la prescription acquisitive appliquee au bornage amiable

85 Pages·2016·3.46 MB·French

Mémoire de fin d’études pour l’obtention du diplôme d’ingénieur INSA
Spécialité topographie

LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE

APPLIQUEE AU BORNAGE AMIABLE

Présenté le 23 septembre 2016 par :
Rémi Teuma

Réalisé en collaboration avec : ALPHA GEOMETRE
44 boulevard de l’Europe
79300 Bressuire
Directrice de PFE : Mme Marie BERTAUD
Géomètre-expert DPLG
Gérante d’Alpha Géomètre
Correcteur de PFE : M. Jacques LEDIG
Professeur à l’INSA de Strasbourg
Responsable du laboratoire de Topographie

PFE INSA – Promotion 2016 – Rémi TEUMA

R
EMERCIEMENTS
Je tiens tout d’abord à exprimer ma gratitude à Mme Marie BERTAUD, géomètre-expert
et dirigeante d’Alpha Géomètre, qui m’a offert l’opportunité d’effectuer ce projet au sein de
son équipe. Ainsi, je la remercie pour sa gentillesse, sa disponibilité, la qualité de ses
conseils et la confiance qu’elle m’a accordée pendant l’ensemble de la durée de mon étude.
Je remercie également toute l’équipe d’Alpha Géomètre, de m’avoir accueilli et de
m’avoir aidé dès que nécessaire. Tous ont été altruistes et pédagogues, afin que je m’intègre
au mieux dans leurs univers de travail.
Je remercie au même titre, tous les professionnels qui ont accepté de répondre à mes
interrogations, et en particulier Mmes Emilie BODDINGTON, juge de la première chambre
civile du tribunal de grande instance de Bordeaux, Véronique COURREAU, directrice de
l’école de notariat de Toulouse et Julia POUYANNE, docteur en droit, avocate associée
chargée d’enseignement à l’université de Bordeaux, réactives et à l’écoute, elles m’ont
permis de comprendre et appréhender bien des systèmes juridiques.
Cette liste est, bien entendu, non-exhaustive et je tiens à remercier toutes les personnes
avec lesquelles j’ai pu évoluer dans l’apprentissage de mon métier, qui m’ont donné les
ressources et les moyens de devenir ce que je suis aujourd’hui.
Je remercie aussi les enseignants, les chercheurs et les intervenants qui ont pu me
suivre, me soutenir et m’accompagner pendant mes études. Pour finir, je tiens à présenter
mes remerciements à ma famille et mes amis pour leur soutien sans faille.

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S
OMMAIRE
Remerciements ....................................................................................................................................... 3
Sommaire ................................................................................................................................................ 5
Introduction ............................................................................................................................................. 9
1. Le Bornage ..................................................................................................................................... 14
1.1. Les conditions de réalisation du bornage amiable ................................................................ 15
1.1.1. Le caractère contradictoire du bornage ........................................................................ 16
1.1.2. Le caractère amiable du bornage .................................................................................. 17
1.2. Le rôle du bornage................................................................................................................. 17
1.2.1. Garantir les limites séparatives ..................................................................................... 17
1.2.2. Informer l’acquéreur ..................................................................................................... 18
1.3. Les limites de l’action en bornage ......................................................................................... 19
1.3.1. La nature ambiguë de l’action en bornage .................................................................... 19
1.3.2. La possession et l’action en bornage ............................................................................. 22
2. La prescription acquisitive en matière immobilière ou l’usucapion ............................................. 23
2.1. La possession utile ................................................................................................................. 23
2.1.1. Une possession continue et non interrompue .............................................................. 24
2.1.2. Une possession paisible ................................................................................................. 24
2.1.3. Une possession publique ............................................................................................... 25
2.1.4. Une possession non équivoque ..................................................................................... 25
2.1.5. Une possession à titre de propriétaire .......................................................................... 26
2.2. Les délais de prescription en matière immobilière ............................................................... 27
2.2.1. La prescription trentenaire ............................................................................................ 28
2.2.2. La prescription décennale, dite abrégée ....................................................................... 29
2.3. L’usucapion, sa légitimité et son utilité ................................................................................. 30
2.3.1. La constitutionalité de la prescription acquisitive ......................................................... 30
2.3.2. L’intérêt général de l’usucapion .................................................................................... 32

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Conclusion intermédiaire ...................................................................................................................... 35
3. La prise en compte de l’usucapion en bornage amiable ............................................................... 38
3.1. L’importance de l’accord des parties .................................................................................... 38
3.1.1. Le bien-fondé de l’accord des parties ........................................................................... 38
3.1.2. Le possible recours à l’acte contresigné par avocats .................................................... 39
3.2. L’étude d’actes matériels caractérisant la possession .......................................................... 40
3.3. La recevabilité d’un tel bornage ............................................................................................ 40
3.4. Le droit de propriété du possesseur ..................................................................................... 41
4. La consolidation du droit de propriété acquis par prescription acquisitive .................................. 43
4.1. L’acte de notoriété acquisitive ou prescriptive ..................................................................... 43
4.1.1. L’établissement de l’acte de notoriété acquisitive........................................................ 43
4.1.2. Les effets de l’acte de notoriété acquisitive .................................................................. 44
4.1.3. La volonté de renforcement de l’acte de notoriété ...................................................... 45
4.1.4. Les limites de l’acte de notoriété acquisitive ................................................................ 46
4.1.5. Propositions d’évolutions de ce type d’acte ................................................................. 48
4.2. La procédure sur requête conjointe et la médiation ............................................................ 50
4.2.1. L’utilisation courante ..................................................................................................... 51
4.2.2. L’adaptabilité à la prescription acquisitive .................................................................... 52
Conclusion intermédiaire ...................................................................................................................... 55
5. Avis de professionnels sur la méthode proposée ......................................................................... 58
5.1. L’avis d’un géomètre-expert ................................................................................................. 58
5.2. L’avis d’un magistrat .............................................................................................................. 59
5.3. L’avis d’un notaire ................................................................................................................. 60
5.4. L’avis d’un avocat .................................................................................................................. 61
6. Les évolutions et effets envisageables .......................................................................................... 63
6.1. À court et moyen terme ........................................................................................................ 63
6.1.1. Un gain de temps et d’argent pour les tribunaux ......................................................... 63

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6.1.2. Une simplification de la démarche ................................................................................ 63
6.2. Perspectives à long terme ..................................................................................................... 64
6.2.1. La reconnaissance de l’utilité de la possession ............................................................. 64
6.2.2. L’acte de reconnaissance d’acquisition par usucapion ................................................. 65
Conclusion générale .............................................................................................................................. 67
Bibliographie.......................................................................................................................................... 69
Documents doctrinaux ...................................................................................................................... 69
Articles, ouvrages et thèses ........................................................................................................... 69
Présentations, formations et conférences .................................................................................... 70
Autres documents ......................................................................................................................... 71
Documents législatifs ........................................................................................................................ 72
Constitutions ................................................................................................................................. 72
Règlements .................................................................................................................................... 72
Déclarations et conventions .......................................................................................................... 72
Décrets et ordonnances ................................................................................................................ 73
Lois ................................................................................................................................................. 73
Documents jurisprudentiels .............................................................................................................. 73
Jugements de la Cour européenne des droits de l’Homme .......................................................... 73
Jugements de la Cour de cassation ............................................................................................... 73
Ressources électroniques .................................................................................................................. 76
Liste des Annexes .................................................................................................................................. 77
A.1. L’usucapion et la publication foncière constitutive ............................................................... 77
A.2. Exemple de jugement d’un tribunal de grande instance ....................................................... 81

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I
NTRODUCTION
1. Selon Frédéric BASTIAT (1863), économiste et homme politique français du 19ième
siècle, la propriété est un droit antérieur à la loi, puisque la loi n’aurait pour objet que de
garantir la propriété. Il est donc vain de rechercher les origines du droit de propriété qui, à
n’en point douter, s’inspire du droit romain dans sa conception.
2. Les romains décomposaient la propriété en trois attributs, l’usus, le fructus et
l’abusus. Notre doctrine actuelle reconnait toujours ces trois attributs, ainsi l’usus
représente le droit d’user la chose, de l’utiliser ou de ne pas l’utiliser, le fructus, permet au
propriétaire de jouir de la chose, d’en récolter le bénéfice et pour finir l’abusus, est le droit
de disposer du bien, de le détruire ou de le vendre1.
3. Deux de ces trois attributs sont inclus dans la définition de la propriété donnée dans
l’article 544 du code civil : « La propriété est le droit de jouir et de disposer d’une chose de
la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou
par les règlements ». L’usus, le droit d’user ou d’utiliser, n’est donc pas reconnu par le
code civil, cependant, la doctrine reconnait cet attribut comme implicitement compris dans
le fructus, c’est bien utiliser un bien que d’en jouir, d’en récolter les fruits.
4. En plus de ces trois attributs, notre conception moderne de la propriété emprunte
aussi au droit romain trois caractères visant à différencier le droit de propriété des autres
droits réels. Pendant l’époque médiévale, la propriété a fait l’objet d’une construction
théologique selon laquelle Dieu, créateur du monde, en est le seul maître. De ce fait, les
hommes ne pouvaient, au mieux, que se prévaloir d’un usage concédé. Ainsi, Dieu
concède des terres aux seigneurs qui les concèdent à leur tour aux vassaux. Par
conséquent, la majorité des hommes n’avait qu’un droit d’usage ou d’exploitation qui ne
saurait être, ni absolu, ni exclusif. C’est pour lutter contre cet élitisme que la révolution
française a aboli cette conception de la propriété et est revenue au concept du droit
romain qui caractérise la propriété d’absolue, d’exclusive et de perpétuelle. (ROBAYE,
1997)
5. La déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789 sacralise le droit de
propriété avec son article 17 : « La propriété est un droit inviolable et sacré, nul ne peut
en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige
évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. ». Puis, la déclaration
de 1793 (article 16) le définit « comme le droit qui appartient à tout citoyen de jouir et de
disposer à son gré de ses biens, de ses revenus, du fruit de son travail et de son
industrie ». Le code civil et ses commentateurs vont continuer à mettre la propriété sur un
piédestal, Charles DEMOLOMBE, surnommé « le prince de l’exégèse »2, écrit en
1870 : « Droit absolu, la propriété confère au maître sur sa chose un pouvoir souverain,
un despotisme complet ».

1 Ce paragraphe a été rédigé grâce à la lecture de l’article de Gabriel SEIGNALET, Droit : Les attributs du droit de
propriété consultable sur www.conseil-droitcivil.com
2 Une exégèse est une étude approfondie d’un texte. Charles DEMOLOMBE doit se surnom aux 29 ans passés à
l’étude du code civil et à la publication des 31 volumes commentant les 1386 premiers articles du code.

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6. Aussi sacré et absolu soit-il, le droit de propriété est, dès la première déclaration des
droits de l’Homme et du citoyen, entaché de limitations. En effet, le caractère absolu de la
propriété est limité dès lors que l’état impose aux propriétaires de ne pas faire de leur
droit un « usage prohibé par les lois et règlements » (Code civil, article 544). De plus,
l’état admet une autre limitation considérable : l’expropriation pour cause d’utilité
publique3.
7. En ce qui concerne les caractères exclusif et perpétuel de la propriété, il existe aussi
des mécanismes les limitant. Par exemple, les démembrements de propriété, comme
l’usufruit ou la copropriété, vont à l’encontre du principe d’exclusivité que les français
voulaient retrouver après la révolution. Il en est de même pour sa perpétuité, le code civil
reconnaît dès 1804 que dans certains cas, et sous certaines conditions, la possession
prolongée d’un bien par un tiers puisse entraver le droit de propriété d’autrui. C’est la
prescription acquisitive.
8. Malgré ces limitations, particulières et peu nombreuses par rapport au régime
précédent, la France connait une montée de l’individualisme qui, couplé avec l’état
d’esprit laissé par l’élitisme de l’ancien régime, rend le statut de propriétaire très prisé.
René ROBAYE (1997), docteur en droit et professeur d’histoire du droit, écrit d’ailleurs,
qu’à l’époque, « il n’est pas rare que l’on invoque avec fierté ce seul titre sur sa carte de
visite ».
9. Le corollaire des aspects individuel et exclusif de la propriété est l’exclusion d’autrui.
Ainsi, le code civil consacre le droit de clore sa propriété, de la protéger contre l’intrusion
des tiers (Code civil, article 647). En plus d’affirmer son titre de propriétaire aux yeux de
tous, le fait de clore sa propriété, empêche la prise de possession des tiers et sécurise
donc ce titre. En conséquence, le XIXe siècle est marqué par de nombreux débats et
procès autour de la question des limites de propriétés.
10. A ce stade, plusieurs questions se posent à propos, des limites de propriétés, de la
possession et de la prescription acquisitive. La première partie de ce document va donc
s’attacher à la définition du mécanisme du bornage, permettant de fixer juridiquement les
limites du droit de propriété, et aux conditions nécessaires pour passer du statut de
possesseur à celui de propriétaire par l’usage de la prescription acquisitive.
11. Pour aborder la possession, concept transversal entre le droit de propriété, la
prescription acquisitive et l’action en bornage, cette introduction continuera en reprenant
les définitions données par Gabriel SEIGNALET, docteur en droit pénal chargé
d’enseignement à la faculté de droit de Montpellier, dans son article intitulé : « Droit : la
notion de possession et la prescription acquisitive ».
12. La possession est subordonnée à la réunion de deux éléments, l’animus et le corpus.
Elle est un rapport de fait entre une chose et une personne qui permet à cette dernière

3 Ce terme « d’utilité publique » qui est utilisé dans l’article 1 du protocole additionnel n°1 de la convention
européenne des droits de l’Homme et dans l’article 545 du code civil, n’est pas constant dans les écrits
juridiques, en effet il lui est parfois préféré le terme « intérêt public » (Cf. Article 10 de la Charte
constitutionnelle du 4 Juin 1814 renuméroté article 9 dans celle du 14 août 1830) ou « nécessité publique » (Cf.
Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789, article 17 ; Titre premier de la constitution française
du 3 septembre 1791 et article 19 de la constitution de l’an I du 24 juin 1793)

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