istanbul ili silivri ilçesi selimpaşa mahallesi selimpaşa emlak konutları 818 adet bağımsız bölüm

57 Pages·2017·3.3 MB·Turkish

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok.
Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST.

Tel : [phone]
Faks : (216) 474 03 46

[email protected] www.ygd.com.tr

İSTANBUL İLİ SİLİVRİ İLÇESİ SELİMPAŞA MAHALLESİ
SELİMPAŞA EMLAK KONUTLARI 818 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM
DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL, ARALIK 2011
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 216 No.lu Rapor

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
İSTANBUL İLİ SİLİVRİ İLÇESİ SELİMPAŞA MAHALLESİ
DEĞERLEME KONUSU SELİMPAŞA EMLAK KONUTLARI 818 ADET BAĞIMSIZ
İŞİN İSMİ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
EDEN KURUM A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR TARİHİ 30.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan
gayrimenkuller üzerinde TEDAŞ lehine 99 yıllığına 1
TAPU BİLGİLERİ
YTL bedelle “İRTİFAK HAKKI” dışında bir takyidat
bulunmamaktadır. Kat mülkiyeti tesis edilmiştir.
MEVCUT KULLANIM KULLANIMDA
675 Ada 1 no.lu parsel E:1,00 H:18,50 yapılaşma
İMAR DURUMU
koşulları ile “Konut Alanı” olarak planlanmıştır.
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 496
76.621.300,00
BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ
SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ VE TAPUSU
HENÜZ DEVREDİLMEMİŞ 322 BAĞIMSIZ 44.889.100,00
BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ
121.510.400,00
818 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ

1
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 216 No.lu Rapor

RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................... 4
Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 4
Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4
Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4
Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4
Raporu Hazırlayanlar .................................................................................. Hata! Yer işareti tanımlanmamış.
Sorumlu Değerleme Uzmanları .................................................................. Hata! Yer işareti tanımlanmamış.
Müşteri Adı ve Bilgileri ............................................................................... Hata! Yer işareti tanımlanmamış.
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ....................... Hata! Yer işareti tanımlanmamış.
Değerleme Tarihi ........................................................................................ Hata! Yer işareti tanımlanmamış.
Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: ............................................................. Hata! Yer işareti tanımlanmamış.
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER.......................................................................................... 6
Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ................................................................................................................... 6
Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri .............................................................................................. 8
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ................................................................................................................... 9
Gayrimenkullerin İmar Durumu ....................................................................................................................11
Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler .........................................................................12
GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER .............................................................................................. 13
Bölge Analizi ..................................................................................................................................................13
İstanbul İli ..................................................................................................................................................13
Silivri İlçesi .................................................................................................................................................14
Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ............................................................................................................15
Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi .............................................................................15
Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................15
GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ................................................................................. 16
2
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 216 No.lu Rapor
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Ed en Olumlu Etmenler .................................................................16
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..................................................................16
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................... 17
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ..........................................................................17
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................17
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................17
Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................18
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................18
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 19
Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...................................................................................................................19
Çevrede Konut Değeri Araştırması ................................................................................................................19
Çevrede Ticari Emsal Araştırması ..................................................................................................................19
Arsa Değeri ....................................................................................................................................................20
Gayrimenkullere Değer Takdiri ......................................................................................................................21
Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri ...............................................................................21
Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer ........................................................41
En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................41
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................42
RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 43

3
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 216 No.lu Rapor

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi
30.12.2011
1.2 Rapor Numarası
EMLAK KONUT – 12.11 – 216
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde
değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının
hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Silivri İlçesi, Selimpaşa Mahallesi, 675 ada 1 parsel
numaralı gayrimenkul üzerindeki Silivri Selimpaşa Emlak Konutları’nda bulunan 818 adet bağımsız
bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin
Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin
edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm
ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm
kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek
amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim
Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve
Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar
Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle,
Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul
Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir.
Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden
ulaşılabilir.
1.1 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Geomatik Mühendisi H. Şule Postacı ile
Şirketimiz Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yasin PEKTAŞ tarafından
hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz
ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir.
4
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 216 No.lu Rapor
1.2 Sorumlu Değerleme Uzmanı
Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek
Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul
Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde
bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi
projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz
kurucu ortaklarındandır.

1.3 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8
Ataşehir / İSTANBUL

1.4 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul
değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki Aydın İli Didim İlçesi 13710 no.lu parsel
üzerinde bulunan Parlamenterler Sitesi 25 Blok 1 no.lu bağımsız bölümün sözleşme gereğince;
İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç
değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının
hazırlanmasıdır.

1.5 Değerleme Tarihi: 30.12.2011
1.6 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul
Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu
Değerleme Uzmanı

Yasin PEKTAŞ Yılmaz ALUÇ
Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi

Lisans No: 400446 Lisans No: 400902
5
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 216 No.lu Rapor
2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu
Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli, Silivri İlçesi, Selimpaşa Mahallesi, 675 ada 1 parsel
numaralı toplam 124.717,50 m² yüzölçümlü gayrimenkul üzerindeki Silivri Selimpaşa Emlak
Konutları kapsamında 56 bloktaki 818 adet bağımsız bölümdür. Bölge imar planında konut alanı
olarak belirlenmiştir. Gelişmekte olan bölgede başka toplu konut uygulaması olmaması
nedeniyle öncü bir niteliği olan projenin, çevresinde arsalar ve villa tipi yerleşimler
bulunmaktadır. Proje prestijli, sosyal donatı içerikli olarak planlanmıştır. Bölge Ulaşım ağı,
çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un
önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, E-5 karayoluna ise oldukça
yakındır.

6
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 216 No.lu Rapor

İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne yaklaşık 67,2 km ve
Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 70 km.’dir. Gayrimenkulün, önemli lokasyonlara yaklaşık
mesafesi ise; Atatürk Havalimanına yaklaşık 56 km., Sabiha Gökçen Havalimanına takriben 111
km., Avrupa Otoyolu Selimpaşa Gişeleri’ne ise yaklaşık 3,30 km. dir.
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; İstanbul’dan Tekirdağ yönüne D-100 Karayolu’nda
ilerlenirken, Selimpaşa - Ortaköy yoluna girilerek takriben 2,3 km. gidildiği takdirde rapora konu
taşınmazların bulunduğu bölgeye varılmış olur.

7
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 216 No.lu Rapor
2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Ta pu Kayıt Bilgileri
Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Silivri Tapu Sicil Müdürlüğü’nden
14.12.2011 tarihinde ve saat 10:50’de temin edilmiştir. Tapu Sicil Müdürlüğü’nden edinilen
bilgiye göre 675 ada 1 parsel no’lu gayrimenkuller üzerinde 05.11.2007 tarih 9471 yevmiye no ile
TEDAŞ lehine 99 yıllığına 1 YTL bedelle “İRTİFAK HAKKI” tesis edildiği belirlenmiştir.
Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içerisindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin
verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
İncelemeye konu bağımsız bölümlerin Tapu Sicil Müdürlüğü’nden alınan kat irtifakı listesi ve
cevap yazısı ektedir.

8
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–11.11– 216 No.lu Rapor
2.3 Gayrimenkullerin Kadastr al Bilgileri
İncelemeye konu gayrimenkul İstanbul İli, Silivri İlçesi, Selimpaşa Mahallesi 675 ada 1 numaralı
parselde kayıtlıdır.

9