diretrizes para o estudo de viabilidade da reabilitação de edifícios antigos na região central de são

195 Pages·2006·4.45 MB·Portuguese

JOSÉ YOLLE NETO

DIRETRIZES PARA O ESTUDO DE VIABILIDADE DA
REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS ANTIGOS NA REGIÃO
CENTRAL DE SÃO PAULO
VISANDO A PRODUÇÃO DE HIS:

Estudo de Casos inseridos no Programa de Arrendamento Residencial
(PAR-Reforma) – Edifícios: Olga Bernário, Labor e Joaquim Carlos

Dissertação apresentada à Escola
Politécnica da Universidade de São
Paulo para obtenção do Título de
Mestre em Engenharia.

São Paulo
2006
JOSÉ YOLLE NETO

DIRETRIZES PARA O ESTUDO DE VIABILIDADE DA
REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS ANTIGOS NA REGIÃO
CENTRAL DE SÃO PAULO
VISANDO A PRODUÇÃO DE HIS:

Estudo de Caso inserido no Programa de Arrendamento Residencial
(PAR- Reforma) – Edifícios: Olga Benário, Labor e Joaquim Carlos

Dissertação apresentada à Escola
Politécnica da Universidade de São
Paulo para obtenção do Título de
Mestre em Engenharia.

Área de Concentração:
Engenharia de Construção Civil e
Urbana

Orientador:
Prof. Dr. Luiz Sérgio Franco

São Paulo
2006
FICHA CATALOGRÁFICA

Yolle Neto, José
Diretrizes para o estudo de viabilidade da reabilitação de edifícios
antigos na região central de São Paulo visando a produção de HIS:
estudo de casos inseridos no Programa de Arrendamento Residencial
(PAR-Reforma) – Edifícios: Olga Bernário, Labor e Joaquim Carlos / J.
Yolle Neto. -- São Paulo, 2006.
178 p.

Dissertação (Mestrado) - Escola Politécnica da Universidade de
São
Paulo. Departamento de Engenharia de Construção Civil.

1.Edifícios (Recuperação) – São Paulo(SP) 2.Áreas centrais - São
Paulo(SP) 3.Habitação popular I.Universidade de São Paulo. Escola
Politécnica. Departamento de Engenharia de Construção Civil II.t.
A elaboração de uma dissertação de mestrado pode ser
considerada um marco intelectual na vida de qualquer pessoa, seja
pelo desafio da pesquisa, como também pelo desenvolvimento do
conhecimento. Entretanto, eu não imaginava que esses dois fatores
se tornariam em um ganho secundário. A maior surpresa que o
curso de mestrado iria me trazer estava no campo pessoal, por isso
eu dedico essa dissertação ao meu amor.
AGRADECIMENTOS

Gostaria de começar agradecendo a todos os professores que contribuíram para o
desenvolvimento desse trabalho, em especial aqueles cujas disciplinas cursei, e com
certeza influenciaram no desenvolvimento dessa dissertação: Alex Abiko, Luiz Reynaldo,
Sabbatini, Mércia, Vanderley John, Ubiraci e Witold. Dentre esses professores devo
destacar o professor Witold e a professora Mércia, que também participaram da banca de
qualificação, oportunidade na qual me deram importantes sugestões específicas de como
aprimorar o trabalho, respectivamente na área de urbanismo e na área de tecnologia.
Ao meu orientador e amigo Luiz Sérgio que meu deu apoio e orientação não só neste
trabalho acadêmico, mas também no desenvolvimento profissional, contribuindo de forma
direta para a realização dos três estudos de casos desse trabalho.
A construtora FOCUS por permitir e incentivar que eu usasse parte do meu tempo para o
desenvolvimento da dissertação.
Aos amigos e quase irmãos da INTEGRA, onde pudemos transformar em realidade um
antigo sonho de estudante, desde a reabertura do escritório piloto da POLI (já com o apoio
do professor Luiz Sérgio) em meados da década de 1990, até um escritório com
engenheiros e arquitetos na década de 2000.
RESUMO

A área central do município de São Paulo apresenta um elevado déficit habitacional frente a
um parque imobiliário vago e obsoleto, o que resulta em um constante conflito social,
motivado pelos movimentos populares de moradia, através das ocupações desses imóveis.
Este trabalho, com base em três estudos de caso, identifica e sistematiza os pontos
relevantes que devem ser considerados, culminando nas diretrizes a serem seguidas no
estudo de viabilidade de empreendimentos de habitação de interesse social, realizados por
meio da reabilitação de edifícios antigos, ou seja, produzir moradias para a população de
baixa renda recuperando imóveis obsoletos. As diretrizes estão expostas em um
fluxograma, no qual está destacado o que deve ser avaliado e como avaliar cada um dos
itens relevantes para o processo.

ABSTRACT
The central area of the city of São Paulo presents a high dwelling deficit in comparison to a
vague and obsolete mass of buildings, which results in constant social conflict, moved by
popular living movements, through illegal of those buildings. This work, based on three case
studies, identifies and groups the relevant points that should be considered, leading to the
premises to be followed in the feasibility study of social interest building implementation,
made through the recovery of old buildings, meaning, producing means of living for the low
income population recuperating obsolete buildings. Those guidelines are exposed in a
flowchart, in which is highlighted what should be evaluated and how to evaluate each one of
the relevant items for the process.
SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................1
1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO..................................................................................................1
1.2 JUSTIFICATIVA.............................................................................................................4
1.3 OBJETIVO....................................................................................................................6
1.4 METODOLOGIA............................................................................................................7
1.4.1 Revisão Bibliográfica.........................................................................................7
1.4.2 Estudos de Casos................................................................................................7
1.4.3 Sistematização e Análise Crítica........................................................................8
1.5 ESTRUTURA DO TRABALHO.........................................................................................9
2 HISTÓRICO DO DESENVOLVIMENTO DAS HABITAÇÕES DE INTERESSE
SOCIAL NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO.....................................................................12
3 CONSTATAÇÕES SOBRE A REGIÃO CENTRAL DA CIDADE DE SÃO
PAULO....................................................................................................................................24
3.1 A VACÂNCIA IMOBILIÁRIA E A CRIAÇÃO DE HIS......................................................26
3.2 DINÂMICA DO CONFLITO SOCIAL..............................................................................30
3.3 PROGRAMAS HABITACIONAIS PÚBLICOS...................................................................34
3.3.1 Programa de Arrendamento Residencial (PAR)..............................................34
3.3.2 Programa de Atuação em Cortiços (PAC).......................................................35
3.3.3 Programa Morar no Centro.............................................................................38
4 REQUALIFICAÇÃO DE EDIFÍCIOS ANTIGOS NO EXTERIOR E EM SÃO
PAULO....................................................................................................................................40
5 ESTUDOS DE CASOS: ANÁLISE DO PROCESSO DE INTERVENÇÃO PARA
REABILITAÇÂO DE EDIFÍCIOS ANTIGOS VISANDO A PRODUÇÃO DE HIS NA
REGIÃO CENTRAL DE SÃO PAULO...............................................................................45
5.1 DESCRIÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS ESTUDADOS.....................................................45
5.1.1 Edifício Olga Bernário Prestes........................................................................45
5.1.2 Edifício Labor...................................................................................................47
5.1.3 Edifício Joaquim Carlos...................................................................................48
5.1.4 Análise Crítica..................................................................................................50
5.2 LEGISLAÇÃO MUNICIPAL...........................................................................................54
5.3 DOCUMENTAÇÃO JURÍDICA.......................................................................................57
5.4 DIFICULDADES ARQUITETÔNICAS .............................................................................60
5.4.1 Edifício Olga Benário.......................................................................................63
5.4.2 Edifício Labor...................................................................................................65
5.4.3 Edifício Joaquim Carlos...................................................................................67
5.4.4 Análise Crítica..................................................................................................68
5.5 ELABORAÇÃO DE ORÇAMENTOS................................................................................70
5.5.1 Demolições.......................................................................................................76
5.5.2 Intervenção Estrutural......................................................................................77
5.5.3 Alvenaria e Revestimento.................................................................................78
5.5.4 Esquadrias........................................................................................................79
5.5.5 Piso...................................................................................................................81
5.5.6 Instalações........................................................................................................82
5.5.7 Telhados e Impermeabilização.........................................................................82
5.5.8 Fachada............................................................................................................82
5.5.9 Pintura..............................................................................................................83
5.5.10 Elevador...........................................................................................................83
5.5.11 Custos Indiretos................................................................................................84
5.5.12 Análise..............................................................................................................84
5.6 IMPLANTAÇÃO DO CANTEIRO DE OBRAS...................................................................85
5.7 DEMOLIÇÃO E REMOÇÃO DO ENTULHO......................................................................88
5.7.1 Edifício Olga Bernário.....................................................................................88
5.7.2 Edifício Labor...................................................................................................89
5.7.3 Edifício Joaquim Carlos...................................................................................90
5.7.4 Análise Critica..................................................................................................90
5.8 ANÁLISE ESTRUTURAL DO EDIFÍCIO...........................................................................91
5.8.1 Edifício Olga Bernário.....................................................................................94
5.8.2 Edifício Labor...................................................................................................94
5.8.3 Edifício Joaquim Carlos...................................................................................96
5.8.4 Análise Crítica..................................................................................................96
5.9 ADEQUAÇÃO DO SISTEMA DE INSTALAÇÕES PREDIAIS ANTIGO.................................98
5.9.1 Edifício Olga Bernário.....................................................................................98
5.9.2 Edifício Labor...................................................................................................99
5.9.3 Edifício Joaquim Carlos.................................................................................100
5.9.4 Análise Crítica................................................................................................104
5.10 RECUPERAÇÃO E SUBSTITUIÇÃO DAS ESQUADRIAS ANTIGAS..................................106
5.10.1 Edifício Olga Benário.....................................................................................106
5.10.2 Edifício Labor.................................................................................................108
5.10.3 Edifício Joaquim Carlos.................................................................................110
5.10.4 Análise Crítica................................................................................................111
5.11 EXECUÇÃO DE PAREDES DIVISÓRIAS E REVESTIMENTO..........................................113
5.11.1 Análise Crítica................................................................................................118
5.12 PISO.........................................................................................................................119
5.12.1 Edifício Olga Bernário...................................................................................121
5.12.2 Edifício Labor.................................................................................................122
5.12.3 Edifício Joaquim Carlos.................................................................................123
5.12.4 Análise Crítica................................................................................................126
5.13 REUTILIZAÇÃO DOS ELEVADORES ANTIGOS............................................................126
5.14 PINTURA DO EDIFÍCIO..............................................................................................129
5.15 GARANTIA PÓS-OBRA..............................................................................................131
6 DIRETRIZES PARA REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS ANTIGOS VISANDO À
PRODUÇÃO DE HIS NA REGIÃO CENTRAL DE SÃO PAULO...............................134
6.1 PARÂMETROS ORÇAMENTÁRIOS..............................................................................134
6.2 ÍNDICES DE CUSTO UNITÁRIO..................................................................................140
6.2.1 Índices de Custo Unitário dos Estudos de Caso............................................140
6.2.2 Índices para a Avaliação Econômica Preliminar do Empreendimento.........144
6.3 VISTORIAS...............................................................................................................147
6.4 FLUXOGRAMA.........................................................................................................149
7 CONSIDERAÇÕES FINAIS.......................................................................................176
LISTA DE TABELAS

Tabela 1: Situação de moradia – município de São Paulo.....................................................................................2
Tabela 2: Domicílios urbanos particulares vagos nas Regiões Metropolitanas......................................................3
Tabela 3: Brasil e Estado de São Paulo - entrada de imigrantes..........................................................................13
Tabela 4: Evolução demográfica urbana..............................................................................................................14
Tabela 5: Crescimento populacional de São Paulo..............................................................................................19
Tabela 6: Evolução da participação residente segundo distritos..........................................................................28
Tabela 7: Distribuição percentual do mercado da construção civil na Europa Ocidental e em quatro países do
Leste Europeu.............................................................................................................................................42
Tabela 8: Distribuição percentual do tipo de intervenção.....................................................................................42
Tabela 9 : Dados comparativos dos empreendimentos........................................................................................51
Tabela 10: Documentação jurídica de pessoa física necessária para a venda de imóvel....................................58
Tabela 11: Documentação jurídica de pessoa jurídica necessária para a venda de imóvel.................................58
Tabela 12: Documentação jurídica da construtora necessária para a assinatura do contrato do empreendimento
....................................................................................................................................................................59
Tabela 13: Origens das causas patológicas dos edifícios....................................................................................62
Tabela 14: Cenários de intervenção e seus respectivos componentes de custo (%)...........................................73
Tabela 15: Resumo do orçamento das obras.......................................................................................................74
Tabela 16: Curva ABC de custo dos empreendimentos.......................................................................................76
Tabela 17: Orçamento dos serviços de demolição...............................................................................................77
Tabela 18: Orçamento dos serviços de intervenção estrutural.............................................................................78
Tabela 19: Orçamento dos serviços de revestimento interno...............................................................................79
Tabela 20: Quantitativo dos serviços de esquadrias.............................................................................................79
Tabela 21: Orçamento dos serviços de esquadrias..............................................................................................80
Tabela 22: Orçamento unitário e total dos caixilhos.............................................................................................80
Tabela 23: Orçamento unitário e total das portas.................................................................................................80
Tabela 24: Orçamento dos serviços de pisos.......................................................................................................81
Tabela 25: Orçamento dos serviços de instalações..............................................................................................82
Tabela 26: Orçamento dos serviços de telhado e impermeabilização..................................................................82
Tabela 27: Orçamento dos serviços de fachada...................................................................................................83
Tabela 28: Orçamento dos serviços de pintura.....................................................................................................83
Tabela 29: Orçamento dos serviços de elevador..................................................................................................84
Tabela 30: Orçamento dos custos indiretos..........................................................................................................84
Tabela 31: Definição do peso diretriz para obras de requalificação para HIS....................................................137
Tabela 32: Peso diretriz para os serviços em obras de reabilitação visando à HIS............................................138
Tabela 33: Comparação entre o peso dos serviços para obra de reforma e construção nova...........................139
Tabela 34: Distribuição do custo total da operação............................................................................................140
Tabela 35: Índice para conversão de custos baseado no SINAPI......................................................................141
Tabela 36: Conversão do custo das operações para uma data base comum....................................................141
Tabela 37: Índices de custo unitátio baseado no custo total da operação..........................................................141
Tabela 38: Índices de custo unitário baseados no valor destinado à obra..........................................................142
Tabela 39: Índices de custo unitário baseados no valor destinado à aquisição do imóvel.................................143
Tabela 40: Índices de custo unitário para o estudo de viabilidade em apartamentos de 50m²...........................144
Tabela 41: Índices de custo unitário para o estudo de viabilidade em apartamentos de 45m²...........................146
Tabela 42: : Índices de custo unitário para o estudo de viabilidade em apartamentos de 50m² e R$ 45.000....146
Tabela 43: Classificação dos elementos construtivos segundo o EPIQR...........................................................149
Tabela 44: Índices para o estudo econômico preliminar.....................................................................................153
Tabela 45: Itens relevantes a serem considerados na concepção arquitetônica do empreendimento...............155
Tabela 46: Principais diferenças na intervenção em um edifício residencial e um comercial: arquitetura..........156
Tabela 47: Itens relevantes a serem considerados no projeto de canteiro de obra............................................158
Tabela 48: Itens relevantes a serem considerados na avaliação estrutural preliminar.......................................159
Tabela 49: Principais diferenças na intervenção em um edifício residencial e um comercial: avaliação estrutural
..................................................................................................................................................................160
Tabela 50: Itens relevantes a serem considerados na avaliação da demolição.................................................160
Tabela 51: Principais diferenças na intervenção em um edifício residencial e um comercial: demolição..........161
Tabela 52: Itens relevantes a serem considerados na elaboração do projeto básico de sistemas prediais.......162
Tabela 53: Principais diferenças na intervenção em um edifício residencial e um comercial: sistemas prediais162
Tabela 54: Itens relevantes a serem considerados na avaliação do elevador....................................................163
Tabela 55: Itens relevantes a serem considerados na avaliação das esquadrias..............................................164
Tabela 56: Itens relevantes a serem considerados na avaliação das paredes divisórias e revestimentos de
parede e teto.............................................................................................................................................165
Tabela 57: Principais diferenças na intervenção em um edifício residencial e um comercial: paredes divisórias e
revestimentos de parede e teto.................................................................................................................165
Tabela 58: Itens relevantes a serem considerados na avaliação do piso...........................................................167
Tabela 59: Principais diferenças na intervenção em um edifício residencial e um comercial: piso....................167
Tabela 60: Itens relevantes a serem considerados na avaliação da pintura.......................................................168
Tabela 61: Principais diferenças na intervenção em um edifício residencial e um comercial: pintura................168
Tabela 62: Itens relevantes a serem avaliados no detalhamento da execução das paredes divisórias e
revestimentos de parede e teto.................................................................................................................173