Table Of ContentCompri o vendi casa?
Vai sul sicuro.
Volume 2
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Compri o rvendi casa?
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Vm ai sul sicuro
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C
Direzione scientifica della collana Guide ai diritti
Raffaele Caterina, Sergio Chiarloni, Lucia Delogu
Docenti del Dipartimento di Scienze Giuridiche dell’Università degli
Studi di Torino, componenti della Commissione di regolazione del
mercato, Camera di commercio di Torino
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Camera di commercio industria artigianato e agricoltura di Torino.
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Tutti i diritti riservati. Vietata la riproduzione a terzi.
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Autore
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Lucia Delogu
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Coordinamento edidtoriale
Claudia Savio, M aria Elena De Bonis, Arianna Bortolotti – Settore
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Conciliazioner e Regolazione del mercato, Camera di commercio di
e
Torino
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Coordinamento grafico: Comunicazione esterna e URP, Camera di
C
commercio di Torino
Ideazione Grafica copertina: Art Collection Snc
Impaginazione e stampa: Berrino Printer
Finito di stampare: Maggio 2012
Stampa su carta ecologica certificata
Indice
Capitolo primo
Comprare o vendere una “casa”: come fare? ....................9
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1.1 Per cominciare… ...............................................n.........9
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1.2 Cosa offre il mercato immobiliare? ................o..............12
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1.3 Operare con un mediatore oppure da soli? ...................13
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1.4 L’incontro con il mediatore ................d........................17
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Capitolo secondo
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Attività, obbligazioni e diritti del mediatore ....................21
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2.1 Chi è il mediatore? ....m...............................................21
2.2 Come è regolata l’aottività del mediatore ......................25
c
2.2.1 Cosa significa “attività protetta”? .....................26
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2.2.2 Cosad significa “attività esclusiva”? ....................28
2.2.3 aCosa significa “attività vigilata”? ......................29
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2.3 Careatteri dell’attività del mediatore .............................32
m
2.3.1 La libertà nella mediazione .............................32
a
C 2.3.2 Come nasce il rapporto di mediazione ..............33
2.3.3 L’attività: mettere “in relazione” le parti
di un contratto ......................................................36
2.3.4 I doveri: informare le parti delle notizie
in suo possesso .....................................................38
2.3.5 I doveri: non operare per
«persona notoriamente insolvente» ..........................43
2.4 Quali sono i rimedi, se il mediatore
non svolge correttamente la sua funzione? ........................44
Indice
2.5 La posizione dei contraenti e i diritti del mediatore ............48
2.5.1 Comportarsi secondo buona fede .....................49
2.5.2 La libertà dei soggetti “intermediati” ................51
2.5.3 L’obbligazione di rimborsare le spese ................54
2.6 La conclusione dell’affare e il diritto
o
del mediatore alla provvigione .........................................54
n
2.6.1 Il calcolo della provvigione ...................i...........59
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2.6.2 Chi deve pagare la provvigione al mediatore? .........61
T
2.6.3 Se i mediatori sono più d’uno? ..i......................63
d
2.6.4 La prescrizione del diritto alla provvigione .........64
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Capitolo terzo r
e
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La disciplina di legge sui contratti del mediatore ............67
m
3.1 Le condizioni di contratto predisposte dal mediatore ...........67
o
3.1.1 Come valutare i moduli impiegati dal mediatore? .......69
c
3.2 La disciplina idi legge ................................................72
d
3.2.1 Le norme del codice civile ...............................73
a
3.2r.2 Le norme del codice del consumo
e
sulle clausole vessatorie nel contratto
m
tra professionista e consumatore .............................76
a
C 3.2.2.1 Chi può essere qualificato
«consumatore» e chi «professionista»? ............78
3.2.2.2 Quando sussiste
il «significativo squilibrio»? .............................82
3.2.2.3 Le clausole escluse
dal giudizio di vessatorietà .............................85
3.2.2.4 La tutela contro le clausole vessatorie ...89
3.2.2.5 I rapporti tra la tutela del codice
del consumo e quella predisposta
dal codice civile ............................................92
Indice
3.2.3 Le norme della l. 3 febbraio 1989, n. 39,
e del suo Regolamento di attuazione
(D.M. 21 dicembre 1990, n. 452) .............................94
Capitolo quarto
I diversi moduli impiegati dal mediatore .....................o....97
n
4.1 I diversi modelli .......................................................97
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4.2 Il foglio di visita ........................................o.............100
T
4.3 L’incarico di mediazione per la vendita .... ...................102
i
d
4.3.1 Clausole critiche e clausole da evitare .............110
o
4.3.2 Clausole critiche: a) patto di esclusiva ............112
i
c
4.3.3 Clausole critiche: b) irrrevocabilità dell’incarico ...116
e
4.3.4 Clausole critiche: mc) diritto di recesso .............118
4.3.5 Clausole critichme: d) obbligo di accettare
le proposte confoormi all’incarichi ............................122
c
4.3.6 Clauso le critiche: e) collegamento
i
della provdvigione al solo reperimento
di una p roposta di acquisto ...................................127
a
4.3r.7 Clausole critiche: f) diritto alla provvigione
e
a prescindere dalla proposta
m
e dalla conclusione dell’affare ................................129
a
C 4.3.8 Clausole critiche: g) multe penitenziali e penali ...132
4.3.9 Clausole da evitare:
a) rinnovo automatico dell’incarico .........................137
4.3.10 Clausole da evitare:
b) il patto di “sovrapprezzo” ..................................139
4.3.11 Clausole da evitare:
c) definizione di un foro competente diverso
da quello di residenza del consumatore................... 142
4.4 L’incarico di mediazione per l’acquisto
e la relativa proposta ...................................................143
Indice
4.4.1 Il contenuto dell’incarico di mediazione
per l’acquisto ......................................................144
4.4.2 La proposta di acquisto .................................147
4.5 Alcune riflessioni di chiusura ....................................153
4.5.1 Dal punto di vista del venditore o del compratore 155
o
4.5.1 Dal punto di vista del mediatore ....................157
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Glossario .......................................................................163
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Abbreviazioni
App. Corte d’Appello
c.c. codice civile
o
c.cons. codice del consumo n
i
r
Cass. Corte di Cassazione o
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Cost. Costituzione
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d. lgs. decreto legislativo
o
d.l. decreto legge
i
c
D.M. decreto ministeriale
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e
dir. CE direttiva Comunità Europea
m
dir. CEE direttiva Comumnità Economica Europea
dir. UE direttiva Unoione Europea
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G.Pace Giudic e di pace
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d
l. legge
a
Pret. Pretura
r
e
Reg. regolamento
m
Tratt. CEE Trattato Comunità Europea
a
TraCtt. UE Trattato Unione Europea
Trib. Tribunale
Tratt. CE Trattato Comunità Europea
Capitolo I
Comprare o vendere
una casa: come fare?
1.1 Per cominciare…
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Vendere o comperare un immobile sono entrambi passi molto
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impegnativi. Per molti costituiscono la più impoortante scelta
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economica della vita.
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Questa guida è destinata, in modo particolare, a un lettore che
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intende acquistare una casa d’abitazione o ha deciso di venderne
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una che ha già, ma non è un esperto del settore immobiliare, non
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è al corrente delle procedure, nomn conosce i costi né i rischi a cui
potrebbe andare incontro, nomn si sente sicuro e vuole saperne di
più. Essere consapevole doelle difficoltà di queste operazioni e aver
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preso in mano questo libretto costituisce il primo passo per riuscire
i
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a risolverle.
a
Nel quadro della vendita di un immobile si intrecciano diversi
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interessi.
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Sovente chi vende lo fa per procurarsi almeno una parte del
a
daCnaro necessario per acquistare una casa diversa, che risponda
meglio alle mutate esigenze della propria famiglia; per le medesime
ragioni, altrettanto spesso chi compra ha già venduto la propria o
vorrebbe vendere e acquistare contemporaneamente. Ed ecco che
l’operazione si rivela doppiamente complessa, come una catena di
successivi trasferimenti che impone di tener presenti le esigenze di
colui con il quale il venditore sta trattando l’acquisto della nuova
casa e di colui al quale il compratore ha venduto quella nella quale
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Description:brevemente i caratteri e le funzioni della mediazione immobiliare, le procedure che . cercando la casa da comperare o che vi abbia rintracciato
