
gergeklesilrecekler! alim satim Igleminde ef dedist-mest gerektifi takdlir edilen tahmini
tuterdir,

Bu deGerleme geligmasinda agadidak! husustaan gecerilis) verseyilmaktadir,

+ Analiz ectlen gayrimenkullerin tOrd ile ight olarak meveut bir pezann verligy

pesinen kabul ecimistir.

~ Ala ve solic mail ve mantikt hareket etmekted eer,

TTarafiar gayrimentuliar ile ig her konuda tem bilg! sahibidvier ve kenliterine
azar feydayi saflayacek sekilde harcket etmektediner.

GGayrimenkullerin satis icin mal bir sire tarinmusti,

Odema naiit vaya benzeri araciarla pesin olarak yepulmaktad,

Gayrimenkullesin alm - satim Isler sirasinda gerekebllecek finaneman, piyass
Falz orenlen tnerinden garceklestiriimeltedir

Vergi deveri:

Bir malkii, tall yesalarda yer alan tanimlen esas elan dedaricr. Her ne kadar bas
mevzuatlards pazer degen, dederlemenin asast olarak belie de bu degerin taki icin
kullerian yeklagimiar, yukanda tanimlanan pazar dajerincen farkl sonuclara neden

blabili. Bu nedenla vergl daGerl, aks! agie bir gekllde belrtilmedisi madderse cazer
eijer le uyumlu olarak aeTimer ve “parar deer dis! deder” olarak kabul edi,

Pazar dedert digi dederleme esasien, Pazar deljerini exes alan degerlemelerin
‘temelini olusturen alm ~ satir deijerinis aksine Kullarien ceteriat veya belil bie mitkan
Dell blr kullantaya yEnelik belie bir kullaniminin dejerint
kullerlebiir,

nin etek isin

No: 2013/1530
MNOVA

3.2 MUSTER TALEPLERININ KAPSAME VE VARSA GETIRILEN
SINTRLAMALAR

Bu rapor, Emlsk Konut Gayrimenkul Yatinm Ortakikji A.G.'sin talebine istinaden,
sinket portfOyUnde bulunan gayrimenkullarin pazer deGarlerinin tespitine yBnelik elarak

1un See VIM, Ho: 35 sayih “Sermaye Piyasas! Mevzuat
Gercevesinde Deferleme Hizmeti Verecek Sirketlere ve Bu Girketlerin Kurvica Listeye
Alomelanina iigkin Esaslar Hekdanda Teblg” haktmler le Kurul'un 20.07.2007 tarih ve
27/781 sayil kerannda yer alan “Deverleme Raporiarnda Bulunmasi Geraken Asgeri
Hususiar” standertlarinda nazirenen gayrimenkul degerleme raporudur, Tarafimize
muster! tarelindan getirlen herhangl bir siriiama bulunmamektadhr.

Senmaye Plyasas: Kurul'n

3.3. UYGUNLUK BEYANT

Biloimiz ve inanglaninz cedrultusunde agagidaki hususlar teytt

+ Raporda sunulan bulgular sehip cldugumuz ttim bileler cercevesinde
ogrucur.
Reporda belts anelider ve sonuglar sadece bellrtten varsayimlar ve
xosularie ksh olup Kissel, tarafer ve ényaraistr profesyonel anail, fikir ve
senuclardan olugmaktadie.

= Dellerlame konusunu olusturan mOlklevle Illi alarak gincel veya geleceie
Bnd hlebirlaim'2 yoktur. Bu isin Icinceld teraflara karsi herhang! isise! bir
karimiz veya én yarguntz bulunmamaktzcir

+ Bu girevie lg olavek verdifini7 hlzmat ve aleiSimiz Geret, migterinin amact
Jehine sonuclanacak bir ydne veya Snceden ceptanmis sonuglarin gligtiiimes!
ve bildisimesine veya bu deijerlemenin tasarlanen kullanimyta dogrudan li
‘Sonraki bir olayin meydene gelmesine bagir dedi

= _Defferieme shiek! kural ve performans standartianina gbre gergeklestiilmistr.

-_ Raperlama agamasioda gorev alenlar mesiek editin gertlanns saniptir.

+ Bu raporun konusu olan mélkler gahser Incelenmistr. Betierleme galismasinds
‘rev slanlann deijeriemest yaplan mélklerin yeri ve tard kenusunda dahe

kta.

Raporda belirtilen Kiser harlcinde hig kimse bu rapovin hazirlanmasinda

-mesiek! bir vardimela bulunmamistr

‘enceden deneyim bul
NOVA

4. BOLUM GAYRIMENKULLERIN HUKUKE TANIMI
VE RESMi KURUMLARDA YAPILAN
ANCELEMELER

4.1 GAYRIMENKULLERIN MULKLYET DURUMU

saniai + Emlak Konut Gayrimental Yat Orteldi AS.
iui Tekirdad

ingest + Gerkenky

Koyo Kapald

YEVMIVE NO: 10446,

ch No 207

‘TaPU TARIHE :28.13.2005

arta no | ADK [PARSEC[trewian | SAYER | VORBLGURU

P| Fisezooon [asec | | ae | Sosa | 7 Sa
F_[FIBEROGRR TEE [1] wee | 2088 | RES

3) Fieez0baa | asa? | 7 ‘asa | 20483 41.408,11 —]
“4 =| FISB20N2A | 1548 Ey Arsa 20484 30.079,19
5 | Haezoza [iss9] 7 asa | 2085) 2.433,28
6 |risma0ba5 [3565 [ 3] yes | 2a asa
7 | FIsB20b2p | 1551 1 ‘arsa | 20490 +26.561,86
8 | Fase2002c [1552 T ‘Arsa 2a 33.891,67
3 [Fiss2aec | 1552 “ara | 20452 | 4.60347
ed
Trp Frswsooe | 135¢{ 1 | ayga | 204 ——GaSS750
12~| FA9620D26 | 1555 T Ansa. 20495 17.835,22
Ta Flos90008 | 1586 | 1 —aeeg 2056 | “a.com
ie _Fiss20026 | 1557 [1 farsa 20497 | 41,758,108
(13 [Fase20026 [5581 | area | 20850 —25.307,48
16 _| Fi9620026 | iss 3 arsa ‘20500 3.701,88
7 Raemore TS] [yee bos | ineraas
Toran [S759
MNOVA

4.2 iLeiti TAPU SiciL MUDURLUGU'NDE YAPILAN INCELEMELER

Tekirdad Il, Gerkezkdy iigasi Tapu Siel Muduriigu'nde okspertiz tarihl itibarivle
yasilan incelemelerde rapors kenu taginmazlar Uzerinde herhangi bir ipotek, haciz veya

Jastlayie seche rastlanmamist:

‘Tapu incelemesi itibariyle degerlemeye konu tasinmaziarin sermaye
plyasest mevzuati hUkimler! cercevesinde Gayrimenkul Yatiim Ortakiut
portféylinde “arsa” olarak bulunmasinda herhangi bir sakinca olmadigt g8rlig ve
kanaatindeyiz,

4.3. iLeiti BELEDivE’DE YAPILAN iNCELEMELER

Kapakli Belde Selediyesi Imar Middrliijuinde yeplan incelemelerde taginmazarn
04.06.2007 tach ve 130 sayih Belediye Meclis Karani ile onaylanan tascik tarihii 1/1000
‘lgekli revizyon uygulame imar plan’ kepsaminda kaldii ve sahio clduklan lejantlar ve
yapilasma sartlaninin se tabloda belirildii sekilie olcuklan éijrenilmistr.

stra | ADA | PARSEL

resales bees Lean YaPILASMA 9ARTI
ee Kenut Alani | Emsal(E) : 157 Aymk rizem / Hos 30,59 m
a ES Knut Alani | Emel (€) = 1,15 / Aynk rizsm / Hye. 30,50 0
Ee ae Konut Alani | Ema (8): 1,45 Aymicnizam / Hye 30,50 m
a [ae Kent Alani | Emsal (2): 1.57 Aynk rlzam / Hy
Set Kenut alani | Emeal (=): 4.45 / aynk elzam /H
s [se 3 Kenut Alani | Emel (6): 1,45 / Ak rlzam / Hos 30,50 m
Ea EL Kenut Alani | Emeal (6): 1.45 / Ayn rizam / Hyoe 30,50 m
ie Ecc onut alani | Emsal(e) £1,197 aymk rizam f Hoye: 30,50 m
9 [asa] 2 Arty. yesst
co Ec Knut Alan | Pra (e) = 1157 Avmik nlgam / Has
ae ec es Konut Alani Emsal (2) = 1,45 Aymicizam / Hyee
we [ass |: Kenut Alani | Emsal (2) : 1,45/ Aymk nizem /H,
Lees EL Kenut Alani | Emsai (2): 4,45 / Aymk rizam ft
Ema Ea Kenut Alan | Emea (2) 2,15 / Ayn nigam / Hyon
Eoas Ec anu Alan | Pra (e) © 1157 AVR RI23M f Hyoe?
oe veares Alay | Emsal(E)= 1207 AVRK ABM / Hpac
ae onat Alan | Emeal (2) 1,15 AymienIzarn 7 He? 3050
Nova TD RAPOR|NO: 2013/2530 : v
MINOVA
Belediye yethilieri ile yapilan gSriigmelerde, 1552 ada, 2 no'ly parsel dzerinds
halihaziéa taal durumda olan bir artma tesisl bulunduu, bu tesisin belediye tarafindan
igletiif ve mitkiyetnn Kapakl Gulediyest'ne Dede elarak devrectiece enlist.

imar durumu incelemesi itibariyle degerlemeye konu taginmaziarin
sermaye plyasasi mevauat: nukimleri cercevesinde Gayrimenkul Yatirim
Ortakligi portféylinde “arsa” olarak bulunmasinda herhangl bir sakinca almadigt
Brig ve kanaatindeyiz.

Emsal (E): Yapnn bitin katardal alanlon topline parse alarm oranindan elde ealen sad.
Kalla aia; todrum, asma, ceime ve cat ketiar ve kapal givalar cal kullanlabien
btn katlann sskilir gettan conrad alanien toplomidr. Ask ghkmalar ve ig yokselti
1.80 m'yi asmayan ve yelnzca tesisn gccidh lesisut gale ve Katia lle doar
amact olmeyan ve yepimin Kendl gereksinmes! iin otopark olarak Kulanian bollm ve
‘tar bu alana kabimedar. Kulanablen kalar deyiminden, konut, is yer, elenme ve
dleame yerka gitt olurmaya, calmaya, eflenmeye ve inlenmeye ayeimak Lzere
vyeplan bslimler arias.

NOVA TO RAPQR KO: 2013/1530 t
8