voldoet de pachtwet aan de noden van de huidige samenleving?

206 Pages·2017·2.13 MB·Dutch

VOLDOET DE PACHTWET AAN DE NODEN

VAN DE HUIDIGE SAMENLEVING?

RECHTSVERGELIJKEND ONDERZOEK VLAANDEREN – ENGELAND

Aantal woorden: 71.200

Celine Van De Velde
Studentennummer: 01307915

Promotor: Prof. dr. Geert Van Hoorick
Commissaris: Mevr. Jennifer Callebaut

Masterproef voorgelegd voor het behalen van de graad master in de Rechten
Academiejaar: 2017-2018

DANKWOORD
“Moeilijk betekent niet onmogelijk. Het betekent dat je hard moet werken”. Het resultaat van het harde
werken is deze omvangrijke masterproef. Dit werkstuk vormt de laatste etappe van de vijfjarige
rechtenopleiding en is totstandgekomen dankzij enkele personen die ik hierbij zou willen bedanken.

Vooreerst gaat mijn dank uit naar professor dr. Geert Van Hoorick om mij de mogelijkheid te geven
over dit onderwerp te schrijven. Bedankt om tijd vrij te maken voor het enthousiast beantwoorden
van mijn vragen en het meegeven van nuttige tips. Ook mevrouw Jennifer Callebaut verdient het om
in de bloemetjes te worden gezet. Zij stond altijd klaar met goede raad en een luisterend oor tijdens
enkele moeizame momenten. Haar enthousiasme over het vastgoedrecht werkte aanstekelijk en
motiveerde mij om door te zetten.

Dank aan de heer Herman De Croo, Minister van Staat en Vlaams volksvertegenwoordiger en de heer
Raf Van Bedts, adviseur binnen het Vlaams Parlement. Zij bezorgden mij belangrijke informatie en
stonden altijd ter beschikking voor verdere vragen. Dank aan mevrouw Emmeline Blondeel en de heer
Wim Stoop van het Departement Landbouw en Visserij voor het kritisch beantwoorden van mijn
vragen. Dank aan meester Jan Opsommer, advocaat bij de balie van Oudenaarde. Zijn tips over dit
onderwerp vormden een grote hulp en zijn passie voor het agrarisch recht kon ik ten zeerste
appreciëren.

Het volgen van deze opleiding was bovendien niet mogelijk zonder de steun van mijn papa en Vanessa.
Bedankt om in mij te geloven en om tijdens de late lesuren de zorg van mijn geliefde viervoeters op
jullie te nemen. Mijn dank gaat ook uit naar oma Rosanne. De kaarsjes die zij tijdens de
examenperiodes deed branden, hebben zeker en vast geluk gebracht. De talrijke papers die ik tijdens
deze opleiding heb geschreven, zouden niet dezelfde zijn geweest zonder de opbouwende
opmerkingen van tante Leen. Bedankt daarvoor. Tot slot wil ik mijn vriend Dieter bedanken. Bedankt
om in mij te geloven, mij aan te moedigen en om er altijd voor mij te zijn.

Celine Van De Velde
Brakel, 12 mei 2018.
I

INHOUDSOPGAVE
INLEIDING ........................................................................................................................................................ 1
METHODOLOGIE .............................................................................................................................................. 3
TITEL I: OVERZICHT VAN DE KNELPUNTEN ........................................................................................................ 6
TITEL II: RECHTSVERGELIJKEND ONDERZOEK VLAANDEREN EN ENGELAND ...................................................... 9
HOOFDSTUK 1: TOEPASSINGSGEBIED VAN DE REGELINGEN ............................................................................................... 9
Afdeling 1: Toepassingsvoorwaarden ............................................................................................................ 9
Afdeling 2: Cultuurcontracten of seizoenpachten ........................................................................................ 18
§ 1: Het principe van cultuurcontracten of seizoenpachten ...................................................................................... 18
§ 2: Het Cassatiearrest van 29 april 2010 .................................................................................................................. 21
HOOFDSTUK 2: VORM EN BEWIJS VAN DE PACHTOVEREENKOMST .................................................................................... 25
Afdeling 1: Geschrift verplicht? .................................................................................................................... 25
Afdeling 2: Bewijs van de pachtovereenkomst ............................................................................................. 29
HOOFDSTUK 3: DUUR VAN DE PACHTOVEREENKOMST EN ALTERNATIEVE CONTRACTEN ........................................................ 33
Afdeling 1: Het principe: pachtovereenkomst van negen jaar ..................................................................... 33
§ 1: Overzich van de huidige regeling ........................................................................................................................ 33
§ 2: Kritiek op de huidige regeling en eventuele alternatieven ................................................................................. 37
Afdeling 2: Langere pachtovereenkomsten .................................................................................................. 43
§ 1: Loopbaanpacht ................................................................................................................................................... 43
§ 2: Pacht van zevenentwintig jaar of langlopende pachtovereenkomst .................................................................. 46
HOOFDSTUK 4: DE PACHTPRIJS ................................................................................................................................. 50
Afdeling 1: Berekening van de pachtprijs ..................................................................................................... 50
§ 1: Berekeningswijze ................................................................................................................................................ 50
§ 2: Pachtprijzencommissies ...................................................................................................................................... 53
Afdeling 2: Herziening van de pachtprijs mogelijk? ...................................................................................... 56
§ 1: Wet tot beperking der pachtprijzen… ................................................................................................................. 56
§ 2: … versus regeling uit de Pachtwet ....................................................................................................................... 57
HOOFDSTUK 5: DE TEELTVRIJHEID VAN DE PACHTER ...................................................................................................... 64
Afdeling 1: Het principe van de teeltvrijheid ................................................................................................ 64
Afdeling 2: Ruimte voor milieuvriendelijke landbouw binnen de Pachtwet? ............................................... 69
HOOFDSTUK 6: ONDERPACHT EN PACHTOVERDRACHT................................................................................................... 73
Afdeling 1: Onderpacht en pachtoverdracht versus ruilpacht ...................................................................... 73
Afdeling 2: Principieel verbod op onderpacht en pachtoverdracht en uitzonderingen ................................ 75
§ 1: Nood aan een schriftelijke toestemming van de verpachter .............................................................................. 75
§ 2: Uitzonderingen ................................................................................................................................................... 78
A: Familiale onderpacht of pachtoverdracht ........................................................................................................ 78
B: Bevoorrechte pachtoverdracht ......................................................................................................................... 79
III
Afdeling 3: Sanctie in geval van een niet-toegelaten onderpacht of pachtoverdracht ................................ 87
HOOFDSTUK 7: BEËINDIGING VAN DE PACHTOVEREENKOMST ......................................................................................... 90
Afdeling 1: Enkele algemene beschouwingen .............................................................................................. 90
Afdeling 2: Opzeggingsmogelijkheden in hoofde van de verpachter ......................................................... 101
§ 1: Bouw- en industriegronden .............................................................................................................................. 101
A: Doel van de opzeggingsreden ......................................................................................................................... 101
B: Begrippenkader............................................................................................................................................... 101
C: Verschillende variaties binnen de opzegging van bouw- en industriegronden .............................................. 102
§ 2: Opzeggingsmogelijkheden van een openbaar bestuur ..................................................................................... 106
§ 3: Opzegging voor persoonlijke exploitatie ........................................................................................................... 108
A: Begunstigden van de opzegging ..................................................................................................................... 108
B: Begrip “exploitatie” ........................................................................................................................................ 108
C: Bekwaamheids- en leeftijdsvereisten ............................................................................................................. 109
D: Stopzetting van de exploitatie ........................................................................................................................ 110
E: Hoofdberoep in de landbouw? ....................................................................................................................... 111
F: Verschil in behandeling tussen de verpachter en de pachter? ....................................................................... 112
G: Retroactiviteit van de rentabiliteitsoppervlakes ............................................................................................ 114
H: Speciaal geval: verpachter die eigenaar werd van het pachtgoed door ruil ................................................... 117
I: Opzegging voor eigen gebruik in kwetsbare gebieden?................................................................................... 118
§ 4: Opzegging van de pensioengerechtigde pachter .............................................................................................. 119
§ 5: Andere opzeggingsmotieven............................................................................................................................. 125
HOOFDSTUK 8: HET VOORKOOPRECHT VAN DE PACHTER ............................................................................................. 129
Afdeling 1: Het principe van het voorkooprecht ......................................................................................... 129
§ 1: Wanneer beschikt de pachter over een voorkooprecht? ................................................................................. 129
§ 2: Uitzonderingen op het voorkooprecht ............................................................................................................. 132
A: Geen persoonlijke exploitatie ......................................................................................................................... 132
B: Verkoop aan een wettelijk bevoorrecht familielid van de verpachter ............................................................ 134
C: Verkoop aan een openbaar bestuur of publiekrechtelijke rechtspersoon ..................................................... 134
D: Verkoop van bouw- of industriegrond ............................................................................................................ 138
E: Verkoop van onteigende grond ...................................................................................................................... 141
Afdeling 2: Verkeerdelijk aanbieden van het voorkooprecht en miskenning van het voorkooprecht ........ 142
§ 1: Verschillende mogelijke situaties ...................................................................................................................... 142
§ 2: Wat te doen bij twijfel over de eigenlijke toestand van het onroerend goed?................................................. 143
§ 3: Gevolgen van het verkeerdelijk aanbieden van het voorkooprecht en eventuele sancties ............................. 145
§ 4: Actiemogelijkheden van de pachter bij miskenning van het voorkooprecht .................................................... 148
TITEL III: CONCLUSIE ..................................................................................................................................... 149
BIBLIOGRAFIE ............................................................................................................................................... 154
BIJLAGE I: STANDPUNT LANDELIJK VLAANDEREN ......................................................................................... 173
BIJLAGE II: STANDPUNT ALGEMEEN BOERENSYNDICAAT ............................................................................. 181
IV
BIJLAGE III: STANDPUNT BOERENBOND ....................................................................................................... 187
BIJLAGE IV: STANDPUNT KONINKLIJKE FEDERATIE VAN BELGISCHE NOTARISSEN ........................................ 190
BIJLAGE V: STANDPUNT VERENIGDE EIGENAARS ......................................................................................... 195
V

LIJST GEBRUIKTE AFKORTINGEN
ABS Algemeen Boerensyndicaat
BS Belgisch Staatsblad
CLA Country Land and Business Association
DEFRA Department for Environment, Food and Rural Affairs
KFBN Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen
LV Landelijk Vlaanderen
NFU National Farmers Union
VE Verenigde Eigenaars
VLIF Vlaams Landbouwinvesteringsfonds
VLM Vlaamse Landmaatschappij
SALV Strategische Adviesraad voor Landbouw en Visserij
TFA Tenant Farmers Association
TRIG Tenancy Reform Industry Group

VI