Table Of ContentHofmann/Sauter . Das Grundbuch im Kreditgeschaft
Bankgeschafte
fur den Praktiker
Thomas Hofmann
Dipl.-Vw. Werner Sauter
Das Grundbuch
im Kreditgeschaft
SPRINGER FACHMEDIEN WIESBADEN GMBH
CIP-Titelaufnahme der Deutschen Bibliothek
Hofmann, Thomas:
Das Grundbuch im Kreditgeschăft/Thomas Hofmann; Werner
Sauter. - Wiesbaden: Gabler, 1989
(Bankgeschăfte fOr den Praktiker)
ISBN 978-3-663-01345-7 ISBN 978-3-663-01344-0 (eBook)
DOI 10.1007/978-3-663-01344-0
NE: Sauter, Werner:
© Springer Fachmedien Wiesbaden 1989
Urspriinglich Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler GmbH, Wiesbaden 1989
Softcover reprint of the hardcover 1s t edition 1989
Lektorat: Karlheinz MOssig
Das Werk einschlieBlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschiitzt. J ede
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Zustimmung des Verlags unzulăssig und strafbar. Das gilt insbesondere fiir
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rung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.
Satz: Satzstudio RESchulz, Dreieich-Buchschlag
Vorwort
Die Lehrbuchreihe Bankgeschafte fiir den Praktiker ist fUr Bankkaufleute ge
macht, die sich in eine neues Fachgebiet einarbeiten wollen. Die Autoren gehen
deshalb bei der Gestaltung dieses Fachbuches yom Wissensstand eines Mitarbei
ters im Bankbetrieb aus, der im Rahmen seiner Ausbildung Grundkenntnisse zu
dem jeweiligen Themenbereich erworben hat und nunmehr vor die Aufgabe ge
stellt ist, als qualifizierter Sachbearbeiter ein bestimmtes Gebiet im Bankge
schaft abzudecken. Aus dies em Grunde eignet sich das Buch auch fUr Teilneh
mer an BankfortbildungsmaBnahmen.
Damit ist diese Lehrbuchreihe zwischen der Ausbildungsliteratur und der
Hochschulliteratur angesiedelt. Die Lehrbticher werden betont praxisnah ge
staltet, indem jeweils von konkreten Fallbeispielen ausgegangen wird, die im
Bankgeschaft auftreten. 1m Rahmen dieser Fallsituation werden die not wend i
gen Erlauterungen zum Sachverhalt in anschaulicher und strukturierter Form
dargeboten.
Die rechtlichen Probleme und wirtschaftlichen Risiken, die mit dem Grund
buch zusammenhangen, sind vielschichtiger Art. Deshalb werden die typischen
Problemfalle nicht nur unter juristischen Fragestellungen - unter Mitarbeit ei
nes Notars - sondern auch in der kaufmannischen Bewertung aus der Sicht der
Bank dargestellt. In die Beispiele werden aIle notwendigen Formulare, Textbei
spiele und Ablaufschemata eingefUgt, die fUr das Verstandnis und die Nachvoll
ziehbarkeit der FaIle notwendig sind.
Wesentliche Begriffe werden in einem angeftigten Stichwortverzeichnis er
lautert, so daB dieses Werk nicht nur als Lehrbuch sondern auch als Nachschla
gewerk einsetzbar ist.
Unser Dank gilt besonders all denjenigen, die uns bereitwillig geholfen ha
ben, das "Grundbuch im Kreditgeschaft" aktuell und praxisnah zu gestalten.
Besonders danken wir Herrn Wolfgang Diebel, Ulm, und Frau Gisela Schmitt,
Offenbach, die uns ihre juristische Sachkenntnis zur VerfUgung gestellt haben.
Thomas Hofmann
Werner Sauter
v
Inhaltsverzeichnis
Vorwort ......................................................... .
1. Das Grundstiick ....................................... . 3
1.1. Die rechtlichen Grundlagen des Grundstiickseigentums ...... . 3
1.2. Der Begriff des Grundstiicks ............................ . 3
1.3. Gesetzliche Bestandteile und ZubeMr des Grundstiicks ..... . 8
1.3.1 Wesentliche Bestandteile ............................... . 8
1.3.2. Zubehl>r ............................................. . 9
2. Der Grundstiickskaufvertrag ............................ . 11
2.1. Wie kann das Eigentum an Grundstiicken erworben werden? . 11
2.1.1. Der schuldrechtliche Grundstiickskaufvertrag ............. . 13
2.1.2. Dingliche Einigung (Auflassung) ......................... . 19
2.1.3. Die Eintragung des Grundstiickeigentums ................. . 20
2.1.4. Exkurs: Teileigentum .................................. . 26
2.1.5. Erbbaurecht .......................................... . 29
3. Rechtliche Grundlagen des Grundbuchs ................... . 37
3.1. Geschichte des Grundbuchs ............................. . 37
3.2. Organisation des Grundbuchwesens ...................... . 38
3.3. Eintragungen im Grundbuch ............................ . 39
3.4. Das Eintragungsverfahren .............................. . 40
3.4.1. Antrag ............................................... . 40
3.4.2. Bewilligung ........................................... . 41
3.5. Das Ll>schungsverfahren ............................... . 41
3.6. Der Mfentliche Glaube des Grundbuchs .................. . 42
3.6.1. Der Begriff des Mfentlichen Glaubens .................... . 43
3.6.2. Der Mfentliche Glaube bei Grundpfandrechten ............ . 43
3.6.3. Die Grenzen des Mfentlichen Glaubens ................... . 44
3.7. Berichtigungs-und Widerspruchsrecht bei
Grundbucheintragungen ................................ . 45
3.7.1. Berichtigungsbewilligung ............................... . 45
3.7.2. Unrichtigkeitsnachweis ................................. . 46
3.7.3. Widerspruch .......................................... . 46
3.8. Die Rangordnung von Grundbucheintragungen ............ . 46
3.8.1. RangverhiUtnisse ...................................... . 46
3.9. Vormerkungen im Grundbuch ........................... . 48
VII
3.9.1. Eintragung von Vormerkungen ....... ... .. .... .... ....... 48
3.9.2. LOschung von Vormerkungen ............................ 52
3.10. Die Grundbucheinsicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
4. Aufschrift und Bestandsverzeichnis ....................... 54
4.1. Die Aufschrift ......................................... 56
4.2. Das Bestandsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
5. Die Erste Abteilung des Grundbuchs ... ... ..... .... .... .. . 61
5.1. Die Grundstfickseigentfimer ............................. . 61
5.2. Eigentumsverhiiltnisse bei Grundstficken .................. . 62
5.2.1. Alleineigentum ........................................ . 62
5.2.2. Miteigentum nach Bruchteilen ........................... . 62
5.2.3. Gesamthandseigentum ................................. . 64
6. Die Zweite Abteilung des Grundbuchs .................... . 66
6.1. Lasten ............................................... . 66
6.1.1. Grunddienstbarkeit .................................... . 67
6.1.2. Beschriinkte persOnliche Dienstbarkeit .................... . 69
6.1.3. Dauerwohnrecht ...................................... . 70
6.1.4. NieJ3brauch ........................................... . 71
6.1.5. Reallast .............................................. . 72
6.1.6. Leibgeding (Altenteil) .................................. . 73
6.1.7. Vorkaufsrecht ........................................ . 73
6.1.8. Benutzungsregelung ................................... . 76
6.1.9. Erbbaurecht .......................................... . 77
6.2. Verfugungsbeschrankungen ............................. . 78
6.2.1. Zwangsversteigerungs-und Zwangsverwaltungsvermerk ..... . 78
6.2.2. Konkursvermerk ...................................... . 79
6.2.3. Verffigungsbeschrankungen im Vergleichsverfahren ........ . 79
6.2.4. Nacherbenvermerk .................................... . 80
6.2.5. Testamentsvollstreckervermerk .......................... . 81
6.2.6. NachlaJ3vermerk ...................................... . 82
6.2.7. Sonstige Verffigungsbeschriinkungen ..................... . 82
6.3. Vormerkungen und Widersprfiche ....................... . 84
6.3.1. Auflassungsvormerkung ................................ . 84
6.3.2. Vormerkung zur Einriiumung dinglicher Rechte in
Abteilung II .......................................... . 86
6.3.3. Rangvorbehalt ........................................ . 86
6.3.4. Ranganderung ........................................ . 86
6.3.5. Widersprfiche ......................................... . 87
7. Die dritte Abteilung des Grundbuchs ..................... . 90
7.1. Hypothek ............................................ . 91
7.1.1. Entstehung und Erwerb der Hypothek .................... . 91
VIII
7.1.2. Haftung des Grundstticks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
7.1.3. Ubertragung der Hypothek .............................. 98
7.1.4. Die Verkehrshypothek .................................. 105
7.1.5. Die Sicherungshypothek .... " ....................... " .. 106
7.1.6. Die Hochstbetragshypothek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
7.1. 7. Rtickzahlung von Hypothekendarlehen .................... 108
7.2. Die Grundschuld .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
7.2.1. Entstehung und Erwerb ................................. 112
7.2.2. Ubertragung der Grundschuld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
7.2.3. Rtickzahlung von Grundschulddarlehen ................... 134
7.3. Die Rentenschuld . . . . . . .. . ... . . . . .. . . . . . . .. . . .. . . . . . .. . . 135
7.4. Die Belastung von Grundpfandrechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
7.5. Die Pfandung von Grundpfandrechten . . . . . .. . . .. .. . . . . . .. 139
7.6. Loschungsvormerkungen und Loschungsansprtiche . . . . . . . . . . 140
7.7. Negativerklarung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
8. Grundbucheintragungen in der Bewertung von Immobilien .. . 145
8.1. Ermittlung des Beleihungswertes ......................... . 145
8.1.1. Ermittlung des Sachwertes .............................. . 146
8.1.2. Ermittlung des Ertragswertes ......................... " .. 147
8.1.3. Ermittlung des Verkehrswertes .......................... . 148
8.2. Grundpfandrechte im Vergleich ......................... . 149
8.3. Bewertung von Lasten und Beschrankungen ............... . 149
8.3.1. Wegerecht ............................................ . 150
8.3.2. Versorgungsleitungsrecht ............................... . 150
8.3.3. Wohnrecht ........................................... . 150
8.3.4. NieBbrauch ........................................... . 151
8.3.5. Leibgeding ........................................... . 151
8.3.6. Vorkaufsrecht ........................................ . 151
8.3.7. Wiederkaufsrecht ..................................... . 151
8.3.8 Auflassungsvormerkung ................................ . 151
8.3.9. Zwangsversteigerungsvermerk, Zwangsverwaltungsvermerk,
Konkursvermerk, Vermerk tiber Verftigungsbeschrankungen
im Vergleichsverfahren ................................. . 152
8.3.10. Nacherbenvermerk .................................... . 152
8.3.11. Testamentsvollstreckervermerk, NachlaBverwaltungsvermerk . 152
8.3.12. Sanierungsvermerk .................................... . 152
8.3.13. Widersprtiche ......................................... . 152
8.4. Beleihung von Erbbaurechten ........................... . 153
9. Die Verwertung von Grundpfandrechten .................. . 155
9.l. Uberwachung grundpfandrechtlich gesicherter Darlehen .... . 155
9.2. AuBergerichtliche MaBnahmen der Bank .................. . 157
IX
9.3. Voraussetzungen fUr das gerichtliche Eintreibungsverfahren .. 164
9.4. Die MOglichkeiten zur Zwangsvollstreckung wegen
Geldforderungen ...................................... . 166
9.4.1. Die Zwangshypothek .................................. . 167
9.4.2. Die Zwangsversteigerung ............................... . 168
9.4.3. Die Zwangsverwaltung ................................. . 176
10. Anhang .............................................. . 178
10.1 Grundbuch - ABC ..................•................. 178
10.2. Kostenordnung ....................................... . 191
Stichwortverzeichnis ........................................... 197
x
Hinweise zurn "Lesen" der Ablaufplane
Zur Darstellung der - meist sehr vielschichtigen - Arbeitsablaufe im Kreditge
schaft wird in dies em Werk eine Darstellungsform benutzt, die sich weitgehend
an den aus der Datenverarbeitung - bekannten Programmablaufplanen bzw.
Datenflu/3planen orientiert. Die Symbole haben dabei folgende grundsatzliche
Bedeutung:
Grenzstelle
(-~)
Darstellung von Anfang und Ende des Bearbeitungsweges
Ablauflinie
Diese Linien verbinden die einzelnen Sinnbilder. Dabei ist die
"Leserichtung" grundsatzlich von oben nach unten bezie
,,Leserichtung"
hungsweise von rechts nach links. SolI ausnahmsweise entge
)
gen dieser Richtung "gelesen" werden, ist dies durch einen
Pfeil gekennzeichnet.
Bearbeitung
Beschreibung
Dieses Symbol kennzeichnet einen Arbeitsvorgang, der ent
der
weder im Symbol oder auf der rechten Seite des Programm
Bearbeitung
ablaufplanes bezeichnet und eventuell erHiutert wird.
Bemerkung
~ - ~[,,Erlauterung" Dieses Sinnbild wird an andere Symbole angefUgt, wenn aus
fUhrliche Erliiuterungen gemacht werden sollen.
Datentrager
Belege, Magnetbiinder oder Disketten, die
wichtige Daten fUr den Bearbeitungsvorgang
enthalten oder die als Ergebnis einer Bearbei
tung erstellt werden.
Verzweigung
er
Bedingung fUllt Die Verzweigung zeigt jeweils an, unter welcher Bedingung
eine Bearbeitung in der jeweiligen Richtung weitergeht.
Ubergangsstelle (Konnektor)
Fort
Ubergangsstellen zeigen an, an welcher Stelle ein Bearbei
setzung
tungsvorgang weitergeht, der an einer Stelle aus Platzmangel
bei der Darstellung abgebrochen werden muBte.
