Real Estate und Facility Management: Aus Sicht der Consultingpraxis

773 Pages·2016·41.95 MB·German

by  Norbert Preuß

Real Estate und Facility Management
Norbert Preuß • Lars Bernhard Schöne
Real Estate und Facility
Management
Aus Sicht der Consultingpraxis
4., Auflage
Norbert Preuß Lars Bernhard Schöne
PREUSS GmbH Lehrstuhl Bauprozessmanagement
München und Projektentwicklung,
Deutschland Lehrbeauftragter der Technischen Universität
München,
Deutschland
Mit dem Beitrag von Alexander Nehrhaupt, Hermann Maier und Edgar Schropp
ISBN 978-3-662-48290-2 ISBN 978-3-662-48291-9 (eBook)
DOI 10.1007/978-3-662-48291-9
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Vorwort zur 4. Auflage
Mit dieser nunmehr erschienenen 4. Auflage bleibt es das Anliegen der Autoren, die viel-
fältigen Aufgaben in der Immobilienwirtschaft praxisnah darzulegen und die unterschied-
lichen Rollen im Lebenszyklus einer Immobilie herauszuarbeiten.
Entwicklung
In den letzten fünfzehn Jahren ist das Thema Immobilie nicht nur zu einer festen Größe
der Unternehmensstrategie geworden, sondern hat vielmehr auch eine deutliche Profes-
sionalisierung bei Investoren, Corporates, Banken sowie der Öffentlichen Hand erfahren.
Diese Entwicklung ist nicht nur auf die aktuellen wirtschaftlichen Verwerfungen zurück-
zuführen, sondern resultiert vielmehr aus der Besinnung auf den Vermögensgegenstand
Immobilie.
Property Companies, die Methoden und Instrumente für die Optimierung ihrer Port-
folios sowie Assets aus der Wirtschaftswissenschaft auf Immobilien übertragen haben,
nutzen schon einen Großteil der Potenziale, die in der Erstellung und Bewirtschaftung
von Immobilien stecken, um als Investoren eine maximale Rendite zu erzielen. Zu dieser
Erkenntnis sind auch Institutionelle wie Banken, Stiftungen und Versicherungen sowie die
öffentliche Hand gelangt, die aus der Historie über große Immobilienportfolios verfügen.
Die Immobilie ist längst nicht mehr nur Mittel zum Zweck. Der Eigentümer bzw. seine
Vertreter stellen sich der Aufgabe, die betriebsnotwendigen und -fremden Immobilien so-
wie deren Management im Sinne der Optimierung von Renditen, Reduzierung von Risi-
ken, Allokation und Hebung von Potenzialen, einer eingehenden Analyse im Sinne eines
ganzheitlichen Real Estate und Facility Managements.
Der Versuch jedoch, alle Leistungen mit ähnlicher Detailkenntnis zu beherrschen wäre
vermessen und wird scheitern. Folglich bleibt das Real Estate und Facility Management
vielmehr eine integrierende Leistung, die die jeweilige Disziplin als Schnittstelle zwischen
Auftraggebern, Investoren, Nutzern, Fachplanern und Ausführenden sowie Dienstleistern
zu erfüllen hat. Dieses Ziel ist zu erreichen, wenn ein ganzheitlicher Ansatz im Lebens-
zyklus der Immobilie verfolgt wird und der Spezialist als organisierender, koordinierender
und integrierender Beteiligter in das Gesamtgeschehen eingreift.
V
VI Vorwort zur 4. Auflage
Zielgruppen
Dieses Werk wendet sich seit nunmehr über 15 Jahren in 4. Auflage an drei Zielgruppen:
1. Studenten,
− die sich mit den Grundlagen und den vertiefenden Aspekten des Real Estate und
Facility Managements insgesamt oder
− mit einzelnen Elementen des Real Estate und Facility Managements, wie etwa der
Portfolio-Analyse oder einer Due Diligence, gezielt auseinandersetzen wollen.
2. Praktiker, die eine Aktualisierung ihres Wissensstandes zum Real Estate und Facility
Management anstreben.
3. Wissenschaftler, die durch die kritische Reflexion der hier vertretenen Meinung zum
Real Estate und Facility Management Impulse für die Weiterentwicklung ihres For-
schungsgebietes erhalten können.
Studienempfehlung
Wir haben uns zum Ziel gesetzt, das gesamte Spektrum des Real Estate und Facility
Managements in seiner ganzen Breite zu erschließen und die einzelnen Aspekte sowie
Elemente in eine geschlossene kapitelweise Konzeption einzufügen. Trotz der Geschlos-
senheit ist es für den Leser ohne weiteres möglich, einzelne Teile, bspw. das Portfolioma-
nagement oder die Projektentwicklung, separat und isoliert zu bearbeiten. Da zu Beginn
jedes Kapitels seine Bedeutung im Rahmen der Gesamtkonzeption eines Real Estate und
Facility Managements erläutert wird, kann trotz Quereinstieg der Gesamtzusammenhang
erfasst werden. Wir empfehlen jedoch dem Leser bei einem punktuellen Studium, vorab
Kap. 2 zu studieren, um sich mit Grenzen, Interdependenzen und Schnittstellen der einzel-
nen Disziplinen vertraut zu machen. Um das Verstehen in diesem Buch interessanter und
effizienter zu gestalten, dürfen wir dem Leser folgende Anregungen und Hinweise geben.
Die einzelnen Kapitel weisen eine ähnliche und folgend beschriebene Struktur auf:
• Einführung durch einen Kurzeinblick sowie eine inhaltliche Hinführung
• Grundlagenteil mit Hervorhebung der Definitionen und Kernaussagen
• Hauptteil mit der Darlegung der Vorgehensweise mit aktuellen Beispielen aus der Pra-
xis und Ergebnissen aus der Wissenschaft
• Vielzahl von Abbildungen, die ein punktuelles Anwenden des eben gelesenen unter-
mauern
• Literaturempfehlungen.
Veränderungen in der 4. Auflage
Die 4. Neuauflage haben wir genutzt, um das Lehrbuch auf den neuesten Stand des Wis-
sens zu bringen. Neben der Aktualisierung von Zahlen, Fakten und Beispielen aus der
Unternehmenspraxis haben wir vor allem aktuelle Diskussionen einfließen lassen, lang-
fristige Trends neu aufgenommen und das Werk inhaltlich deutlich verbreitert. Zu nen-
nen sind u. a. folgende Themen: Risikomanagement, Transaktionsmanagement und Asset
Vorwort zur 4. Auflage VII
Management sowie vielfältige Beiträge zu den Unterkapiteln Nutzungskosten, Kommuni-
kationssysteme oder Portfolioanalyse.
Die Verfasser
Das Buch wurde von uns in mehrjähriger Teamarbeit geschrieben. Wenngleich zunächst
die Schwerpunkte auf der Bearbeitung einzelner Teile lagen, so ist das heutige Endprodukt
letztlich doch ein in sich vernetztes Gesamtwerk geworden. Es basiert auf den vielfältigen
Erfahrungen, die über die Praxis hinaus in einer langen Reihe von Lehrveranstaltungen
mit Studenten sowie in Seminaren mit Praktikern gesammelt worden sind. Wichtige Er-
kenntnisse lieferte uns auch eine Vielzahl von theoretisch wie empirisch ausgerichteten
Diplom-, Bachelor- und Masterarbeiten sowie Forschungsarbeiten, die wir im Laufe der
Jahre betreuen durften. Schließlich wird dieses Buch durch die inzwischen reichhaltige
Literatur zum Themenkomplex Real Estate und Facility Management ergänzt.
Besonderer Dank gilt aber den Co-Autoren, die mit ihrer Unterstützung in einzelnen
Kapiteln einen wesentlichen Beitrag zur Vervollständigung der Inhalte leisten konnten.
Weiterhin allen Fachleuten der Immobilienbranche, die durch ihre Diskussionsbeiträge
und kritischen Kommentare zur Entstehung und vielmehr zur fortlaufenden Verbesserung
des Werkes beigetragen haben. Insofern ist es notwendig, den Kreis weiter zu ziehen als
es das Verzeichnis erlaubt und ihnen allen zu danken.
Die Verfasser wünschen sich, dass auch die 4. Auflage zu weiterer wissenschaftlicher
Arbeit anregt und in der Praxis eine breite Anwendung findet. Abschließend dürfen wir zu
Kommentaren und kritischen Anmerkungen einladen, die der Verbesserung des Werkes
und der Vervollständigung der Leistungsanalyse rund um den Sachwert Immobilie dienen.
München, im September 2015 Norbert Preuß
Lars Bernhard Schöne
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.1 Wandel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.2 Herausforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.3 Lösungsansätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Literatur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
2 Lebenszyklus der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2.1 Real Estate Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
2.2 Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2.2.1 Erfolgsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2.2.2 Organisationsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
2.2.3 Vergütungsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2.2.4 Anforderungsprofil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
2.3 Projektmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
2.3.1 Erfolgsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
2.3.2 Organisationsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
2.3.3 Vergütungsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
2.3.4 Anforderungsprofil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
2.4 Risikomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
2.4.1 Erfolgsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
2.4.2 Organisationsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
2.4.3 Vergütungsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
2.4.4 Anforderungsprofil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
2.5 Transaktionsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
2.5.1 Erfolgsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2.5.2 Organisationsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
2.5.3 Vergütungsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
2.5.4 Anforderungsprofil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
IX
X Inhaltsverzeichnis
2.6 Portfoliomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
2.6.1 Erfolgsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
2.6.2 Organisationsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
2.6.3 Vergütungsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
2.6.4 Anforderungsprofil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
2.7 Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
2.7.1 Erfolgsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
2.7.2 Organisationsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
2.7.3 Vergütungsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
2.7.4 Anforderungsprofil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
2.8 Property Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
2.8.1 Erfolgsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
2.8.2 Organisationsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
2.8.3 Vergütungsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
2.8.4 Anforderungsprofil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
2.9 Facility Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
2.9.1 Erfolgsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
2.9.2 Organisationsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
2.9.3 Vergütungsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
2.9.4 Anforderungsprofil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
Literatur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
3 Real Estate und Facility Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
3.1 Analysemethodik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
3.2 Analysechronologie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
3.2.1 Grundlagenermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
3.2.2 Detailanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
3.2.3 Fachexpertise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
3.2.4 Umsetzungscontrolling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
3.3 Beispiel zur Reorganisationsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
3.3.1 Projektinitialisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
3.3.2 Organisations- und Datenanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
3.3.3 Modellentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
3.3.4 Change Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
Literatur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
4 Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
4.1 Geschäftsfeldentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
4.1.1 Zielkatalog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
4.1.2 Markt- und Standortanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
4.1.3 Immobilienprodukt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
4.1.4 Marketing- und Realisierungskonzept . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
4.1.5 Projekt-Risikomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
Inhaltsverzeichnis XI
4.1.6 Investitions-/Erlösplanung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
4.2 Vorbereitung der Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
4.2.1 T ermin- und Ablaufplanung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
4.2.2 Kosten- und Erlösplanung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
4.2.3 Immobilienwirtschaftliche Gesamtkonzeption . . . . . . . . . . . . . . . . 146
4.2.4 Bau- und Planungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
4.2.5 Konzeption der Erschließung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
4.2.6 T echnische Vorbereitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
4.2.7 Administrative Projektvorbereitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
4.3 Immobilienproduktentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
4.3.1 Aufbau- und Ablauforganisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
4.3.2 Immobilienwirtschaftliche Entwicklungsperspektiven . . . . . . . . . . 155
4.3.3 Städtebau-/Architekturbetrachtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
4.3.4 Marketingkonzeption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
4.3.5 Städtisches und soziales Quartiersmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . 164
4.3.6 Analyse des öffentlichen Raumes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
4.3.7 Maßnahmen der Produktveredelung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
4.4 Nutzerbedarfsprogramm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
4.4.1 Definition der Projektziele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170
4.4.2 Bedarfsplanung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170
4.4.3 Organisations- und Strukturanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171
4.4.4 Kommunikationsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
4.4.5 Flächenbedarfsermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176
4.4.6 Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
4.4.7 Risikoabschätzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
4.5 Markt- und Standortanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
4.5.1 Quantitative Marktanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
4.5.2 Qualitative Marktanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
4.5.3 Standortanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
4.5.4 Wettbewerbsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
4.5.5 Risikoanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
4.6 Kaufmännische und technische Bestandsbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
4.6.1 Zieldefinition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
4.6.2 Qualitative und quantitative Beurteilungskriterien . . . . . . . . . . . . . 190
4.6.3 Auswertung der Immobilienperformance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
4.6.4 Ableiten der Strategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
4.7 Festlegung des Kostenrahmens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
4.7.1 Analyse des Baubedarfs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
4.7.2 Analyse der Kosteneinflussgrößen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
4.7.3 Systematik der Kostenrahmenermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
4.7.4 Plausibilitätskontrollen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
4.7.5 Erläuterung des Kostenrahmens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
Literatur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200