Table Of ContentOptimale Finanzierung
von Wohnungseigentum
Physica-Schriften
zur Betriebswirtschaft 3
Herausgegeben von
K. Bohr, Regensburg - W. Bühler, Dortmund- W. Dinkelbach,
Saarbrücken - G. Franke, Gießen- P. Hammann, Bochum -
K.-P. Kistner, Sielefeld - H. Laux, Frankfurt - 0. Rosenberg,
Paderborn - B. Rudolph, Frankfurt
W
Springer-Verlag Bcrlin Hcidclberg GmbH
Erwin Hu berty
Optimale Finanzierung
von Wohnungseigentum
[f37
Springer-Verlag Berlin Beideiberg GmbH
1982
CIP-Kurztitelaufnahme der Deutschen Bibliothek
Huberty, Erwin:
Optimale Finanzierung von Wohnungseigentum /
Erwin Huberty. - Würzburg; Wien : Physica-Verlag,
1982.
(Physica-Schriften zur Betriebswirtschaft ; 3)
ISBN 978-3-7908-0277-1 ISBN 978-3-662-41504-7 (eBook)
DOI 10.1007/978-3-662-41504-7
NE:GT
Das Buch oder Teile davon dürfen weder photomechanisch, elektronisch, noch in irgendeiner
anderen Form ohne schriftliche Genehmigung des Verlags wiedergegeben werden.
© Springer-Verlag Berlin Heidelberg 1982
Ursprünglich erschienen bei Physica-Verlag, Rudolf Liebing GmbH + Co., Würzburg I 982.
GELEITWORT
Die Finanzierung einer Eigentumswohnung, eines Ein- oder Zweifamilien
hauses stellt ein zentrales Problem im Bereich privater Investitions
und Finanzierungsentscheidungen, dem Gebiet des Personal Finance, dar.
Der private Bauherr oder Erwerber von Wohnungseigentum steht einer
Fülle von Finanzierungsmöglichkeiten gegenüber. Die traditionellen In
strumente im erst- und nachstelligen Bereich werden zunehmend verfei
nert. Tilgungsstreckung, Tilgungsaussetzung, dynamische Tilgung bei
erststelligen Darlehen sowie Annuitätenhilfedarlehen in Verbindung mit
vor- und zwischenfinanzierten Bausparverträgen sind einige typische
Beispiele. Hinzu kommen eine Reihe erst in neuerer Zeit voll entwik
kelter Finanzierungsinstrumente. zu nennen sind beispielsweise die an
Kapitallebens- oder private Rentenversicherungen geknüpften Festdar
lehen und ,die Verbunddarlehen in ihren verschiedensten Ausprägungen.
Berücksichtigt man noch die unterschiedlichen Tilgungsverrechnungs-
und Annuitätenzahlungsmodalitäten sowie die verschiedenen Möglichkei
ten der Oberschußverwendung bei Lebensversicherungen, so werden der
zeit ca. 70 verschiedene Instrumente zur Finanzierung von Wohnungsei
gentum angeboten. Weitere Gestaltungsmöglichkeiten ergeben sich auf
grund der unterschiedlichen steuerlichen Behandlung von Ein- und Zwei
familienhäusern und bei der Wahl der besten Abschreibungsmethode. Ins
gesamt sieht sich der private Bauherr einem Informations- und Entschei
dungsproblem gegenüber, das er in der Regel nur mit Hilfe von Sachver
ständigen angemessen lösen kann.
Hier setzt die Tätigkeit der institutsgebundenen und neutralen Finan
zierungsberater ein. Sie stützen ihre Empfehlungen auf ein Spektrum von
Regeln, das von Faustformeln über traditionelle Finanzierungsgrundsätze
bis zur sorgfältigen Gegenüberstellung von Effektivzins und monatli
cher Anfangsbelastung einiger isolierter Alternativen reicht.
Eine ausführliche und alle Kombinationsmöglichkeiten der einzelnen Fi
nanzierungsinstrumente erfassende Beschreibung des Problems führt zu
einem mehrperiodischen gemischt-ganzzahligen Optimierungsproblem. In
der vorliegenden Schrift von Herrn Dr. Huberty, einer 1980 von der
Abteilung Wirtschafts- und Sozialwissenschaften der Universität
Dortmund angenol11111en Dissertation, entwickelt der Verfasser nach
einer sorgfältigen Analyse des institutionellen kredit- und versi
cherungswirtschaftlichen Bereichs einen realistischen Modellansatz
mittlerer Größenordnung. Dieser erlaubt es, zinsgünstige Finanzie
rungsprogramme unter Berücksichtigung der besicherungsrechtlichen
und beleihungsbedingten Beschränkungen sowie der monatlichen Bela
stungsfähigkeit des Bauherrn durch Zins-, Tilgungs- und Prämienzah
lungen zu ermitteln. Für verschiedene Standardfälle werden Lösungen
präsentiert, diskutiert und einer konventionellen FinanzierungselTp
fehlung gegeniibergestell t.
Die Anwendungsmöglichkeiten des Modells liegen bei der Beratung
einzelner Kunden durch Realkreditinstitute, Bausparkassen und Ver
sicherungen. Ferner kann es von diesen Instituten zur Entwicklung
neuer Finanzierungsinstrumente und zur Analyse neuer Versicherungs
tarife unter Finanzierungsaspekten eingesetzt werden. Ich bin davon
überzeugt, daß schon in Kürze größere Institute im Realkredit-,
Bauspar- und Versicherungsbereich Modelle dieses Typs anwenden
werden.
Wolfgang Bühler
VORWORT
Die vorliegende Arbeit stellt eine verkürzte Fassung meiner im Winter
semester 1980/81 bei der Abteilung Wirtschafts- und Sozialwissenschaf
ten der Universität Dortmund eingereichten Dissertation dar. Das aus
führliche Zahlenmaterial für die Beispielrechnungen des 5. Teils der
Arbeit können vom Verfasser auf Anfrage bezogen werden.
Meinem verehrten akademischen Lehrer, Herrn Prof. Dr. Wolfgang Bühler,
danke ich für die wissenschaftliche Betreuung und großzügige Förderung
der Dissertation. Seine kritischen Hinweise und wertvollen Anregungen
haben die Arbeit entscheidend gefördert.
Besonderen Dank schulde ich Herrn Prof. Dr. Wolfgang Männel für die
Erstellung des Zweitgutachtens.
Nicht zuletzt danke ich meiner Frau für das sorgfältige Schreiben des
schwierigen Manuskriptes und für ihr Verständnis während der Entste
hungszeit dieser Arbeit.
Dortmund, im September 1981
Erwin Huberty
INHALT
VERZEICHNIS DER ABKÜRZUNGEN
VERZEICHNIS DER ABBILDUNGEN
VERZEICHNIS DER TABELLEN
VERZEICHNIS DER SYMBOLE
I. KapiteZ Seite
1. EINFÜHRUNG 20
1.1 Problemstellung 20
1. 2 Themenabgrenzung 21
1. 3 Gang der Untersuchung 23
2. PROBLEME DER WOHNUNGSBAUFINANZIERUNG • • • • • • • • 25
2.1 Allgemeine Problerne der Wohnungsbaufinanzierung 25
2. 2 Zielsetzung . . . . . . . . . . . . . . . 28
2. 2. 1 Minimierung der monatlichen Belastung 28
(= Minimierung des monatlichen Konsumverzichts).
2.2.2 Minimierung der Gesamtbelastung 29
2. 2. 3 Minimierung der Zinskosten . . . 29
2. 2. 4 Maximierung des Vermögensendwertes 30
2.3 Darlehensalternativen 32
2.3.1 Beleihungswert 32
2. 3. 2 Erststellige Finanzierung 34
2.3.3 Nachstellige Finanzierung 41
2. 3. 3. 1 Darlehen mit Bürgschaftserklärung 41
2.3.3.2 Darlehen ohne Bürgschaftserklärung 43
2.3.4 Verbundfinanzierung 47
2.3.5 Restfinanzierung 49
2. 3. 5.1 Eigenkapital und Eigenkapitalersatz 49
2.3.5.2 Öffentliche Mittel 49
2.3.5.3 Arbeitgeberdarlehen 50
- 2 -
Seite
2. 4 Steuerliche Aspekte der Wohnungsbaufinanzierung • 51
E:x:T<:uPs: Abgrenzung von Ein- und Zweifamilienhaus 51
2. 4.1 Einkommensteuer 53
2.4.2 Grundsteuer 54
2. 4. 3 Grunderwerbsteuer 54
2. 4. 4 Vermögensteuer • . 55
II. Kapitel
3. DARSTELLUNG DER DARLEHENSALTERNATIVEN IN ZAHLUNGSREIHENORIEN- 56
TIERTER FORM • • . • •
3.1 Begriffserklärung und allgemeine Vergehensweise 56
3.2 Erststellige Darlehen 57
3.2.1 Tilgungsdarlehen mit steigendem Tilgungsanteil 57
3. 2 .1 • 1 Der Standardfall 60
3. 2. 1 • 2 Tilgungsaussetzung 71
3. 2. 1 . 3 Tilgungsstreckung • 72
3. 2. 1 • 4 Dynamische Tilgung 73
3. 2. 2 Tilgungsdarlehen mit konstantem Tilgungsanteil 74
3.2.3 Festdarlehen •... 78
3. 2. 3. 1 Darlehen in Verbindung mit einer Kapital 79
lebensversicherung
3. 2 . 3 . 2 Grundlagen 79
3. 2. 3. 3 Darlehen in Höhe der Kapitallebensversi 87
cherungssumme (100% Abdeckung) .•.•.•
3.2.3.3.1 Kapitallebensversicherung mit 87
konstanten Beiträgen und An- ••
sammlung der Gewinnanteile .••
3.2.3.3.2 Kapitallebensversicherung mit 90
konsta~ten Beiträgen und Ver- •
rechnupg der Gewinnanteile mit
den Beiträgen, ......••
3.2.3.3.3 Gleichzeitig abgeschlossene Ka 92
pitallebensversicherungen mit
unterschiedlichen Laufzeiten
und mit konstanten Beiträgen ••
