projeto de edifício habitacional de alto padrão para público jovem usando o conceito de valor

221 Pages·2008·3.46 MB·Portuguese

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ANDRÉ LIBERATO GERAB
DANIEL RODRIGUES SILVÉRIO
LUCIO OLMO DADALTO
MARTIM GROSS RODRIGUES
RAFAEL REALI ESPOSITO
THAÍS LIMA ZACHARIAS

PROJETO DE EDIFÍCIO HABITACIONAL DE ALTO PADRÃO PARA
PÚBLICO JOVEM USANDO O CONCEITO DE VALOR

Trabalho de Formatura apresentado à
Escola Politécnica da Universidade de São
Paulo

São Paulo
Dezembro de 2008
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ANDRÉ LIBERATO GERAB
DANIEL RODRIGUES SILVÉRIO
LUCIO OLMO DADALTO
MARTIM GROSS RODRIGUES
RAFAEL REALI ESPOSITO
THAÍS LIMA ZACHARIAS

PROJETO DE EDIFÍCIO HABITACIONAL DE ALTO PADRÃO PARA
PÚBLICO JOVEM USANDO O CONCEITO DE VALOR

Trabalho de Formatura apresentado à
Escola Politécnica da Universidade de São
Paulo

Orientador:
Professor Doutor Francisco Ferreira
Cardoso

São Paulo
Dezembro de 2008
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RESUMO

Este trabalho aplica a teoria de análise de valor à concepção e desenvolvimento de
um projeto de um edifício residencial direcionado ao público jovem.

Para definir o público alvo, procurou-se um grupo que permitisse criar diversas
soluções que agregassem valor ao produto e que esse tivesse condições de
suportá-las financeiramente. O público considerado adequado é o público jovem,
pois é mais sensível às mudanças, tem exigências diferentes e ainda pouco
exploradas em relação ao modelo de família tradicional e, dada a evolução da
sociedade nas últimas décadas, possui um poder aquisitivo condizente com o
proposto pelo trabalho.

O estudo da Teoria de Análise de Valor, embasado nas teorias de inovação,
desempenho, sustentabilidade, análise de mercado imobiliário e avaliação de pós-
ocupação, baseou a concepção do produto (briefing) por ser uma metodologia que
se compromete a não envolver critérios subjetivos para mapear as necessidades do
público e cria soluções que realmente as atendam, desde que economicamente
viáveis.

A conclusão da etapa 1 apresenta o programa de necessidades que foi utilizado
para o desenvolvimento do produto no segundo semestre.

A etapa 2 apresenta o detalhamento das diversas áreas envolvidas no projeto do
salão de festas do edifício residencial, tendo como foco a engenharia de Valor e o
público alvo em questão.
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ÍNDICE
1 INTRODUÇÃO E OBJETIVO..............................................................................8
2 METODOLOGIA................................................................................................11
3 DEFINIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO PÚBLICO ALVO...............................12
3.1 Contextualização da Família.......................................................................12
3.2 Contextualização do Público-Alvo...............................................................14
3.3 Cenário Econômico e Poder Aquisitivo do Público-Alvo.............................18
4 ESTUDO BIBLIOGRÁFICO...............................................................................21
4.1 Estrutura da Revisão Bibliográfica..............................................................22
4.2 Estudo da Teoria de Inovação....................................................................24
4.2.1 Introdução e conceito...........................................................................24
4.2.2 A importância da Inovação...................................................................27
4.2.3 Tipos de Inovação................................................................................28
4.2.4 Os graus de inovação..........................................................................29
4.2.5 A Inovação e o valor............................................................................31
4.3 Estudo da Teoria de Desempenho..............................................................32
4.3.1 Histórico...............................................................................................32
4.3.2 Conceito e Definição............................................................................34
4.3.3 Exigências dos usuários......................................................................36
4.3.4 Condições de exposição......................................................................38
4.3.5 Requisitos e critérios de desempenho.................................................41
4.3.6 Métodos de avaliação..........................................................................43
4.4 Estudo da Teoria de Sustentabilidade........................................................45
4.4.1 Introdução............................................................................................45
4.4.2 Análise de Ciclo de Vida (ACV)...........................................................47
4.4.3 Alta Qualidade Ambiental (AQUA).......................................................49
4.4.3.1 Introdução.....................................................................................49
4.4.3.2 Certificação...................................................................................50
4.4.3.3 Qualidade Ambiental do Edifício (QAE)........................................52
4.5 Teoria de Análise de Mercado Imobiliário...................................................57
4.5.1 O conceito de marketing......................................................................57
4.5.2 Adequando o modelo de análise de mercado tradicional ao mercado
imobiliário...........................................................................................................59
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4.6 Estudo da Teoria de Engenharia de Valor..................................................62
4.6.1 Definição de Valor................................................................................62
4.6.2 Análise de valor...................................................................................63
4.6.3 Análise de Valor aplicada no Programa de Necessidades...................65
4.6.4 Modelo de Desenvolvimento do Briefing – Modelo SOFT...................66
4.6.5 Modelo Multi Criteria Decision Aid MCDA............................................68
4.7 Estudo da Teoria de Avaliação Pós-Ocupação...........................................70
4.7.1 Objetivos da APO................................................................................71
4.7.2 Restrições de uma APO.......................................................................73
4.7.3 Prazo de duração de uma pesquisa....................................................74
4.7.4 Variáveis básicas na formulação das questões...................................75
4.7.4.1 Avaliação técnico-construtiva e conforto ambiental......................75
4.7.4.2 Avaliação técnico-funcional..........................................................76
4.7.4.3 Avaliação técnico-econômica.......................................................77
4.7.4.4 Avaliação técnico-estética............................................................78
4.7.5 Amostra do público-alvo.......................................................................79
4.7.6 Pré-teste..............................................................................................79
4.7.7 Análise estatística................................................................................79
4.7.7.1 Diagrama de Paretto.....................................................................80
4.8 Análise das Teorias.....................................................................................82
4.8.1 Teoria de Inovação..............................................................................82
4.8.2 Desempenho........................................................................................83
4.8.3 Sustentabilidade..................................................................................83
4.8.4 Análise de Mercado Imobiliário............................................................84
4.8.5 APO.....................................................................................................84
5 ESTUDO EMPÍRICO..........................................................................................86
5.1 Caracterização e Análise de Empreendimentos desenvolvidos para o
Público Alvo...........................................................................................................86
5.1.1 Análise de Flats...................................................................................87
5.1.2 Análise de Lofts...................................................................................88
5.1.3 Análise do empreendimento Max Haus...............................................89
5.1.4 Análise de Flats, Lofts e Max Haus......................................................91
5.2 Enquetes Exploratórias com Agentes Envolvidos no Processo de
Construção de um Empreendimento.....................................................................92
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5.2.1 Usuários...............................................................................................93
5.2.1.1 A respeito dos itens externos ao apartamento..............................93
5.2.1.2 A respeito dos itens internos ao apartamento...............................94
5.2.2 Incorporador / Projetista.......................................................................96
5.2.2.1 Agra Empreendimentos Imobiliários S.A. (Incorporadora)............97
5.2.2.2 MCAA arquitetos (Projetista)......................................................100
5.2.2.3 Tercasa Engenharia (Incorporadora)..........................................103
5.2.2.4 Leone Arquitetura (Projetista).....................................................105
5.2.2.5 Análise das entrevistas com incorporadoras e projetistas..........108
5.3 Análise da parte Empírica.........................................................................109
6 FORMULAÇÃO DO PROGRAMA DE NECESSIDADES (BRIEFING)...........110
7 PROJETO........................................................................................................117
7.1 Contexto do Projeto do Salão de Festas...................................................117
7.1.2 Projeto da implantação do térreo.......................................................118
7.1.3 Programa de necessidades do salão de festas.................................120
7.1.4 Metodologia do desenvolvimento do projeto......................................122
7.2 Projeto Arquitetônico.................................................................................123
7.2.1 Dimensionamento do salão de festas................................................125
7.2.2 Relação com fornecedores................................................................131
7.2.3 Prazos de Entrega.............................................................................132
7.2.4 Orçamento.........................................................................................132
7.3 Estrutura...................................................................................................132
7.3.1 Projeto: concepção estrutural............................................................133
7.3.1.1 Vidros laminados duplos.............................................................135
7.3.1.2 Vento..........................................................................................137
7.3.1.3 Barras metálicas horizontais.......................................................145
7.3.1.4 Barras metálicas inclinadas........................................................148
7.3.1.5 Pórticos.......................................................................................153
7.3.1.6 Travamentos...............................................................................160
7.3.2 Fornecedores dos materiais utilizados...............................................162
7.3.2.1 Tipos de entrega de materiais e influência na obra....................163
7.3.3 Prazos de entrega..............................................................................164
7.3.4 Orçamento da cobertura....................................................................164
7.4 Isolamento Acústico e Sonorização..........................................................165
7
7.4.1 Projeto: introdução.............................................................................166
7.4.1.1 Sonorização ou PA.....................................................................172
7.4.1.2 Isolamento Acústico....................................................................180
7.4.1.3 Reverberação do Ambiente........................................................183
7.4.2 Fornecedores.....................................................................................184
7.4.2.1 Materiais utilizados.....................................................................185
7.4.3 Prazos de entrega e instalação..........................................................188
7.4.4 Orçamento.........................................................................................189
7.5 Conforto higrotérmico................................................................................190
7.5.1 Projeto higrotérmico dos ambientes...................................................191
7.5.1.1 Cálculo das cargas térmicas (CT) – ambiente “A”......................191
7.5.1.2 Projeto: cálculo das cargas térmicas (CT) – ambiente “B”..........194
7.5.2 Fornecedores.....................................................................................195
7.5.4 Prazos de Entrega e Instalação.........................................................197
7.5.5 Orçamento.........................................................................................198
8 ANÁLISE CRÍTICA..........................................................................................199
8.1 Projeto.......................................................................................................199
8.2 Fornecedores............................................................................................200
8.3 Prazos para a entrega...............................................................................201
8.4 Orçamento................................................................................................201
9 CONCLUSÃO..................................................................................................202
BIBLIOGRAFIA......................................................................................................204
APÊNDICE I............................................................................................................215
APÊNDICE II...........................................................................................................218
APÊNDICE III – Matriz de decisão........................................................................219
APÊNDICE IV – Banco de Imagens......................................................................221
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1 INTRODUÇÃO E OBJETIVO

O Trabalho visa apresentar uma abordagem diferenciada na concepção de
empreendimentos residenciais, pois o mercado imobiliário não satisfaz
adequadamente as novas exigências de grupos específicos da família brasileira
contemporânea (MEYER, 2000), uma vez que houve mudanças expressivas na sua
estrutura nas últimas décadas (NEGREIROS e CARNEIRO, 2004).

O novo modelo de família “é marcado pelo fenômeno do individualismo, peculiar dos
grandes centros urbanos”, no qual “deveres e privilégios são compartilhados” entre
os indivíduos do grupo familiar, permitindo, assim, sua maior independência
financeira, sobrepondo-se ao antigo modelo familiar. A figura masculina “era fundada
na relação com o trabalho e na virilidade” e a “feminina estava calcada na
preservação da sexualidade e no exercício da maternidade – (...) dedicação ao lar e
filhos” (NEGREIROS e CARNEIRO, 2004).

Neste novo modelo é predominante a instituição de famílias mononucleares e casais
sem filhos (NEGREIROS e CARNEIRO, 2004), definidos como público-alvo, desde
que jovens e com alto poder aquisitivo.

Para atender essas mudanças sociais, uma análise preliminar foi desenvolvida a
partir da premissa de que existem demandas habitacionais reprimidas nos grandes
centros urbanos brasileiros – tomando como base a metrópole de São Paulo. Foram
inicialmente escolhidos três segmentos para análise:

Moradia estudantil – esse público foi proposto por participar da realidade dos
integrantes deste grupo de trabalho além de ser uma grande demanda habitacional.
Uma grande universidade, como a Universidade de São Paulo, recebe 10.557 novos
alunos por ano nos cursos de graduação (Folha Online). Em contrapartida, observa-
se uma acentuada heterogeneidade entre os estudantes universitários, uma vez
que: uns são bolsistas; outros têm uma renda própria alta; há aqueles que moram
com os pais; e outros que viajam diariamente, pois não estudam nas cidades em
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que residem (ZANCUL, 2007). Assim, a definição exata do público alvo, sua faixa de
renda e a elasticidade da demanda, se tornam difíceis.

Moradia para terceira idade – considerou-se este público por apresentar
necessidades diferenciadas proporcionando a adoção de soluções tecnológicas
interessantes. Serviços de fisioterapia, plantão de enfermagem diuturnamente e a
acessibilidade são alguns exemplos de características na escolha do público alvo
por este tipo de habitação (AZEREDO, 2004).

Público jovem de alto poder aquisitivo – grupo de consumidores mais crítico,
pertencente ao novo modelo de família, o qual possui um nível de escolaridade
maior e goza de sucesso profissional, além de ter um alto senso de individualidade
(LAGE, 2006). Tomando como base a evolução demográfica de São Paulo, observa-
se que o “jovem rico” ocupa regiões onde antes somente habitavam famílias ricas,
ratificando seu processo de intenso crescimento nas últimas décadas (MARQUES,
2004).

A aparente baixa elasticidade da demanda da moradia estudantil e a aparente
excessiva adoção de soluções de serviços na habitação de terceira idade (em
relação às poucas soluções que agregariam valor pelas técnicas construtivas),
dentre os grupos acima analisados, o público jovem foi o escolhido. Aparentemente,
possui uma demanda mais fácil de ser qualificada, apresenta uma elasticidade de
demanda maior e possui maior aceitação de inovações que os demais grupos.

Este grupo familiar possui alto poder aquisitivo e acesso ao crédito imobiliário, dada
a redução das taxas de juro e estabilidade econômica observadas nos últimos anos.
Outra característica é sua identificação com a inovação e personalização, condições
imprescindíveis para quem pretende desenvolver para satisfazê-lo.

Segundo Kotler (1998), imóveis são considerados produtos de alta diferenciação,
obrigando as empresas a mapear seus diversos requisitos e anseios de seus
usuários. Dentre esses, deve-se questionar, principalmente, os parâmetros de estilo
e design. Kotler define estilo como “a descrição de como o comprador vê e sente o
10
produto” e design como a “totalidade de características que afetam a aparência e as
funções de produto em termos das exigências dos consumidores”.

Para desenvolver um produto que satisfizesse o público alvo definido, utilizou-se
uma metodologia de sistematização do programa de necessidades – briefing - capaz
de mapear os anseios do cliente e propor alternativas que satisfaçam os quesitos:
expectativas versus preço, para o consumidor; e qualidade versus custo, para o
empreendedor. Essa metodologia é a Análise de Valor. A utilização dessa
metodologia não só se demonstra eficaz, como recomendada para desenvolvimento
de novos projetos. Justificando o seu uso como referência para a concepção de um
edifício customizado para o público jovem.